Tre le ipotesi di revisione per la classe catastale
La rettifica è ammessa in presenza di variazioni edilizie non dichiarate
È illegittima la rettifica catastale se mancano i dettagli esatti delle modifiche subite dalla microzona che hanno portato all’incremento della classe dell’immobile.
A fornire questo importante principio è la Corte di Cassazione con l’ordinanza 33031 depositata ieri.
L’Agenzia del Territorio notificava ad un contribuente un avviso di accertamento con il quale rettificava la classificazione di un immobile di sua proprietà.
Il provvedimento veniva impugnato e in entrambi i gradi di merito veniva confermata la sua legittimità.
Il contribuente ricorreva così in Cassazione lamentando, in estrema sintesi, un’errata applicazione della norma.
I giudici di legittimità hanno innanzitutto rilevato che l’atto di classamento consiste nella collocazione di ogni singola unità in una data categoria e classe, in base alle quali è attribuita la rendita.
La categoria è assegnata in considerazione della normale destinazione funzionale dell’unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali. La classe, invece, rappresenta il livello reddituale ordinario dell’immobile, è attribuita in base alle caratteristiche edilizie e alla qualità urbana e ambientale della microzona (infrastrutture, livello di pregio, degrado paesaggistico, ecc).
Nel nostro ordinamento possono individuarsi tre ipotesi di revisione del classamento su iniziativa dell’amministrazione. Con la prima (articolo 3, legge 662/1996) il Comune può chiedere l’intervento dell’agenzia delle Entrate per ottenere la revisione di un immobile, quando il relativo classamento risulti non aggiornato o palesemente incongruo rispetto a fabbricati similari.
Un’altra ipotesi (articolo 1, comma 336, legge 311/2004) riguarda il classamento di fabbricati che non sono stati dichiarati o che hanno subito variazioni edilizie non denunciate.
L’ultima (articolo 1, comma 335, legge 311/2004) consente la rettifica del classamento quando il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto delle microzone interessate.
La Cassazione ha così precisato che le tre citate ipotesi sono tra loro distinte ed hanno presupposti, condizioni e procedure diverse. Più precisamente, le prime due dipendono da fattori riguardanti il singolo immobile considerato, la terza, invece, attiene a variazioni catastali dipendenti da fattori che interessano la macroarea.
Con riferimento a quest’ultima ipotesi, se l’amministrazione vuole revisionare il classamento deve seguire un iter di due fasi:
accertare i presupposti di fatto che legittimano la riclassificazione di massa e a tal fine, nell’atto di accertamento, deve specificare le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cui sono stati ricavati ed elaborati i dati utilizzati;
individuare e applicare i parametri, i fattori determinativi e i criteri di riclassificazione della singola unità, specificando gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione, l’individuazione esatta anche della data della rilevazione, dei valori medi di mercato e catastale della microzona.
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