La perizia ridetermina la rendita catastale
Se in seguito a procedura cosiddetta Docfa viene eccepita la nullità per difetto di motivazione della determinazione effettuata in carenza di sopralluogo, di contraddittorio e la non congruità del valore catastale attribuito, il contribuente potrà, dinanzi al giudice tributario, produrre una nuova perizia giurata al fine di rideterminare l’esatta rendita catastale dell’immobile. Tale dinamica probatoria era oggetto della sentenza della Ctp di Salerno n. 2057/10/2019, nella controversia tra l’Agenzia delle entrate di Salerno e un contribuente che, in seguito alla ricezione di un avviso di accertamento per rendita catastale, applicava la suddetta procedura. Il ricorrente, nel caso di specie, impugnava il detto avviso di accertamento, rettificativo in aumento della rendita catastale di un immobile di sua proprietà. Si serviva così della procedura Docfa, disciplinata dall’art.2 del dl 16/1992, convertito in legge 75/1993 e dal dm 701/1994, che, per mezzo di perizia giurata, gli consentiva di rideterminare l’esatto valore del bene, che, però, si discostava di molto rispetto a quello calcolato e preteso dall’ente impositore. La stessa amministrazione, invece, nel discostarsi dal valore proposto dal contribuente, non forniva nulla che documentasse un eventuale sopralluogo effettuato in modo concreto e rigoroso al fine di compiere la ripianificazione della rendita catastale oggetto di avviso di accertamento.
La commissione salernitana, analizzata la fattispecie, rilevava che la stima effettuata dall’Agenzia delle entrate conteneva una valutazione approssimativa dell’immobile e che, al documento impositivo, non era stato allegato nulla che certificasse ufficialmente tale valore, né alcun atto che potesse fungere da termine di paragone. Un simile quadro contrasta con quanto previsto nell’art. 7 dello Statuto del contribuente. Si era, quindi, delineata una carenza di motivazione, in quanto al contribuente non era possibile conoscere l’origine della pretesa impositiva, mentre i giudici stessi non avevano termini di paragone per sindacare la legittimità dell’avviso impugnato e la correttezza dell’agire dell’ufficio.
La Ctp, dunque, decideva di accogliere il ricorso, rideterminava il valore catastale riconoscendo pregio esclusivo alle risultanze della perizia giurata prodotta dal ricorrente versata nell’apposita procedura Docfa e annullava l’avviso di accertamento illegittimo per difetto di motivazione.
Nicola Fuoco
… Osserva il collegio che, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura disciplinata dall’art. 2 del dl n.16 del 1993, convertito in legge n. 75 del 1993, e dal dm n. 701 del 1994 (cd. procedura Docfa), l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dell’Ufficio (come nel caso di specie) e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi soltanto da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati (Cassazione civile, se. VI, 16/6/2016, n. 12497).
Tuttavia, qualora si proceda secondo la suddetta modalità, senza sopralluogo effettivo e documentato, l’Amministrazione Finanziaria, se intende discostarsi dal valore proposto, deve produrre elementi di stima rigorosamente più congrui e convincenti. 
In proposito, si rileva, innanzitutto, che la stima effettuata con l’avviso impugnato, resta alquanto approssimativa nell’accertamento e valutazione del contesto urbanistico, non essendo accompagnata da dati reali direttamente rilevati sul posto.
In secondo luogo, all’avviso non è stato allegato alcun atto relativo ad altro immobile assunto come termine di comparazione.
Tale carenza di motivazione, in contrasto con l’art. 7 dello Statuto del contribuente, impedisce al ricorrente di conoscere il preteso termine di paragone nella sua pienezza ed eventualmente contraddire, e a questo giudice di sindacare non solo la legittimità dell’operato della p.a. ma anche la congruità delle determinazioni assunte.
Omissione che, in definitiva, si riflette sulla motivazione dell’atto, sotto il profilo della sua carenza o insufficienza e, quindi, della illegittimità dell’avviso stesso.
Il ricorso pertanto va accolto, con rideterminazione del valore catastale secondo la perizia giurata prodotta dalla parte, che nel contestare il difetto di motivazione, in mancanza di sopralluogo e di allegazione di atti relativi a immobili similari, ha comunque rideterminato il valore della rendita(…)
La Commissione così provvede: accoglie il ricorso e annulla l’avviso di accertamento relativamente alla quantificazione del valore catastale dell’immobile che ridetermina(…). Condanna l’Agenzia delle entrate al pagamento, in favore del ricorrente, delle spese di giudizio…