Vendite immobiliari, al fisco le tasse non bastano mai
Francesco Santopietro
Vendite immobiliari, l’imposta sulla vendita non basta. Sono in aumento da parte dell’Agenzia delle entrate le richieste di imposte e tasse di importi minimi relativamente ad atti stipulati da notai. In particolare, sono ricorrenti i casi di richiesta da parte dell’amministrazione dell’ulteriore importo di 245 euro (di cui 200 a titolo di imposta di registro e 45 di bollo) oltre alle normali imposte da esigersi in relazione all’atto stipulato, generalmente appunto una vendita immobiliare.
Ancora, l’Agenzia ritiene di dover esigere una maggiore imposta qualora all’interno di un preliminare immobiliare il venditore consegni anticipatamente l’abitazione, autorizzando il futuro acquirente ad abitarvi. In questo caso viene chiesta una ulteriore imposta fissa di registro di 200 euro oltre a quella già prevista all’art. 10 della Tariffa, parte I, del dpr 131/86. L’Agenzia ritiene, infatti, di ravvisare nella volontà delle parti contraenti, oltre a quella di concludere il cosiddetto «compromesso», anche un collegato e supposto comodato per il quale il fisco ritiene dovute anche le imposte previste dall’art. 5, comma 4, della Tariffa, parte I, del dpr 131/86. Per far fronte a queste situazioni che si ripetono frequentemente Federnotai Lombardia ha deciso di fornire assistenza ai notai lombardi per la presentazione di ricorsi contro l’Agenzia delle entrate.
Le richieste di maggior tassazione rispetto a quanto autoliquidato dal notaio rogante si verificano principalmente quando le parti, all’interno del rogito, prevedano una clausola penale, cioè una clausola che vede un obbligo di pagamento a carico di una delle parti in caso di inadempimento alle pattuizioni del contratto, per esempio, stabilendo l’obbligo di pagamento di un importo predeterminato nel caso il venditore non liberi l’appartamento venduto entro una data stabilita. Tra i casi più diffusi, quello in cui l’Agenzia ritiene di dover percepire una autonoma imposta fissa e di bollo, per un totale di 245 euro di imposte in più in caso di vendita soggetta all’art. 1 della Tariffa, parte I, del dpr 131/86, qualora, in occasione dell’acquisto immobiliare da parte di un figlio, i genitori intervengano a pagare tutto o parte del prezzo della casa ed evidenzino nell’atto, anche per questioni di tracciabilità e trasparenza, che lo fanno a titolo di «regalo» (o meglio donazione indiretta).
È molto discusso che in tali ipotesi le imposte richieste dall’Agenzia delle entrate siano effettivamente dovute, essendo inutilmente gravatorie come molte decisioni delle competenti commissioni tributarie hanno riconosciuto.
Spesso, tuttavia, resistere alle pretese di maggior liquidazione risulta poco conveniente, sia in termini di costi che di tempistiche, in considerazione dell’importo ridotto delle richieste integrative da parte dell’Agenzia. L’Associazione sindacale dei notai della Lombardia, Guido Roveda ha già organizzato un confronto sull’argomento: oltre alle questioni di diritto alla base delle pretese tributarie, sono state presentate ai partecipanti alcune bozze di ricorso che il contribuente, o il notaio, in alcuni di questi casi, potrà presentare per tutelarsi e resistere alle pretese tributarie. Cercando il più possibile di standardizzare la difesa, infatti, il contribuente e i notai potranno reagire, praticamente senza costi e con ridotti tempi, a richieste di imposte alle quali prima era spesso antieconomico reagire.