Distanze, il pergolato conta
Pagine a cura
di Dario Ferrara
Il bar terrazza trendy con vista mozzafiato sulla città si salva grazie alla tettoia incriminata: respinto con perdite l’assalto dei condomini inferociti. È legittimo il permesso di costruire concesso in sanatoria dal comune alla società che gestisce il locale. E ciò perché pure il pergolato va calcolato nella distanza fra gli edifici: conta dunque la linea della parete ideale costituita dalla tettoia per verificare l’osservanza del limite di dieci metri, che dunque risulta rispettato perché la struttura è interna al terrazzo. È quanto emerge dalla sentenza 117/20, pubblicata dalla seconda sezione del Tar Lombardia.
Il caso. Fallisce la manovra a tenaglia orchestrata da due enti condominiali e vari proprietari esclusivi contro la srl che gestisce il locale alla moda, evidentemente inviso ai residenti assediati dalla movida. Il punto è che la distanza minima fra pareti con finestre di edifici antistanti, prescritta dall’articolo 9 del dm 1444/68, deve essere calcolata rispetto a ogni punto dei fabbricati e non alle sole pareti che si fronteggiano. La soglia di legge vale poi per ogni parete e non soltanto per quella principale, a prescindere dal fatto che si trovino o no in posizione parallela. Ecco allora che la prescrizione risulta rispettata perché i dieci metri si computano a partire dalla tettoia che è interna e non dal limite esterno del terrazzo. Non rientrano invece nel calcolo i montanti del pergolato: appartengono infatti alla categoria degli sporti, che hanno una funzione soltanto ornamentale, di rifinitura oppure accessoria come mensole, lesene, cornicioni, canalizzazioni di gronda e altre strutture simili.
I condomini, insomma, non riescono a dimostrare l’effettiva violazione perché mancano di fornire elementi di prova univoci sotto il profilo della misurazione puntuale del distacco fra i manufatti, superando le contestazioni della società controinteressata e del comune. È vero: il processo amministrativo risulta ispirato dal principio dispositivo con metodo acquisitivo. Ma la parte che contesta l’atto emanato dall’autorità amministrativa non può certo aspettarsi che sia il giudice ad acquisire il materiale probatorio necessario al giudizio: deve invece offrire i riscontri dei quali ha piena disponibilità. Inutile poi dedurre che la terrazza che sarebbe una nuova costruzione: è una struttura aperta e dunque non crea nuovo volume, il che consente anche di non considerare gli indici urbanistici di zona. Non basta lamentare il difetto di istruttoria da parte dell’amministrazione locale, ma bisognerebbe allegare quanto meno un principio di prova sulla volumetria che il lotto può esprimere, mentre non basta dedurre che il manufatto sia destinato al servizio permanente dell’attività commerciale del locale pubblico.
I precedenti. Attenzione: l’osservanza della soglia indicata dalla normativa non è l’unico requisito da controllare. Dal comune niente «colpo di spugna» per le finestre sul muro perimetrale dell’edificio che non rispettano le norme sulle distanze fra vedute quando al procedimento non partecipano i condomini. E ciò a voler dare per scontato che non serva il permesso degli altri proprietari esclusivi per realizzare le opere. L’ente locale, infatti, quando concede i titoli edilizi in sanatoria deve valutare anche i profili civilistici accanto a quelli pubblicistici. Lo prevede la sentenza 1207/19, pubblicata dalla terza sezione del Tar Toscana, che ha accolto il ricorso dei proprietari del primo piano: vogliono vederci chiaro nell’attestazione di conformità rilasciata dall’amministrazione agli interventi realizzati dai vicini ai piani secondo e terra, fra i quali c’è una terrazza che diventa cucinotto. Ma soprattutto sono praticate aperture su di una parte comune dello stabile che violano la distanza minima di dieci metri stabilita dal dm 1444/69 e dagli articoli 905 e 906 Cc. Nel provvedimento finale di sanatoria, però, non c’è traccia di valutazione sul punto, mentre la regolarizzazione delle opere è integrata dalle norme civilistiche e dunque presuppone la verifica delle distanze fra le costruzioni. Il proprietario esclusivo ben può praticare aperture nel muro comune, ma bisogna vedere quanto incidono su stabilità e funzionalità oltre che sul decoro architettonico del fabbricato.
L’ente locale, insomma, deve coinvolgere gli altri condomini perché hanno diritto a far valere le proprie ragioni. La mancata partecipazione al procedimento nella specie è ancora più grave perché il regolamento edilizio del comune riconosce il diritto a prendere parte all’iter a tutti i portatori di un interesse qualificato se manifestano per iscritto l’interesse a essere informati sul rilascio dei titoli.
Ancora. Grazie al cosiddetto decreto del fare, sì alla ristrutturazione con la ricostruzione del fabbricato che non rispetta la sagoma preesistente e l’area di sedime. Ma in tal caso il nuovo manufatto deve osservare almeno le norme sulle distanze legali, altrimenti il titolo edilizio non può essere concesso. E dunque niente ampliamenti nella fascia di rispetto dell’autostrada anche se con le modifiche l’edificio non si avvicina al tracciato dell’infrastruttura di collegamento. È quanto si legge nella sentenza 252/18, pubblicata dalla prima sezione della sede di Pescara del Tar Abruzzo.
Stop al progetto dei proprietari dell’immobile. Dopo le modifiche introdotte dal decreto legge 69/2013, vanno rispettati soltanto i volumi preesistenti nella ristrutturazione che prevede di demolire e ricostruire l’edificio, salvo le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica. È necessario riprodurre la vecchia sagoma soltanto per gli immobili oggetto di vincolo paesaggistico. E quando la ricostruzione risulta effettuata entro l’originario contorno orizzontale e verticale dell’edificio, non c’è bisogno di osservare le distanze legali perché il nuovo manufatto sorge al posto di un altro che già non le rispettava, per esempio per essere stato realizzato in epoca anteriore all’entrata in vigore. Diversamente si impone il rispetto delle norme dettate dal codice civile, dai regolamenti edilizi e dalla pianificazione urbanistica perché l’edificio si pone come un novum al di là del fatto che i lavori possano essere qualificati come ristrutturazione o nuova costruzione: ciò che conta è l’allineamento alla copertura preesistente. Quindi, anche quando l’opera si risolve in una ristrutturazione edilizia, bisogna rispettare le distanze legali in caso di modifiche di sagoma, ampliamenti e sopraelevazioni.
Scatta poi lo stop al permesso di costruire concesso dal comune perché il progetto del vicino prevede una parete con finestra a meno di cinque metri dal confine: nella proprietà contigua, infatti, a ridosso della linea di demarcazione c’è già un manufatto, che pure fuoriesce soltanto di un metro e mezzo dal piano di campagna. E dunque la nuova opera deve rispettare la distanza minima di dieci metri, altrimenti si impedirebbe un’eventuale soprelevazione del manufatto preesistente. È quanto emerge dalla sentenza 4799/17, pubblicata dall’ottava sezione del Tar Campania con cui è stato accolto il ricorso per bloccare i lavori del confinante facendo leva sulla norma ex articolo 9 del dm 1444/68: l’obbligo di rispettare le distanze minime stabilite dalla disposizione sussiste al di là dell’eventuale differenza di quote su cui si collocano le aperture fra le due pareti poste una di fronte all’altra; anzi, la previsione opera anche se soltanto una delle due pareti ha gli infissi. Nessuna deroga è possibile né viene riconosciuta discrezionalità al giudice: la ratio è la salubrità dell’ambiente e quindi la parete prevista dal progetto del vicino deve arretrare almeno di altri cinque metri; diversamente si impedirebbe al proprietario del manufatto di sopraelevare perché la preclusione assoluta vale anche per l’opera a quota inferiore delle finestre antistanti e pure se con muro cieco. Il confinante, a sua, volta non riesce a dimostrare che il manufatto preesistente sarebbe abusivo.