Leasing, fa fede il contratto
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di Sergio Trovato
Il locatario è tenuto a pagare la nuova Imu solo per la durata del contratto. Non paga l’imposta, quindi, anche se non riconsegna il bene immobile al locatore in caso di risoluzione anticipata. Per la locazione finanziaria quello che conta è il contratto e l’Imu è dovuta dal locatore a prescindere dal possesso di fatto dell’immobile. Lo prevede l’articolo 1, comma 743, della legge di Bilancio 2020 (160/2019).
Il comma 743 dispone espressamente che per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo è «il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto». La norma è così chiara nella sua formulazione letterale che dovrebbe impedire di generare un contenzioso, come quello che c’è stato in passato, in ordine al soggetto obbligato al pagamento in caso di mancata restituzione del bene immobile da parte del locatario. Il locatore, dunque, è soggettivo passivo del tributo anche se il contratto viene risolto prima della scadenza naturale e il locatario non restituisce il bene immobile.
Il possesso qualificato. In effetti anche l’articolo 9 del decreto legislativo 23/2011 individuava nel locatario il soggetto passivo, nel caso di locazione finanziaria, a decorrere dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto. Pertanto, qualora il contratto di leasing venga risolto, e l’immobile non venga restituito, la soggettività passiva torna in capo al locatore. A differenza della Tasi, il cui presupposto per l’imposizione fiscale era dato anche dalla detenzione dell’immobile, per l’assoggettamento al pagamento dell’Imu rileva solo il possesso qualificato dell’immobile. Per esempio, a differenza della Tasi, dopo la risoluzione del contratto di leasing soggetto passivo Imu è sempre la società di leasing, anche se la stessa non ha acquisito la materiale disponibilità del bene per la mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore. Per il pagamento dell’Imu non conta la mancata consegna del bene da parte dell’utilizzatore. La disponibilità o meno dell’immobile è irrilevante.
La tesi della Cassazione. La Cassazione è tornata sui propri passi relativamente ai contratti di leasing per il pagamento dell’Imu. Ha di recente cambiato idea (sentenza 25249/2019) sulla questione del soggetto obbligato al pagamento, sostenendo che il locatore è tenuto al versamento dell’imposta locale anche se il locatario non riconsegna il bene. Il locatore, infatti, è soggettivo passivo del tributo anche se il contratto viene risolto prima della scadenza naturale e il locatario non restituisce il bene. Nel caso di specie, la società ricorrente aveva sostenuto che in caso di risoluzione anticipata del contratto di leasing l’imposta fosse dovuta dal locatore concedente solo dopo l’effettiva riconsegna del bene immobile. Per la Cassazione, invece, la norma di legge che disciplina la locazione finanziaria attribuisce la soggettività passiva Imu alla società di leasing «anche se essa non ha ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore. Ciò in quanto il legislatore ha ritenuto rilevante ai fini impositivi, non già la consegna del bene e quindi la detenzione materiale dello stesso, bensì l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata dell’utilizzatore. In concreto è il titolo (cioè il contratto stipulato) che determina la soggettività passiva del locatario finanziario e non la disponibilità materiale del bene». La ritardata riconsegna, per i giudici di legittimità, può dar luogo a un’azione risarcitoria da parte del locatore che si ritenga danneggiato, «ma non può interferire nel rapporto tra l’ente impositore e il soggetto passivo come individuato per legge».
Il possesso di diritto. Come più volte è stato sostenuto dalla Cassazione, l’Imu è dovuta dal soggetto che sia possessore di diritto dell’immobile. Il pagamento dell’imposta è sempre a carico del soggetto che risulti titolare dell’immobile al catasto o, meglio, presso la Conservatoria dei registri immobiliari. L’imposta municipale è dovuta dai contribuenti per anni solari, proporzionalmente alla quota di possesso «di diritto» e non di fatto. Com’è noto, non sono tenuti al versamento il comodatario, l’affittuario, l’utilizzatore o l’occupante dell’immobile. A proposito del contratto di locazione immobiliare, la Cassazione ha preso una posizione diversa rispetto al passato, ma che conferma la tesi che l’unico soggetto passivo del tributo è il possessore di diritto, vale a dire il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufruttuario, superficiario, usuario). In particolare, il titolare di un immobile può sottoscrivere un accordo con l’inquilino, con il quale quest’ultimo si impegna a pagare Ici e Imu. La clausola contrattuale non è illegittima e serve a integrare le somme dovute per il canone di locazione. Questo principio innovativo è stato affermato dalle Sezioni unite con la sentenza 6882/2019. I giudici di piazza Cavour, per la prima volta hanno preso posizione in maniera così netta, escludendo che gli accordi che pongono il carico tributario su un soggetto diverso dal proprietario, o titolare di altro diritto reale, possano essere ritenuti contra legem. Le imposte locali sugli immobili possono essere pagate anche dal conduttore, se questo obbligo è previsto nel contratto di locazione. L’accordo contrattuale che impone all’affittuario di pagare i tributi locali, secondo le Sezioni unite, non si pone in contrasto con il principio di capacità contributiva e non viola la regola sul divieto di traslazione del carico fiscale a un soggetto diverso dal titolare. Non si ritiene violato, dunque, l’articolo 53 della Costituzione, che sancisce il principio di capacità contributiva e l’intrasferibilità del carico tributario su un soggetto diverso rispetto a quello individuato dalla norma di legge. Le somme che il conduttore si impegna a pagare costituiscono integrazione del canone locativo, poiché concorrono a determinarne l’ammontare complessivo dovuto. Viene posto in rilievo nella motivazione della sentenza che con «due distinte clausole contrattuali» di un «unico atto», le parti hanno nella specie inteso «determinare il canone in due diverse componenti». Ma non c’è alcun dubbio che soggetto obbligato nei confronti dell’amministrazione comunale rimane sempre il titolare dell’immobile. In caso di mancato pagamento dell’inquilino, la violazione di omesso pagamento dell’Imu deve essere contestata al proprietario, con irrogazione della relativa sanzione. È evidente che l’accollo del debito d’imposta da parte dell’inquilino non libera dall’obbligo di pagamento il contribuente originario. Tuttavia, il locatore può esperire un’azione giudiziale nei confronti del conduttore per recuperare le somme che lo stesso si era impegnato contrattualmente a versare all’amministrazione comunale.