Cedolare secca, limiti solo per il locatore

Il regime della cedolare secca non esclude la possibilità che il conduttore di un immobile in locazione possa essere una società, poiché la limitazione del regime fiscale è prevista per il solo locatore che stipuli un contratto al fine dell’esercizio di attività imprenditoriale. Sono le specifiche rese dalla Ctp di Milano, nella sent. n. 65/10/2020, avente a oggetto una controversia sorta tra un contribuente e l’Agenzia delle entrate di Monza e Brianza in merito alla corretta tassazione di un contratto di locazione. Il contribuente, nella fattispecie, impugnava un avviso di liquidazione registro anno 2015 in cui veniva accertata una maggiore imposta, in quanto l’Ufficio aveva decretato l’esclusione dell’applicazione del regime di cedolare secca su un contratto di locazione stipulato con una Srl. Veniva chiesto, quindi, l’annullamento dell’avviso, sostenendo il ricorrente che nel contratto erano presenti i requisiti oggettivo e soggettivo tipici dell’istituto normativo menzionato. Sulla base del requisito oggettivo, infatti, l’immobile era destinato a esclusivo uso abitativo, mentre quello soggettivo andava verificato esclusivamente in capo al locatore, il quale non deve mai agire nell’esercizio di attività d’impresa o professionale. L’Agenzia, invece, chiedeva il rigetto del ricorso, sicura del proprio operato che sosteneva essere conforme alla circolare n. 26/E dell’1/6/2011, con cui sono escluse, dall’ambito applicativo della cedolare secca, tutte le locazioni che hanno come conduttore un soggetto agente nell’esercizio di impresa, nonostante l’immobile sia locato a uso abitativo. Essendo il conduttore una società di capitali, non poteva applicarsi al caso di specie il detto regime e quindi il reddito di locazione doveva essere assoggettato a tassazione ordinaria. Il collegio, analizzato quanto fornito e sostenuto dalle parti, evidenziava che l’art. 3, dlgs 23/2011, istitutivo della cedolare secca, non fa alcun riferimento espresso alla qualifica del conduttore, anzi, l’unica limitazione espressa nella norma riguarda il locatore, che non può utilizzare l’agevolazione fiscale se stipula il contratto nell’esercizio di attività imprenditoriale. I giudici decidevano, di conseguenza, di accogliere il ricorso sulla scorta del fatto, comprovato, che il conduttore era una società, ma il locatore, quindi il contribuente, era persona fisica che non agiva nell’esercizio di impresa. L’Unità immobiliare, oggetto di avviso di liquidazione, era destinata a uso abitativo, quindi, ai fini dell’agevolazione, non rilevava la qualifica del conduttore. 
Nicola Fuoco
(…) impugna l’avviso di liquidazione con il quale l’Ufficio accerta una maggiore imposta di registro (…), oltre sanzioni disconoscendo l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca su un contratto di locazione a uso abitativo di un appartamento Ctg A/2 (…). Il ricorrente chiede l’annullamento dell’avviso impugnato sul presupposto che nel contratto risultano presenti le due condizioni previste dall’istituto della cedolare secca e cioè il requisito oggettivo individuato nell’esclusivo uso abitativo dell’immobile e quello soggetto da verificare in capo al locatore che non deve agire nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. La legge nulla prevede in ordine alla figura del conduttore.
L’Agenzia delle entrate chiede il rigetto del ricorso ribadendo la legittimità del suo operato, in quanto conforme alla circolare n. 26/E dell’1/6/2011 dell’Agenzia medesima (…).
Dato che il conduttore del contratto di locazione è una società di capitali l’applicazione del regime della cedolare secca non può trovare applicazione nel caso in esame e il reddito di locazione deve continuare a essere assoggettato a tassazione ordinaria e, per quel che qui rileva, locatore e conduttore sono obbligati in solido ad assolvere l’imposta di registro riguardante (…) anno 2011 per tutte le annualità successive.
Secondo questo collegio, l’art. 3 del dlgs 23/2011 istitutivo della cedolare secca non fa riferimento alcuno alla qualifica del conduttore e quindi, non esclude la possibilità che quest’ultimo possa essere una società, essendo prevista espressamente solo una limitazione per il locatore, il quale non potrà utilizzare il regime fiscale di favore se stipula il contratto nell’esercizio di un’attività imprenditoriale.
Questo collegio ritiene, conseguentemente, ammissibile l’opzione per il regime della cosiddetta «Cedolare secca» anche quando il conduttore è una società, seguendo il recente orientamento della giurisprudenza di merito, secondo cui il locatore, persona fisica che non agisca nell’esercizio di un’attività imprenditoriale, può optare per il regime fiscale della cedolare secca, purché l’unità immobiliare sia destinata a uso abitativo, a nulla rilevando la qualifica di conduttore (cfr. in tal senso Comm. Trib. Prov. Bari 5/4/2019 n. 825 del 5 aprile 2019).
Per i diversi e non consolidati orientamenti giurisprudenziali si compensano le spese di giudizio (…)