L’immobiliare accusa il colpo

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di Tancredi Cerne

Cantieri chiusi, agenzie immobiliari sbarrate, mutui bloccati. Il mercato del mattone sta assorbendo i colpi di un’emergenza sanitaria destinata a presentare un conto molto salato agli operatori. E questo, proprio all’indomani di un 2019 che si era chiuso con i migliori auspici. Lasciata alle spalle la crisi del 2012-2013, gli investitori erano tornati a puntare grosse cifre sull’immobiliare italiano stabilendo, lo scorso anno, il record storico di investimenti al di sopra dei 12,3 miliardi di euro. Mentre le transazioni di abitazioni avevano rialzato la testa riportandosi oltre quota 600 mila, in linea con i numeri del 2008. Poi, il baratro. «Nell’ipotesi più favorevole, ci attendiamo per il prossimo triennio un arretramento di 278 mila transazioni residenziali (di cui 48 mila nel 2020) e 9,4 miliardi di euro di capitali investiti (di cui 2,6 miliardi nel 2020)», ha ammesso Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. «Nell’ipotesi peggiore, il tracollo potrebbe essere addirittura di 587 mila unità (di cui 118 mila nel 2020) e 18,3 miliardi (di cui 5,8 miliardi nel 2020) di euro». Tutto questo, secondo l’esperto, non dovrebbe tuttavia tradursi in un crollo immediato dei prezzi del mattone. Anzi. In base all’analisi di Nomisma, il costo delle case potrebbe calare in media di una forchetta compresa tra l’1,1 e il 3,1% nel corso dell’anno per continuare sullo stesso trend anche nel 2021, prima di iniziare a rallentare la caduta un anno più tardi. Se il segmento residenziale subirà contraccolpi decisamente significativi, più critica appare la situazione per quello degli immobili d’impresa come uffici e negozi. In questo caso, le stime di Nomisma parlano di valori in discesa dell’1,3-3,5% quest’anno, -1,2/-4% il prossimo e -0,6/-3,4% nel 2022. «La drastica flessione degli investimenti avrà bisogno di tempo prima di poter essere riassorbita», ha continuato Dondi. «La scarsità di nuovi sviluppi immobiliari, associata alla gradualità del processo di ri-prezzamento, rappresenteranno un ulteriore ostacolo a una pronta risalita dei flussi di investimento». Ma quali saranno i segmenti immobiliari più compromessi da questa emergenza? «Nel brevissimo termine assisteremo a un forte rallentamento nel settore alberghiero, nei centri commerciali e nella fornitura di servizi di co-working», hanno sottolineano gli esperti di Nuveen Real Estate. «I volumi delle locazioni di uffici subiranno una contrazione, per poi tornare a crescere nella seconda parte dell’anno. Mentre le importazioni dalla Cina verso Stati Uniti ed Europa continueranno a subire un rallentamento a causa dell’interruzione della supply chain. Fattore, questo, che potrebbe indebolire la domanda di magazzini strettamente legati all’import dal Celeste Impero». E i negozi? Nel prossimo mese, secondo l’analisi di Nuveen, la situazione dei retailer che erano già in sofferenza nella fase pre-virus potrebbe andare aggravandosi, portando con sé un’ondata di fallimenti e il conseguente aumento del numero di spazi sfitti in tutte le nostre città. In particolare, gli spazi dedicati alla ristorazione che continueranno a rappresentare il comparto maggiormente colpito dal coronavirus. Ma l’epidemia avrà anche un effetto indiretto con lo spostamento dei consumatori verso i canali online, in particolar modo nei settori e nei Paesi che hanno storicamente resistito all’avanzare dell’e-commerce. «I retailer in grado di attivare solide piattaforme digitali avranno un’àncora di salvezza indispensabile per il loro modello di business e per la loro redditività», hanno ammesso gli analisti di Nuveen, «mentre le aziende prive di canali online, si troveranno in una posizione più complessa». Il risultato netto sarà una drastica diminuzione del numero di negozi a meno di un massiccio intervento da parte dei proprietari disposti a rivedere i canoni di locazione dei propri spazi. Secondo l’analisi di Nuveen, esiste poi una serie di effetti che faranno sentire il loro peso sul comparto immobiliare negli anni a venire. Innanzitutto cambieranno le modalità di utilizzo degli asset immobiliari. I locatari di uffici, in altre parole, potrebbero valutare di aver bisogno di meno spazi rispetto al passato e optare per lo smart working come soluzione definitiva per una parte consistente della loro della forza lavoro. Non solo. I fornitori di strutture per il co-working potrebbero registrare una minore domanda di postazioni di lavoro ravvicinate, come conseguenza della maggiore consapevolezza in materia di igiene e di salute. Grandi rivoluzioni anche per il segmento dei negozi, alle prese con una quota crescente di vendite che passerà verso i canali online. Mentre le supply chain globali si accorceranno e le aziende diversificheranno parte delle catene di approvvigionamento al di fuori della Cina.