Locazioni non abitative, l’epidemia giustifica il recesso
le risposte degli esperti ai quesiti dei telespettatori del videoforum «Speciale Coronavirus» del 20 aprile 2020.
MUTUO PRIMA CASA
E LOCAZIONE STUDENTE
1) Ho un mutuo prima casa acceso presso una filiale bancaria. Ho interessato più volte i funzionari per conoscere la procedura online da utilizzare per l’inoltro della domanda di sospensione. A tutt’oggi ricevo sempre la stessa risposta: allo stato attuale la procedura non è ancora disponibile, bisogna aspettare. Si vuole sapere se ci sono in atto da parte delle banche elementi ostativi alla attivazione della procedura di acquisizione della domanda di moratoria mutuo o, in alternativa, quale strada intraprendere.
2) Mio nipote è studente universitario, fuori sede. Il dl Cura Italia non prevede alcuna agevolazione in favore dei conduttori di abitazioni per studenti. L’emergenza da Covid-19 non consente di frequentare l’università (è chiusa fino al 31 luglio 2020) né viaggiare per raggiungere la sede/città (mio nipote dal 23 febbraio scorso ha abbandonato la città universitaria per rientrare a casa). Considerata la circostanza imprevedibile ed estranea alla volontà delle parti del contratto di fitto, vista l’indisponibilità del locatore ad addivenire, ad esempio, a una equa e modica modifica del canone mensile di fitto in attesa della riapertura delle attività universitarie, si vuole conoscere la strada giuridica da seguire e se è applicabile l’istituto della presupposizione non previsto dalla legge ma costruito dalla dottrina e accolto dalla giurisprudenza.
Risponde Fabrizio G. Poggiani
Il primo quesito concerne, nella sostanza, la richiesta di conoscere quale sia la «procedura online» necessaria alla presentazione della domanda di moratoria (si parla genericamente di «sospensione») per i mutui «prima casa». Per ottenere la sospensione del mutuo, il cittadino in possesso dei requisiti previsti per l’accesso alla moratoria deve soltanto presentare una domanda alla banca, che ha concesso il mutuo e che è tenuta a sospenderlo, in presenza delle condizioni richieste.
Per fare richiesta di sospensione delle rate, va compilato e consegnato alla propria banca il modulo per la richiesta della sospensione che viene pubblicato anche sul sito ufficiale del Mef (http://www.dt.mef.gov.it/it/attivita_istituzionali/interventi_finanziari/misure_casa/fondo_mutui), in formato editabile, da inviare a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, al fine di avere certezza nella consegna (salvo il possesso di posta elettronica certificata).
Fino al termine dell’emergenza Covid-19, per l’accesso alla moratoria non sarà richiesta la presentazione dell’indicatore della situazione economica equivalente (Isee) e sarà possibile farne richiesta anche per coloro che hanno in passato già beneficiato della sospensione del mutuo purché abbiamo regolarmente pagato le rate degli ultimi tre mesi.
Sul secondo quesito, quello destinato a valutare la risoluzione di un contratto di locazione per studenti, in assenza di accordo tra le parti per la riduzione, non si può che confermare quanto indicato ovvero che il conduttore potrebbe recedere dal contratto di locazione, invocando i gravi motivi, ai sensi dell’articolo 27 della legge 392/1978, comunque dando al locatore il preavviso di sei mesi.
I gravi motivi, che legittimano il recesso, da specificare nella comunicazione, devono essere: (i) estranei alla volontà del conduttore, (ii) imprevedibili al momento della sottoscrizione del contratto di locazione e (iii) sopravvenuti e, in concreto, rendere estremamente gravosa la prosecuzione del rapporto; la situazione Coronavirus è sicuramente tra le situazioni imprevedibili e sopravvenute, e che rendono gravosa la continuazione del contratto.
Sul punto, in materia di locazione non abitativa, esiste giurisprudenza anche recente che conforta la possibilità di invocare i gravi motivi che legittimano il recesso anche nell’attuale situazione di emergenza sanitaria, tenuto conto dei provvedimenti di contenimento adottati e delle loro drammatiche conseguenze per molte attività commerciali (Cassazione, sentenza n. 23639/2019 che ha considerato legittimo motivo di recesso la «gravità della crisi economica determinatasi in relazione alla collocazione geografica dell’attività commerciale svolta all’interno dell’immobile locato»).
BONUS PROFESSIONISTI
ISCRITTI ALLE CASSE
Sono iscritta dal 1991 alla Cassa di previdenza ragionieri, in precedenza avevo fatto lavori come dipendente. Questa mia situazione può costituire un impedimento per la richiesta del bonus di 600 euro o quello di 800 euro in presenza delle altre condizioni? È confermato che il confronto si deve fare tra gli incassi del primo trimestre 2020 verso primo trimestre 2019 e non le fatture emesse?
Risponde Andrea Bongi
Il quesito riguarda l’indennità prevista dall’articolo 44 del dl 18/2020 successivamente integrata dall’articolo 34 del 23/2020 (c.d. indennità dal fondo di ultima istanza).
Per poter accedere a detta indennità è necessario:
– essere professionisti iscritti, in via esclusiva, agli enti di diritto privato di previdenza obbligatoria (c.d. «Casse professionali») some quella dei ragionieri citata nella domanda e non essere titolari di trattamento pensionistico diretto;
-aver cessato, ridotto o sospeso l’attività in conseguenza dell’emergenza epidemiologica da Covid-19.
Il decreto interministeriale del 28 marzo scorso ha stabilito l’importo di tale indennità a favore dei liberi professionisti in euro 600 per il mese di marzo 2020. Quanto ai requisiti reddituali per la spettanza del bonus il suddetto decreto ha previsto che la condizione sussiste quando il reddito del primo trimestre 2020 abbia subito una riduzione di almeno il 33% del reddito del quarto trimestre 2019, in conseguenza dell’emergenza epidemiologica.
Nel concetto di «reddito» l’articolo 3 del decreto interministeriale considera la differenza, secondo il principio di cassa, tra ricavi e compensi percepiti e spese inerenti l’attività, sostenute nei due periodi indicati.