Rendite catastali, revisione massiva illegittima

Fabrizio Iacuitto e Rosamaria Nicastro, Di Tanno Associati

Illegittima la revisione massiva della rendita catastale degli immobili. La Corte di cassazione con ordinanza n. 8283/2020, confermando l’orientamento di alcune precedenti pronunce, travolge una poderosa attività degli uffici del territorio dell’Agenzia delle entrate, ritenendola inadeguata in tema di motivazione dell’atto di riclassamento catastale e accoglie così le ragioni dei contribuenti. La vicenda tra origine dall’art. 1, comma 335, della legge 311/2004, che consente ai comuni di attivare procedimenti di revisione parziale del classamento delle unità immobiliari urbane ubicate in microzone comunali che presentino carattere di anomalia in termini di rapporti tra il valore medio immobiliare rilevato sul mercato ed il valore medio catastale rispetto all’analogo rapporto medio calcolato su tutte le microzone comunali. Tale norma ha innescato una revisione «massiva» dei classamenti a livello di microzona con conseguente incremento delle rendite. Nel territorio romano l’operazione di riclassamento catastale ha riguardato 17 microzone valutate «anomale» – Aventino, Trastevere, Centro Storico, Borgo, Prati, Flaminio 1, XX Settembre, Monti, San Saba, Testaccio, Gianicolo, Delle Vittorie-Trionfale, Flaminio 2, Parioli, Salario Trieste, Esquilino e Ville dell’Appia – e ha condotto all’aggiornamento delle rendite catastali di oltre 175 mila immobili. Ebbene, dopo un lungo iter processuale che ha visto anche l’intervento della Corte costituzionale (n. 249/2017), la Cassazione ha stabilito che gli atti di riclassamento necessitano di una rigorosa (e cioè completa, specifica e razionale) motivazione sia con riferimento alla microzona in cui insiste l’immobile e sia riguardo allo stesso immobile oggetto di classamento. La Cassazione ha sottolineato che una valida motivazione della rettifica non può fondarsi solo sulla evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere riferita specificamente al valore degli immobili presenti nella microzona con riguardo, congiuntamente, ai caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare e ai caratteri complessivi della microzona in cui l’unità è situata. L’ordinanza rinvia alla Ctr: l’esito definitivo appare ragionevolmente scontato pro contribuenti.