Quando si parla di diritto di prelazione su immobile si intende il diritto ad essere preferiti ad altri nella conclusione di un contratto. Perciò si pensa subito all’ipotesi dell’inquilino o del coerede. Sono questi difatti i casi più frequenti, ma non gli unici, in cui si manifesta tale condizione. Ma c’è anche la prelazione del confinante e quella “volontaria”, ossia prevista da una clausola contrattuale concordata dalle parti su base volontaria. Per parlare di prelazione bisogna quindi avere le idee ben chiare circa i presupposti e le condizioni al cui esercizio essa è subordinata.
Ne parleremo in modo approfondito, ma anche pratico, nel corso di questa guida. Spiegheremo quando spetta il diritto di prelazione immobile e quali sono le ipotesi previste dalla legge. Ma procediamo con ordine.
Indice
1 Prelazione inquilino immobile
2 Quando non spetta il diritto di prelazione all’inquilino
3 Diritto di prelazione immobile a uso commerciale
4 Come funziona la prelazione
5 Che succede in caso di mancato rispetto del diritto di prelazione
6 Prelazione del coerede
7 Prelazione del confinante su terreni agricoli
Prelazione inquilino immobile
Il caso emblematico in cui è possibile esercitare il diritto di prelazione è quando il padrone di casa intende vendere l’immobile dato in affitto a uso abitativo. L’inquilino vanta un diritto di prelazione solo al ricorrere di entrambe le seguenti condizioni:
l’intenzione di vendere deve essere manifestata alla prima scadenza del contratto (ad esempio dopo i primi 4 anni nel contratto a canone libero; dopo i primi 3 anni nel contratto a canone concordato). Se il proprietario dovesse vendere in un momento successivo, il diritto di prelazione non spetterebbe più;
l’inquilino non deve inoltre essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, oltre ovviamente a quello adibito a propria abitazione principale.
Quando non spetta il diritto di prelazione all’inquilino
Oltre al caso in cui il locatore intende vendere l’appartamento dopo la prima scadenza, il diritto di prelazione sull’affitto abitativo è escluso nei seguenti casi:
quando il locatore trasferisce il bene a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (ad esempio, ai figli);
se l’immobile è in comunione ereditaria, in quanto la prelazione opera tra coeredi;
se l’immobile viene donato e non venduto: la prelazione infatti opera solo negli atti a titolo oneroso;
in caso di permuta;
in caso di trasferimenti non volontari (come la vendita forzata all’asta a seguito di un pignoramento);
in caso di vendita di quota di un immobile (ad esempio, nel caso in cui il comproprietario alieni la propria quota),
in caso di vendita in blocco dell’intero edificio.
La prelazione poi non si applica ai seguenti immobili:
utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
destinati all’esercizio di attività professionali (come uno studio medico o di avvocato);
ad attività di carattere transitorio,;
agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Diritto di prelazione immobile a uso commerciale
Più ampio è il diritto di prelazione dell’inquilino nel caso di immobile a uso commerciale come ad esempio un magazzino, un negozio, un ufficio, uno studio, ecc. Il diritto spetta in qualsiasi momento il proprietario voglia vendere l’immobile, quindi non solo alla prima scadenza del contratto.
Anche in questo caso però la prelazione non scatta nel caso di:
vendita in blocco dell’intero edificio;
vendita di una quota dell’edificio.
Diversa dalla vendita in blocco è la vendita cumulativa di più immobili, non intesi come qualcosa di unico, per la quale opera la prelazione.
Come funziona la prelazione
Per consentire l’esercizio del diritto di prelazione sull’immobile, il venditore deve comunicare all’inquilino la propria intenzione di vendere indicando le condizioni contrattuali a cui è disposto a farlo.
La legge dice che la comunicazione va inviata a mezzo di ufficiale giudiziario ma la giurisprudenza ha ritenuto sufficiente anche la comune comunicazione tramite il servizio postale ordinario.
In particolare il locatore deve spedire una lettera raccomandata a.r. contenente:
l’indicazione del prezzo di vendita;
le condizioni della compravendita;
l’invito ad esercitare il diritto di prelazione.
Se l’inquilino non intende esercitare la prelazione, il locatore è vincolato a vendere al prezzo indicato nella precedente comunicazione. Se dovesse farlo a un prezzo più baso dovrebbe rinnovare la lettera all’inquilino con una nuova offerta di prelazione.
L’inquilino deve rispondere entro 60 giorni, comunicando se intende accettare la prelazione. La mancata risposta si considera rifiuto e il locatore è libero di vendere alle condizioni indicate nella precedente lettera.
Il conduttore può solo decidere di acquistare o meno, non ha alcun potere di modificare il contenuto del contratto.
Che succede in caso di mancato rispetto del diritto di prelazione
Il venditore non rispetta il diritto di prelazione quando:
non fa la comunicazione all’inquilino;
oppure decidere di vendere a un prezzo più basso rispetto a quello comunicato nella proposta.
In tali casi l’inquilino ha 6 mesi di tempo per riscattare l’immobile dall’acquirente e dai suoi successivi acquirenti o eredi.
Prelazione del coerede
Diversa nei presupposti, ma non nel funzionamento, è la prelazione del coerede che si instaura quando una persona muore e, al suo posto, il patrimonio finisce in quote a più persone. Ciascuna di queste è erede di una quota. Si può vendere la propria quota di eredità, prima della materiale divisione, solo a patto di aver prima consentito agli altri coeredi, di acquistarla.
La prelazione dei coeredi quindi sussiste solo finché non si procede alla materiale divisione dei beni dell’eredità; dopo tale momento, non c’è più l’obbligo di preferire i coeredi e si può decidere liberamente a chi vendere i beni ereditati.
Inoltre la prelazione scatta solo se si intende vendere la quota a soggetti terzi, cioè estranei all’eredità. Quindi non c’è prelazione se uno coerede intende vendere a un diverso coerede preferendolo agli altri.
Il coerede che intende cedere la propria quota deve notificare la proposta di trasferimento a tutti gli altri coeredi.
I coeredi diventano titolari del diritto di prelazione al momento dell’acquisto del titolo di erede e non quando è notificata loro la proposta; pertanto è ammissibile una rinuncia preventiva a tale diritto.
La proposta deve essere dettagliata, indicare il prezzo e tutti gli elementi necessari per la cessione e avere forma scritta se la quota comprende beni immobili.
Il coerede che ha notificato la proposta può revocarla fino a quando non è stata accettata dai coeredi destinatari; questi ultimi sono in ogni caso obbligati ad accettarla o rifiutarla non potendo pretendere l’inizio di una fase di trattative.
Il coerede può esercitare il proprio diritto di prelazione accettando la proposta nel termine di 2 mesi dalla notificazione o dall’ultima delle notificazioni se i coeredi sono più di uno.
L’accettazione si reputa conosciuta dal coerede che ha notificato la proposta nel momento in cui giunge al suo indirizzo.
Se tutti i coeredi esercitano il diritto di prelazione la quota è assegnata a ciascuno in parti uguali.
Se il coerede cede la propria quota senza rispettare il diritto di prelazione degli altri coeredi, la cessione rimane valida ma a quest’ultimi è attribuito il diritto di retratto, cioè il diritto di riscattare la quota ceduta da chiunque l’abbia acquistata e da ogni successivo acquirente.
Prelazione del confinante su terreni agricoli
Analizziamo infine la cosiddetta prelazione agraria ossia quella spettante al proprietario di un terreno confinante.
La prelazione agraria è il diritto di essere preferiti in fase di acquisto di terreni agricoli, e dunque di avere la precedenza rispetto ad altri compratori.
Il diritto di prelazione agraria spetta innanzitutto al coltivatore diretto che conduce in affitto il terreno che si intende vendere da almeno due anni. Si considera coltivatore diretto chi coltiva il fondo (o alleva bestiame) con il lavoro proprio o della propria famiglia.
Se il terreno non è concesso in affitto ad un coltivatore diretto, la prelazione può essere esercitata dai coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti.
Non sono invece titolari del diritto di prelazione gli imprenditori agricoli professionali e le società di capitali, indipendentemente dal numero di coltivatori diretti in esse presenti.