Apagare l’Imu è
il locatario possessore

Nei casi in cui, a fronte dell’inadempimento della parte locataria, in un contratto di locazione finanziaria di immobili, quest’ultimo venga poi risolto, è illegittimo assoggettarne a Imu il proprietario locatore laddove l’utilizzatore continui a detenerli non avendo ancora proceduto alla riconsegna. Sono le considerazioni oggetto della sentenza n. 658/2019 della Ctp di Brescia, con le quali il collegio ha fornito un’esposizione della problematica relativa alla soggettività passiva Imu nei casi di locazione finanziaria e mancata riconsegna del bene immobile locato a fronte di inadempimento e conseguente risoluzione del contratto. Nel caso di specie, , una società ricorrente si opponeva alla pretesa Imu avanzata dal comune di Desenzano del Garda nei suoi confronti, in quanto locatrice e proprietaria di immobili concessi in locazione finanziaria (leasing) a un’altra società, risultata poi inadempiente agli obblighi contrattuali. Tale circostanza portava quindi la ricorrente a risolvere, sin dal 2012, il contratto di leasing, anche se, successivamente, la locataria conservava il possesso dell’immobile fino al 2013, anno di cui alla pretesa Imu avanzata dal comune. Quest’ultimo, infatti, costituendosi in giudizio, insisteva nell’aver correttamente operato indirizzando la pretesa di cui al suddetto tributo locale direttamente al locatore proprietario. La Commissione, dopo aver individuato la problematica dirimente nel caso di specie, ovvero lo stabilire se, pur a fronte di un contratto di leasing risolto per inadempimento nel pagamento dei canoni da parte del locatario che continua a conservare la disponibilità materiale del bene immobile, va riconosciuta in capo a quest’ultimo ovvero al locatore proprietario la soggettività passiva Imu. Nel caso di specie, infatti, la società locataria, già inadempiente, continuava a utilizzare gli immobili oggetto della locazione finanziaria ormai cessata, senza ancora restituirli alla legittima proprietaria. La Ctp bresciana ha quindi in primis esposto, benché contrastanti tra loro, i diversi principi oggetto della giurisprudenza della cassazione (cfr. Cass. n. 19166/2019 e n. 13793/2019), per poi convogliare per l’orientamento che prevede che, in casi del genere, l’Imu sia a carico della locataria utilizzatrice che, pur a contratto risolto, conservi la detenzione del bene. Quest’ultima può di per sé integrare il presupposto giuridico della soggettività passiva Imu fino a che non vi sarà l’effettiva riconsegna. Fino a tale momento va riconosciuta, ai fini Imu, l’ultrattività del contratto, con gli obblighi conseguenti.
Nicola Fuoco
(…) Sosteneva di non essere debitrice dell’Imu pretesa dal comune non avendo potuto disporre dell’immobile fino alla sua effettiva restituzione. Affermava che l’obbligo di pagamento era a carico della locataria che aveva continuato a utilizzare il bene sia pure a contratto risolto fino all’avvenuta restituzione. Chiedeva l’annullamento dell’avviso. Si costituiva il comune contestando la fondatezza del ricorso di cui chiedeva il rigetto.(…)
Il problema che si pone nella presente controversia riguarda la determinazione della soggettività passiva ai fini Imu. In altri termini, si tratta in concreto di stabilire quale parte contraente nel contratto di leasing (locazione finanziaria), locatrice o locataria, è tenuta al pagamento dell’Imu dopo la risoluzione del contratto per inadempimento della locataria che conserva la utilizzazione del bene anche dopo tale risoluzione fino alla effettiva restituzione del bene alla locatrice proprietaria. È pacifico che, prima della risoluzione del contratto e durante la sua vigenza, la locataria è tenuta al pagamento dell’Imu.
 È altrettanto pacifico che del bene, la locatrice è tenuta al pagamento dell’Imu. Quid iuris nel periodo che intercorre fra la data di risoluzione del contratto e la data di effettiva restituzione del bene?(…)
Nelle more di tale intervento giurisprudenziale, questa Commissione ritiene di aderire all’indirizzo secondo il quale , nella ipotesi di cui alla fattispecie in esame, l’obbligo di pagamento dell’Imu è a carico della parte locataria che, anche dopo la risoluzione del contratto di leasing, continua a utilizzare il bene fino alla riconsegna affettiva alla parte locatrice proprietaria.
Invero, fino alla riconsegna del bene oggetto della locazione finanziaria, la risoluzione del contratto di leasing lascia impregiudicati gli obblighi e i rischi che fanno capo all’utilizzatore (mora debitoris perpetuat obligationem) come avviene per il contratto di locazione. 
Si verifica, quindi, la persistenza (ovvero la durata) del rapporto contrattuale pur dopo la risoluzione del contratto. 
Secondo la Corte, la detenzione dell’utilizzatore integra il presupposto giuridico della soggettività passiva Imu fino alla naturale riconsegna del bene con il conforto della ultrattività del contratto in forza del principio di mora debitoris sopra indicato. 
In sostanza, la disponibilità mantenuta del bene e la persistente durata del contratto fino alla riconsegna del bene giustificano l’obbligo Imu a carico dell’utilizzatore inadempiente Sulla base delle precedenti considerazioni, il ricorso deve essere accolto con il conseguente annullamento dell’avviso impugnato.(…)