Bonus per molti, non per tutti
Si allargano le tipologie di immobili e le categorie di soggetti che possono accedere al nuovo superbonus del 110%, ma restano sempre e comunque esclusi gli interventi sulle abitazioni di lusso. È questo, in estrema sintesi, l’effetto più importante sui requisiti soggettivi e oggettivi della nuova super detrazione disciplinata dall’articolo 119 del dl Rilancio (dl 34 del 19 maggio 2020) apportato dalla legge di conversione (legge n. 77/2000) pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 180 dello scorso 18 luglio.
Possono accedere al 110% anche le unità immobiliari singole (cosiddette seconde case) e gli spogliatoi delle associazioni e società sportive. Sempre fuori, salvo che non siano parte di un più ampio edificio condominiale, gli edifici strumentali quali negozi, botteghe e uffici posseduti da imprese o lavoratori autonomi.
Un regime a sé per quanto riguarda invece gli immobili storici vincolati. Su questi ultimi, se non censiti come immobili di lusso, tutti gli interventi di riqualificazione energetica potranno accedere al 110% qualora siano vietati quelli cosiddetti trainanti previsti dal primo comma dell’articolo 119 sopra citato.
Dal punto di vista soggettivo i lavori parlamentari di conversione in legge del decreto Rilancio hanno allargato la platea includendo anche le onlus, le associazioni di volontariato e di promozione sociale, purché iscritte negli appositi registri previsti dalle vigenti disposizioni legislative, nonché le associazioni e le società sportive dilettantistiche. Per queste ultime due tipologie di soggetti tuttavia, come abbiamo già visto, la possibilità di accesso al superbonus è limitato agli interventi edilizi sui locali adibiti a spogliatoio degli atleti.
Soggetti ammessi al beneficio del 110%. Per effetto di quanto ora disposto dal comma 9 dell’articolo 119, possono accedere al superbonus del 110% i seguenti soggetti: i condomini; le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari; gli Istituti autonomi case popolari (Iacp) comunque denominati, nonché gli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di «in house providing» per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica; le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci; le organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all’articolo 10 del dlgs n. 460/1997, le organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’articolo 6 della legge n. 266/1991 e le associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali delle province autonome di Trento e Bolzano; le associazioni e le società sportive dilettantistiche iscritte nel registro di cui all’articolo 5, comma 2, lettera c), del dlgs n. 242/1999 per i lavori di cui all’articolo 119 finalizzati ai soli immobili adibiti a spogliatoi.
Attenzione poi a quanto espressamente previsto nel comma 10 dell’articolo 119, nel quale viene precisato che per le persone fisiche che effettuano gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici di cui alle disposizioni contenute nei commi da 1 a 3, al di fuori dell’attività di impresa, arti e professioni, potranno beneficiare della agevolazioni stesse sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
Questo limite alle due unità abitative non sussiste, stando almeno al tenore letterale della disposizione, per gli altri interventi agevolabili al 110% quali quelli rientranti nel cosiddetto «sisma bonus».
Come si può notare sono espressamente esclusi dalla possibilità di accedere al superbonus del 110% le società, di qualunque tipo e le persone fisiche nell’esercizio dell’attività d’impresa, arte o professione. Tuttavia è possibile che uno di tali soggetti possa beneficiare comunque del superbonus del 110% nel caso in cui questi soggetti possiedano un immobile in un condominio.
Relativamente al condominio che sostiene le spese agevolabili al 110%, la disposizione in commento non contiene infatti alcuna esclusione dal punto di vista soggettivo. In questo senso le spese relative agli interventi di riqualificazione energetica o il cosiddetto sisma bonus, essendo già di per sé usufruibili anche per esempio dai soggetti Ires, non vi sono ragioni per escludere dal beneficio anche la società di capitali titolare di un appartamento o di un ufficio, ubicato all’interno del condominio che effettua i lavori agevolati al 110%.
Grazie alla riformulazione del primo comma dell’articolo 119 a opera della legge di conversione del decreto Rilancio non vi sono invece più dubbi circa la possibilità di usufruire del superbonus anche in un edificio unifamiliare.
Se quest’ultimo possiede i requisiti sopra elencati (funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno) potrà usufruire del 110% per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale di cui alla lettera c) del primo comma dell’articolo 119.
Per quanto attiene invece al titolo del possesso che abilita all’accesso del superbonus valgono invece le regole generali in materia.
L’Agenzia delle entrate, sul proprio sito istituzionale, precisa sul punto che in materia di bonus edilizi (e il 110% è un bonus edilizio a tutti gli effetti) possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l’inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione anche: il proprietario o il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), l’inquilino o il comodatario, i soci di cooperative divise e indivise.
Immobili ammessi al superbonus del 110%. Nel corso dei lavori di conversione del decreto Rilancio, come abbiamo già evidenziato, sono state ampliate anche le casistiche e le tipologie di immobili che possono ottenere il superbonus del 110%.
Oltre agli interventi sulle parti comuni degli edifici sono state infatti ampliate le possibilità di accesso al superbonus anche per le unità immobiliari indipendenti o situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano però funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi.
Sulla base delle suddette novità risultano dunque agevolati al 110% gli interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
Restano però sempre esclusi dagli sconti fiscali gli immobili di lusso quali: le abitazioni signorili (A/1), le ville (A/8) e i castelli e i palazzi di eminente pregio artistico e storico (A/9). Questa esclusione è stata introdotta durante i lavori di conversione in legge del decreto ed è contenuta nel nuovo comma 15-bis dell’articolo 119.
Stante la formulazione normativa si ritiene che sia esclusa la possibilità di poter usufruire dei nuovi maxi sconti fiscali anche nell’ipotesi in cui l’unità immobiliare in oggetto sia utilizzata come abitazione principale del contribuente e dei suoi familiari.
Resta invece da capire come dovrà interpretarsi la disposizione di favore introdotta nel comma 2 dell’articolo 119 per gli immobili sottoposti a vincoli storici o paesaggistici con l’esclusione soggettiva sopra esaminata. È infatti frequente che proprio le tipologie di immobili esclusi dal nuovo comma 15-bis siano soggette ai vincoli di tipo storico, paesaggistico o culturale di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.