Eco bonus e sisma bonus appetibili anche senza super sconto al 110%; le ordinarie detrazioni previste per i lavori di ristrutturazione, di efficientamento energetico e di miglioramenti del rischio sismico, mantengono il loro appeal anche dopo l’irruzione del superbonus, che non sempre può essere ottenuto. Con due risposte ad interpello, la n. 285 e la n. 286 del 28 agosto, l’Agenzia delle entrate affronta e risolve positivamente due problematiche sottoposte da contribuenti alle prese con opere di ristrutturazione.
Nella risposta n. 285 si tratta di una «ristrutturazione edilizia ricostruttiva» ossia interventi che prevedono la demolizione e ricostruzione, con stessa sagoma di un edificio preesistente; tale ricostruzione prevede però anche la realizzazione di un’autorimessa nel terreno adiacente l’abitazione censito unitamente alla stessa, per la quale verrà presentata una nuova pratica edilizia. L’autorimessa, una volta terminata, costituirà pertinenza dell’abitazione. Il problema è che i lavori di ricostruzione dell’immobile, iniziati nel 2019, hanno già raggiunto il limite di spesa di 96 mila euro, fissato per la detraibilità; quelli relativi all’autorimessa, invece, sono iniziati nel 2020 a seguito di nuova pratica edilizia.
Il contribuente ritiene di poter fruire di un autonomo limite di spesa per la detraibilità delle opere relative all’autorimessa giacché tale limite è da intendersi per unità immobiliare, intervento ed annualità e le spese relative ai due interventi sono sostenute in due anni diversi e sono relative a due interventi distinti. Chiede invece se occorra terminare la ristrutturazione dell’immobile prima di iniziare quella dell’autorimessa o se i lavori possano procedere parallelamente. Gli interventi si collocano nelle previsioni di cui all’art. 16-bis Tuir in base al quale, a fronte di interventi di recupero del patrimonio edilizio specificati, spetta una detrazione pari al 50% delle spese sostenute, calcolata su di un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per immobile, ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
Il limite di spesa annuale riguarda il singolo immobile e va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente; quindi, in linea di massima, gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno un autonomo limite di spesa ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa principale. Peraltro, se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono solo nella prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti sulla stessa unità immobiliare, ai fini della determinazione del limite massimo occorre tenere conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi.
Tuttavia, tali limitazioni vengono meno se gli interventi in questione sono autonomi, ossia non consistono in una semplice prosecuzione. L’autonomia di un intervento rispetto ad altri già in corso è certificata dalla documentazione richiesta dalla normativa edilizia vigente.
In tal modo, secondo l’Agenzia, è possibile fruire di un nuovo limite di spesa per l’intervento di costruzione dell’autorimessa pertinenziale realizzato, a condizione che tale intervento sia effettivamente autonomo rispetto a quello di ristrutturazione sull’immobile principale. Nessun problema sussiste se i due lavori sono posti in essere in concomitanza. Secondo l’Agenzia, «sarà onere dell’istante fornire adeguata dimostrazione di tale autonomia la quale, in ogni caso, presuppone che i due interventi siano anche autonomamente certificati dalla documentazione richiesta dalla normativa edilizia vigente».
La risposta 286 interessa l’eco sisma bonus, le agevolazioni per gli interventi che comportano una riduzione del rischio sismico e un efficientamento energetico. L’unico proprietario di un edificio in zona sismica, composto da due abitazioni e due box auto, accatastati separatamente. I lavori riguardano il frazionamento catastale da cui emergerebbero due nuove unità immobiliari (magazzini) derivanti dalle abitazioni, la ristrutturazione integrale dell’edificio con opere di miglioramento sismico e riqualificazione energetica, il cambio d’uso dei box auto che diverrebbero abitazioni e l’ampliamento del fabbricato con l’aggiunta di un vano scale ed ascensore esterno. Il tema è quello dell’eco-sisma bonus, che permette una detrazione dell’80% dei lavori (85% con innalzamento di due classi antisismiche) su una spesa fino a 136 mila euro per unità immobiliare. La detrazione spetta anche all’unico proprietario di un immobile costituito da più unità, per lavori sulle parti comuni; ciò perché il concetto di parti comuni è oggettivo e attiene all’immobile e non ai proprietari. La spesa che dà diritto alla detrazione è solo quella relativa alle unità immobiliari inizialmente esistenti e non anche quella legata ai lavori di ampliamento (vano scale ed ascensore esterno). La possibilità di godere della detrazione eco-sismabonus dell’80 o 85% è subordinata al rispetto di entrambi i requisiti posti dalle due discipline ossia il miglioramento di prestazioni energetiche da un lato e l’aumento delle classi di rischio sismico dall’altro. Sarà la pratica presentata in Comune che dovrà chiarire come i lavori intrapresi riguardano il recupero edilizio e non una nuova costruzione. In caso di lavori di entrambe le specie, occorrerà tenere distinte le fatture o ottenere un’attestazione che indichi gli importi riferibili alla ristrutturazione e all’ampliamento.