Più chance per il condominio nel recupero delle spese dai condomini. In caso di vendita dell’unità immobiliare, sebbene gli accordi tra le parti siano di regola inopponibili al condominio, quest’ultimo può avvalersi di eventuali clausole che obblighino l’acquirente a farsi carico delle spese ancora dovute dal venditore e può rendere irrevocabile la pattuizione in suo favore con una semplice dichiarazione unilaterale, giudiziale o extragiudiziale, secondo lo schema dell’accollo di cui all’art. 1273 c.c. Queste le conclusioni che si ricavano dalla lettura della recente sentenza n. 1921 pronunciata dalla sezione terza civile della Corte di appello di Milano e pubblicata lo scorso 21 luglio 2020.
Il caso concreto. Nella specie un amministratore condominiale aveva richiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo avverso un condomino in relazione alle spese straordinarie sostenute nell’interesse dell’edificio comune. Il presunto debitore aveva però presentato opposizione, ritenendo che quelle spese non gli spettassero, in quanto deliberate prima dell’acquisto dell’unità immobiliare. Il tribunale aveva accolto l’opposizione e revocato il decreto ingiuntivo, avendo accertato che le spese ingiunte facevano effettivamente riferimento a una deliberazione assunta dall’assemblea ben quattro anni prima del passaggio di proprietà dell’appartamento in questione. Il condominio aveva però appellato la sentenza, evidenziando come dall’atto di acquisto a mani dell’amministratore emergesse che l’acquirente e nuovo condomino fosse stato reso edotto della spesa straordinaria ancora in corso e si fosse impegnato nei confronti del condomino venditore a versare la parte ancora dovuta al condominio, dando atto che il prezzo della compravendita era stato pattuito anche sulla base di tale circostanza. Il condomino, costituitosi in appello, aveva però contestato tale ricostruzione dei fatti, appellandosi alle norme di legge che regolano il riparto delle spese condominiali fra venditore e acquirente dell’unità immobiliare, con particolare riferimento all’art. 63 disp. att. c.c.
Il riparto delle spese tra venditore e acquirente dell’unità immobiliare sita in condominio. Quella del riparto delle spese condominiali tra vecchio e nuovo proprietario in caso di vendita dell’unità immobiliare è una problematica articolata e complessa che molto spesso genera gravi incomprensioni tra le parti e tra queste e l’amministratore condominiale. La Corte di appello, nell’esaminare la complessa vicenda sottoposta al proprio vaglio, è quindi partita dall’esame del disposto dell’art. 63 disp. att. c.c. e della giurisprudenza di legittimità formatasi sulla relativa questione di diritto. In particolare, in tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera. Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio. Inoltre il disposto di cui all’art. 63 disp. att. c.c., per il quale l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti del suo dante causa (solidalmente con questi, ma non al suo posto), opera nel rapporto tra il condominio e i soggetti che si succedono nella proprietà, non anche nel rapporto tra questi ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto fra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni: l’acquirente risponde solo delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, con l’acquisto, è diventato condomino, con diritto di rivalersi sul suo dante causa nel caso in cui sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore. Occorre inoltre tenere presente che la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente l’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ..
Il ruolo svolto dal contratto di compravendita. Come visto, generalmente gli accordi contenuti nel contratto di compravendita vincolano soltanto venditore e acquirente e non sono quindi opponibili al condominio. L’amministratore potrà quindi agire nei confronti del vecchio e del nuovo condomino sulla base delle norme ricordate in precedenza e senza essere vincolato da eventuali e difformi pattuizioni contrattuali tra le parti. Tuttavia, come evidenziato dalla Corte di appello di Milano, a volte il contratto di compravendita può fornire una chance in più al condominio per recuperare le spese condominiali dal nuovo proprietario, facilitandone quindi la riscossione. Nella specie nel contratto di compravendita intercorso tra le parti e di cui l’amministratore aveva copia vi era una clausola, rubricata come «garanzie», in forza della quale, da una parte, la parte venditrice garantiva di non avere in corso pendenze e vertenze con il condominio e che non erano state deliberate opere che comportassero spese straordinarie non comunicate alla parte acquirente e non considerate nella determinazione del corrispettivo, e, dall’altra parte, si precisava che, salva e non derogata la disposizione dell’art. 63 disp. att. c.c., le spese condominiali, sino a un certo importo, se e in quanto dovuto, fossero a carico della parte acquirente, essendosi di tale circostanza tenuto conto nella determinazione del prezzo.
Pertanto, stando a quanto risultante dal predetto contratto, il nuovo condomino, nei confronti del quale era stato emesso il decreto ingiuntivo opposto, aveva assunto su di sé l’obbligo di pagamento delle pregresse spese condominiali lasciate insolute dagli alienanti, seppure entro un certo limite di spesa, senza alcuna distinzione fra spese ordinarie e straordinarie. Secondo la tesi difensiva del condominio, avallata dalla Corte di appello, detto impegno contrattuale andava qualificato come accollo, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1273 c.c. L’accollo è il contratto tra il debitore e un soggetto terzo in base al quale quest’ultimo assume su di sé l’impegno di estinguere la relativa obbligazione nei confronti del creditore. Come previsto dalla disposizione citata, ove il creditore dichiari di aderire all’accordo tra il debitore e il terzo, quest’ultimo non può più sciogliersi dall’obbligazione contratta nei suoi confronti, in quanto la predetta dichiarazione unilaterale rende irrevocabile la disposizione suo in favore, onerando tra l’altro il creditore di richiedere preventivamente il pagamento proprio al terzo in tal modo impegnatosi.
Per questo motivo la Corte di appello di Milano, ritenendo che la clausola contenuta nel contratto di compravendita valesse quale accollo per le spese da versare al condominio, pur nel limite quantitativo in essa indicato, tenuto conto del fatto che il condomino ingiunto aveva già effettuato il pagamento della quota di spese ordinarie compresa nel predetto accollo a seguito della diffida stragiudiziale ricevuta dal legale del condominio, ha ritenuto corretta la decisione del tribunale di revocare il decreto ingiuntivo, ma ha al contempo riformato la sentenza di primo grado laddove la stessa aveva rigettato la domanda svolta in via subordinata dal medesimo condominio nel costituirsi nel giudizio di opposizione e finalizzata a ottenere la condanna del condomino acquirente al pagamento delle residue spese straordinarie proprio sulla base della riferita clausola contrattuale. La proposizione di detta domanda giudiziale, a giudizio della Corte di appello, equivaleva alla dichiarazione unilaterale di cui all’art. 1273 c.c. e aveva quindi reso irrevocabile l’impegno assunto dal nuovo condomino nei confronti del condominio terzo creditore.