DOMANDE D & R RISPOSTE
Sono residente all’estero in un paese Ue e possiedo due abitazioni in Italia. In una di queste sono iniziati, a fine 2019, dei lavori di ristrutturazione per i quali è previsto il bonus facciate, mentre nell’altra stiamo valutando se sostituire caldaie e fare il cappotto, così da beneficiare del 110%. Non avendo redditi in Italia, posso beneficiare dello sconto in fattura per entrambe? A chi dovrei chiedere per attivare il tutto, all’amministratore o direttamente all’impresa?
Il fatto di essere proprietario in Italia di due immobili determina automaticamente l’insorgenza di un reddito da fabbricati (derivante dalla rendita catastale degli immobili) per il contribuente/lettore, anche se poi per via di detrazioni e deduzioni l’imposta dovuta potrebbe essere pari a zero. In questi casi, come chiarito dalle Entrate, il contribuente residente estero non può fruire direttamente della detrazione del 110%, ma può avvalersi soltanto della facoltà alternativa di cessione del credito o sconto in fattura, sia per gli interventi ammessi al 110% sia per quelli relativi al bonus facciate. Per quanto concerne il secondo quesito, lo sconto in fattura deve essere necessariamente frutto di un accordo tra fornitore e committente, con modalità rimesse alla discrezionalità delle parti, non vincolate né previste dalla normativa fiscale in oggetto (per cui il lettore può attivarsi autonomamente per la sua quota di lavori o chiedere all’amministratore se le abitazioni sono poste in condominio).
In seguito alla pubblicazione della circolare 24/E dell’agenzia delle Entrate, chiedo se si possa usufruire del 110% per la realizzazione del cappotto termico nella seguente condizione: un edificio composto da tre unità immobiliari tutte di proprietà di un’unica persona. In questo caso si chiede se si possa considerare l’edificio come un condominio.
La risposta è negativa. Il superbonus al 110% non può trovare applicazione in quanto manca il requisito del condominio civilistico. Con la circolare 24/E del 2020, infatti, è stato precisato che, ai fini del 110% , la locuzione utilizzata dal legislatore è riferita espressamente ai condomìni e non alle parti comuni di edifici.
Pertanto, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista, mentre il 110% non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario (o in comproprietà fra più soggetti), come in questo caso.
Ovviamente per questo intervento (cappotto termico) si rende comunque applicabile l’ecobonus (sino al 75%) ordinario ed, eventualmente, la detrazione per ristrutturazioni edilizie.