il condominio è plafond unico
Il superbonus trasforma il condominio in cash pooling. Il limite di spesa per i lavori su parti comuni, previsto in base al numero di unità che compongono l’edificio, potrà essere attribuito anche a un solo proprietario, che potrebbe volersi accollare tutti i lavori e fruire dell’agevolazione massima, a prescindere sia dal limite previsto per ogni appartamento, sia dalle quote millesimali possedute. Il condominio, in tal modo, diventa una sorta di collettore del bonus fiscale massimo, dal quale, ciascun condomino, può attingere effettuando e sostenendo una quota delle spese sulla base delle proprie possibilità.
La risoluzione n. 60/E del 28 settembre 2020 contiene una serie di indicazioni importanti sulla corretta applicazione della misura che, fin da subito, si è appalesata come fondamentale strumento di rilancio dell’intero sistema economico. In particolare la risoluzione interessa i lavori condominiali (o su parti comuni o sulle singole unità) con riferimento ai tetti di spesa (o di detrazione massima) previsti da ciascuna norma agevolativa e alle modalità di ripartizione del bonus.
Nel documento vengono analizzati diversi lavori previsti su singole unità e sulle parti comuni dell’edificio. In particolare, per quest’ultima fattispecie si tratta di interventi di isolamento termico su superfici opache (cappotto termico) e di interventi di riduzione del rischio sismico. Affiancati a tali interventi sono previsti lavori cosiddetti trainati, sia su parti comuni che sulle singole unità immobiliari.
Come noto, per quanto riguarda i limiti di spesa ammessi al Superbonus, la norma stabilisce che se gli interventi di isolamento termico delle superfici opache sono realizzati su edifici in condominio, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito. In particolare, se l’edificio è composto da due a otto unità immobiliari, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus è pari a 40 mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
Per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico, tali da determinare il passaggio a una o a due classi di rischio sismico inferiore, realizzati sulle parti comuni degli edifici, la detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96 mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio.
La risoluzione, a tal proposito, evidenzia che: «Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile, ed effettivamente rimborsata al condominio, anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare».
Ciò significa, in pratica, che il limite relativo alle singole unità (40 mila per il cappotto e 96 mila per gli interventi antisismici) serve solo per determinare il tetto massimo di spesa per il condominio, ben potendo ciascun proprietario fruire della detrazione anche in misura superiore ai limiti per unità.
La tabella in pagina semplifica quanto affermato dall’amministrazione finanziaria. In ipotesi di un condominio con tre appartamenti il limite complessivo di spesa per il cappotto termico è di 120 mila euro (40 mila x 3), mentre quello per gli interventi antisismici è di 288 mila euro (96 mila x 3).
La ripartizione per millesimi delle spese assegna a Sempronio il 50% della stessa, ossia 60 mila euro per il cappotto e 144 mila euro per gli interventi antisismici. Tali importi, se effettivamente rimborsati al condominio, possono essere trasformati in detrazione al 110% (o in credito d’imposta) ancorché superiori alla quota prevista per ciascun appartamento.
Tale prospettiva apre la strada a considerazioni importanti che potrebbero facilitare l’accesso al bonus per i lavori condominiali, fornendo una ulteriore spinta alla riuscita dell’agevolazione.
Da quanto si legge ciascun condomino può portare in detrazione le spese effettivamente sostenute nell’ambito dei lavori eseguiti su parti comuni dell’edificio condominiale. Così, a rigori, se un proprietario decidesse di accollarsi l’intera spesa dell’edificio, potrebbe utilizzare il bonus per intero, fatto salvo il limite complessivo previsto per il condominio.
In verità la risoluzione specifica che il bonus attribuibile a ciascun condomino, oltre che alle spese effettivamente sopportate, è legato alla spesa «a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti c.c.».
Tuttavia l’articolo in questione prevede che: «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione». Proprio l’ultima precisazione (salvo diversa convenzione) lascia intendere che la ripartizione delle spese all’interno del condominio può essere prevista anche con criteri diversi dai millesimi di proprietà detenuti e quindi nulla vieta che un condomino o alcuni di essi si accollino le spese dell’intero edificio e possa così fruire del bonus attribuibile all’intero condominio.
Tale possibilità facilita notevolmente l’effettuazione di lavori nei condomini, specialmente laddove, per qualsiasi motivo, non tutti i soggetti presenti nel condominio possano o vogliano partecipare fattivamente all’intervento. Si pensi ai grandi condomìni dove per alcuni proprietari di pochi millesimi, magari interessati in via marginale alla propria unità, l’intervento su parti comuni potrebbe non avere particolare appeal. Chi è invece interessato potrebbe costituire una piccola cordata e accollarsi per intero i lavori, il cui costo sarebbe azzerato o ridotto quasi completamente grazie al super bonus. Occorrerà una apposita delibera e la precisazione che per le spese in questione la ripartizione non avviene per quote millesimali ma resta a carico solo di alcuni proprietari.
Altra situazione nella quale l’intervento della risoluzione potrebbe essere importante è quella caratterizzata da condomini abitati da soggetti legati da vincoli famigliari. In tali circostanze può accadere che la spesa comune venga sostenuta da un unico soggetto (per esempio il genitore dei due figli che occupano due distinti appartamenti). In tal modo la detrazione potrà essere fruita sull’intero plafond attribuibile al condominio.
Si pensi ai condomini nei quali alcune unità appartengono a società o a lavoratori autonomi. Come noto per tali soggetti è precluso il superbonus sulle proprie abitazioni destinate allo svolgimento delle attività, ma lo stesso è consentito sulle parti comuni di edifici in cui siano situate le proprie strutture. Così una società che possiede un negozio a piano terra può incentivare la realizzazione di interventi strutturali su parti comuni (cappotto termico, interventi antisismici) accollandosi le spese e sfruttando, meglio degli altri condomini persone fisiche, il bonus sotto forma di credito d’imposta.
Per non parlare delle situazioni nelle quali alcuni dei proprietari sono impossibilitati a decidere o ad accollarsi le spese, come nel caso di soggetti proprietari di unità sottoposte a procedure esecutive o sequestrate. L’attribuzione del limite di spesa per le spese su parti comuni all’intero edificio e non ai singoli proprietari crea una sorta di plafond unico al quale i singoli condomini possono attingere liberamente, non solo sulla base delle proprie quote di possesso delle singole unità, ma soprattutto in funzione delle proprie esigenze particolari e delle proprie convenienze.