La maxi detrazione fa più gola
Superbonus ad appeal potenziato: sarà più facile deliberare all’interno del condominio per i lavori su parti comuni, mentre per le zone sismiche il bonus potrebbe arrivare fino al 165% della spesa; via libera anche ai lavori su unità indipendenti, con il chiarimento sul concetto di accesso autonomo. Il cosiddetto decreto legge agosto, in sede di conversione, ha introdotto alcune novità in tema di agevolazioni per l’efficientamento energetico e la riduzione del rischio sismico, tutte volte ad aumentare l’appetibilità della misura, a volte allargando la platea dei beneficiari, altre volte incrementando la misura stessa dello sconto.
Abitazioni indipendenti e asseverazioni. I commi 3-quater e 3-quinquies dell’articolo 51 del decreto, introdotti dal senato, apportano alcune modifiche alla disciplina del superbonus al 110%. Innanzitutto, in via interpretativa, il comma 3-quater chiarisce, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale per le unità indipendenti, cosa debba intendersi per accesso autonomo dall’esterno. In particolare, viene inserito un nuovo comma 1-bis all’articolo 119 del decreto legge 34 secondo cui per accesso autonomo dall’esterno si deve intendere un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva. Il comma 3-quinquies introduce invece una semplificazione per la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni disciplinando il tenore delle asseverazioni in relazione allo stato legittimo degli immobili. Le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari e i relativi accertamenti dello sportello unico sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi. A tal fine, l’articolo 9-bis del dpr 6-6-2001 n. 380 prevede, tra l’altro, che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Detrazione al 165%. L’articolo 57-bis, introdotto anch’esso al senato, interviene sulle modalità di fruizione del superbonus nei territori colpiti da eventi sismici. Il comma 1 dell’articolo in esame modifica l’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 introducendo due nuovi commi (1-bis e 4-ter) che mirano a disciplinare specificamente la fruizione della citata detrazione nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici. Il nuovo comma 1-bis del citato articolo 119 stabilisce che nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici l’incentivo fiscale della detrazione al 110% spetta per l’importo eccedente il contributo riconosciuto per la ricostruzione. Il nuovo comma 4-ter, comma 1, prevede che i limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali eco bonus e sisma bonus, sostenute entro il 31 dicembre 2020, sono aumentati del 50% negli interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati nei comuni colpiti dagli eventi sismici del 2016 e del 2017 e del 2009. L’ultimo periodo della norma specifica che gli incentivi aumentati sono alternativi al contributo per la ricostruzione e sono fruibili per le spese necessarie al ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla prima abitazione, con esclusione degli immobili destinati ad attività produttive.
Lavori condominiali. L’articolo 63 interviene sulle modalità di formazione delle delibere condominiali aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico sugli edifici nonché sulle delibere relative ai finanziamenti a ciò dedicati, nonché le deliberazioni per decidere di usufruire delle detrazioni fiscali sotto forma di crediti di imposta o sconti sui corrispettivi previste dal decreto rilancio. Viene inserito il comma 9-bis nell’articolo 119 del decreto Rilancio con il quale si prevede che l’approvazione degli interventi ivi contemplati, da parte dell’assemblea condominiale richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Tale maggioranza si applica anche all’approvazione degli eventuali finanziamenti finalizzati agli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici, nonché all’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto delle detrazioni fiscali.
Il comma 1-bis, sempre con lo scopo di facilitare le deliberazioni assembleari, apporta una serie di modifiche all’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Intanto si ammette la possibilità, previo consenso di tutti i condomini, di partecipazione all’assemblea in modalità di videoconferenza, anche laddove non previsto dal regolamento condominiale. In tal caso il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, deve essere trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione. In ipotesi di assemblea in videoconferenza l’avviso di convocazione deve contenere anche l’indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora.
Dimore storiche. L’articolo 80, comma 6, estende gli incentivi fiscali del superbonus in materia di efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici, anche alle dimore storiche accatastate nella categoria A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici) a condizione che siano aperte al pubblico. In particolare il comma 6 modifica l’articolo 119, comma 15-bis, del decreto Rilancio, stabilendo che le detrazioni spettanti per gli interventi di ristrutturazione edilizia, recupero o restauro della facciata degli edifici, riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti solari fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9, ma solo per le unità immobiliari non aperte al pubblico.