Al 110% non piace il lusso
Detrazione del 110% esclusa per castelli e palazzi di pregio censiti nella categoria catastale A/9 se non aperti al pubblico. Semplificate le procedure per gli interventi sulle parti comuni condominiali poiché la delibera è da considerarsi valida se approvata con la maggioranza dei voti degli intervenuti e di almeno un terzo del valore dell’edificio. Queste alcune delle modifiche più interessanti, introdotte dalla legge di conversione del decreto agosto (dl 104/2020), la n. 126 del 13/10/2020, in vigore dal 14/10/2020, alla disciplina del superbonus 110%, di cui agli articoli 119 e 121 del dl 34/2020, convertito in legge 77/2020.
Castelli e palazzi di pregio. Il comma 15-bis del novellato art. 119 del dl 34/2020 dispone che la detrazione maggiorata del 110% non è fruibile per gli interventi eseguiti su unità immobiliari censite nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile o di lusso), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico). Il comma 6, dell’art. 80 del dl 104 modifica la detta impostazione prevedendo che la detrazione maggiorata resta impraticabile per le prime due categorie (A/1 e A/8) mentre gli immobili censiti nella categoria A/9 restano esclusi dalla detta detrazione soltanto «se non aperti al pubblico».
Accesso autonomo. Il decreto richiamato, con l’art. 51, comma 3-quater, interviene sulla qualificazione delle unità familiari e, confermando la necessità che le unità siano «funzionalmente indipendenti», con il nuovo comma 1-bis inserito nell’art. 119 del dl 34/2020, dispone che per accesso autonomo dall’esterno si deve intendere un «accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone di ingresso che consenta l’accesso alla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva». La nuova formulazione permette, quindi, di superare l’interpretazione delle Entrate (circolare 24/2020), la quale riteneva che, al contrario, un accesso indipendente non comune fosse configurabile quanto lo stesso «consenta l’accesso dalla strada ovvero da cortile o giardino di proprietà esclusiva». Pertanto, il necessario accesso autonomo, nella nuova qualificazione, si realizza anche quanto lo stesso, indipendente e non comune ad altre unità immobiliari, è da una strada, giardino, cortile o parcheggio di proprietà di più soggetti, ovvero sia condominiale o di proprietà di altri residenti di immobili collocati sulla medesima strada privata o nel medesimo cortile, giardino e/o terreno.
Condominio. Con il dl Agosto, il legislatore è intervenuto per semplificare le procedure necessarie per eseguire gli interventi sulle parti comuni dei condomini. Con il comma 3-quinquies dell’art. 51, è stato modificato l’art. 119 del dl 34/2020, con l’introduzione del comma 13-ter che dispone che le asseverazioni dei tecnici abilitati, in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia devono riferirsi «esclusivamente» alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi che fruiscono della detrazione maggiorata del 110%. Sempre con riferimento ai condomini e, in particolare, sulle delibere aventi a oggetto l’approvazione dei lavori, i relativi finanziamenti e l’opzione per lo sconto in fattura e/o cessione del corrispettivo, il nuovo comma 9-bis dell’art. 119 dispone che la delibera deve ritenersi valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Sisma. Sul tema risultano più consistenti le modifiche introdotte, sebbene ci si riferisca talvolta a tutti gli immobili collocati nei comuni colpiti da eventi sismici e, talvolta (art. 57-bis del dl agosto), soltanto a quelli collocati nei territori elencati negli allegati al dl 189/2016 e al dl 39/2009 (Abruzzo, Marche, Lazio e Umbria). Pertanto, nei comuni colpiti da eventi sismici e su tutto il territorio nazionale, la detrazione maggiorata del 110% spetta limitatamente all’ammontare eccedente al contributo previsto per la ricostruzione mentre, per quanto concerne l’incremento del 50% dei limiti di spesa, si evidenzia che tale agevolazione resta limitata agli immobili collocati solo nelle regioni sopra indicate (comma 4-ter dell’art. 119), riguarda le spese sostenute entro il 31/12/2020, è alternativa al contributo per la ricostruzione e comprende anche le spese per il ripristino dell’unità immobiliare residenziale, con esclusione dei fabbricati strumentali.