Assemblee online, rischio caos
Via libera alle assemblee online, ma con riserva. Dopo l’approvazione definitiva da parte della camera, è stata infatti pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 253 del 13 ottobre 2020 la legge di conversione n. 126/2020 del decreto legge n. 104/2020, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia (cosiddetto decreto agosto), entrata in vigore lo scorso 14 ottobre. L’art. 63 della normativa contiene una serie di semplificazioni per lo svolgimento delle assemblee condominiali, proprio a partire dalla possibilità di svolgimento in videoconferenza. Tuttavia, il legittimo entusiasmo per questa importante novità, auspicata da tempo e da più parti, pare destinata a scontrarsi con una serie di difficoltà applicative, in gran parte legate alla non felice formulazione della disposizione legislativa, che potrebbero minarne sul nascere la diffusione.
È un vero peccato, perché con l’aggravarsi della situazione sanitaria legata all’epidemia di Covid-19 sta diventando sempre più difficile, soprattutto in alcune aree del paese, procedere allo svolgimento delle riunioni condominiali nelle forme tradizionali, ossia in presenza. Eppure sarebbe sempre più urgente provvedervi, sia perché nella maggior parte dei condomini non è stata svolta ancora nemmeno un’assemblea nel corso del 2020 sia perché gli adempimenti da fronteggiare per gli amministratori cominciano a essere davvero numerosi, a cominciare dall’approvazione dei lavori di efficientamento energetico degli edifici approfittando della corsia preferenziale del cosiddetto superbonus al 110%. Lo svolgimento a distanza delle assemblee potrebbe rappresentare il rimedio ideale per invertire il senso di marcia e recuperare il tempo perso. Ma sarà proprio così?
Le difficoltà legate allo svolgimento delle assemblee online. Senza la pretesa di riproporre l’intenso dibattito svoltosi tra gli addetti ai lavori, si può sintetizzare il problema dicendo che per lo svolgimento dell’assemblea a distanza sono stati individuati una serie di ostacoli normativi, vuoi perché non vi era una disposizione che la prevedesse espressamente vuoi perché, al contrario, vi sono delle disposizioni inderogabili che disciplinano la convocazione e lo svolgimento dell’assemblea (gli artt. 1138, comma 4, c.c. e 72 Disposizioni per l’attuazione del c.c., indicano chiaramente che il regolamento non può derogare, tra gli altri, agli artt. 1136 c.c. e 66 Disp. att. c.c., che riguardano proprio le riunioni condominiali). Anche a voler ritenere applicabile in via analogica la normativa societaria, secondo alcuni sarebbe comunque sempre mancato un luogo fisico di svolgimento dell’assemblea, viceversa ritenuto necessario, ai fini della validità delle deliberazioni, proprio sulla base del disposto di cui al citato art. 66 Disp. att. c.c..
La modifica dell’art. 66 Disp. att.c.c.. Il cosiddetto decreto agosto, nella sua versione finale post conversione in legge, ha messo mano proprio all’art. 66 Disp. att. c.c. (si veda in tabella cosa cambia). È stata quindi fornita risposta ad alcuni dei dubbi in precedenza sollevati, ma il nuovo testo di legge ne pone purtroppo di nuovi.
Partiamo dagli aspetti positivi. C’è ora una chiara disposizione legislativa che ammette la possibilità di svolgimento dell’assemblea a distanza. Sarà pertanto l’amministratore, nell’inviare ai condomini l’avviso di convocazione, a specificare se la riunione avverrà in presenza, in un dato luogo fisico, oppure online, su una determinata «piattaforma elettronica».
La parte più controversa dell’intervento normativo è invece rappresentata dal nuovo ultimo comma dell’art. 66 disp. att. c.c., nel quale è disposto che «anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza». Ne sorgono principalmente due dubbi. Da un primo punto di vista può ritenersi ormai assodato che il regolamento condominiale sia la fonte di riferimento per disciplinare lo svolgimento dell’assemblea a distanza. Resta però da definire se sia sufficiente una modifica assembleare a maggioranza o sia invece necessaria l’unanimità dei consensi. Vi sono buone ragioni per sostenere entrambe le tesi. E anche la seconda parte della nuova disposizione dell’art. 66 disp. att. c.c. potrebbe essere letta in un senso o nell’altro. Infatti la circostanza che in mancanza di una specifica disposizione regolamentare si possa comunque procedere online con il previo consenso di tutti i condomini, potrebbe indurre sia a sostenere che anche la disposizione regolamentare mancante dovrebbe essere del pari di natura contrattuale sia che, in assenza di una disposizione siffatta, conoscibile a priori da tutti i condomini e che potrebbe anche essere il frutto di una scelta maggioritaria, sarebbe viceversa necessaria l’unanimità dei consensi proprio per evitare che l’effetto sorpresa possa ostacolare uno o più condomini nell’esercizio del proprio diritto di partecipare in maniera informata alla riunione. In entrambi i casi, ed è questo forse l’aspetto della disposizione in oggetto che lascia più sorpresi, visto il particolare periodo temporale in cui la stessa viene a cadere e tenuto conto delle probabili finalità per le quali la stessa è stata introdotta, la norma non pare di immediata applicazione. Nel caso di modifica del regolamento sarà infatti necessaria una previa assemblea condominiale in presenza, ossia nelle forme tradizionali. In caso contrario, l’amministratore dovrà invece sondare i condomini sulla volontà di procedere con un’assemblea a distanza e ottenere il consenso di tutti a procedere in tal modo, consenso che dovrà essere scritto, per evidenti ragioni probatorie, visto che in gioco vi è la legittimità del deliberato assembleare. Tuttavia in casi del genere il dissenso anche di un solo condomino renderà impossibile riunirsi in videoconferenza.