La penale integra 
il contratto di locazione

Deve ritenersi parte integrante e non distinta, rispetto a un principale contratto di locazione immobiliare regolarmente registrato, la clausola penale in esso inserita dalle parti volta a regolare solo le future, eventuali, e più gravose condizioni risarcitorie valevoli a fronte di un eventuale inadempimento del pagamento dei canoni. Sono le conclusioni rese con la sentenza n. 1498/2020 emessa dalla prima sezione della Ctr della Lombardia.Originariamente veniva proposto ricorso da una Spa contro un avviso di liquidazione per imposta di registro notificatole dall’Agenzia delle entrate D.P. I di Milano che pretendeva di assoggettare distintamente, rispetto a un contratto di locazione regolarmente registrato, la clausola in esso contenuta e qualificata come clausola penale. E proprio l’autonomia o meno di detta pattuizione rispetto al contratto principale, ai fini fiscali, era oggetto di disamina da parte dei giudici regionali, dopo che la Ctp aveva accolto il ricorso della contribuente non qualificando la clausola come condizione sospensiva autonoma rispetto al negozio cui era apposta e quindi non tassabile come atto distinto. La Ctr in commento, su appello dell’ufficio, ha quindi il pregio di aver ben illustrato, in primis, un excursus teso a inquadrare la natura della clausola in questione, e poi, il divario giurisprudenziale emerso anche di recente sul punto. Il collegio ha infatti chiarito che, in base alle disposizioni civilistiche (artt. 1382-1384 c.c), con la clausola in parola le parti «determinano l’ammontare del risarcimento del danno scaturente dall’inadempimento dell’obbligazione o dal ritardo nell’adempimento al fine di evitare le contestazioni del debitore e l’instaurarsi di un contenzioso». Ha quindi poi rappresentato l’orientamento ondivago presente nella giurisprudenza di merito tra quello che inserisce la clausola nella previsione normativa del comma 1 dell’art. 21 dpr 131/86, con autonoma tassazione, e quello che la inquadra nel comma 2 dello stesso articolo, propendente per la tassazione in unica soluzione dell’atto nel suo complesso.
La Ctr, rigettando l’appello dell’ufficio, ha accolto tale ultima impostazione, ritenendo che la pattuizione de qua non possa avere vita autonoma e distinta tassazione, come assunto dall’ufficio, rispetto al contratto che la ospita (a riguardo richiamando il proprio orientamento già espresso con sent. n. 4690/2019).
Benito Fuoco
L’appello principale dell’ufficio è infondato e, pertanto, deve essere respinto. Nel caso di specie, le parti hanno inserito in un contratto di locazione una clausola con cui hanno previsto che, in caso di mancato o ritardato pagamento anche di un solo canone da parte del conduttore, quest’ultimo sarebbe stato tenuto a corrispondere un importo a titolo di interessi di mora, pari al tasso di interesse legale maggiorato del 3%.
La questione controversa, da cui dipende la decisione del giudizio, è relativa alla corretta qualificazione di questa pattuizione e al riconoscimento o meno della sua autonomia rispetto al contratto di locazione in cui è inserita. Una parte della giurisprudenza considera questo tipo di pattuizione come «clausola penale». La clausola penale, disciplinata dagli articoli 1382 a 1384 del codice civile, è una particolare clausola del contratto con cui, in via forfettaria e preventiva, le parti determinano l’ammontare del risarcimento del danno scaturente dall’inadempimento dell’obbligazione o dal ritardo nell’adempimento al fine di evitare le contestazioni del debitore e l’instaurarsi di un contenzioso. (…)
Più in particolare, quindi, si tratta di verificare se la clausola in esame sia una vera e propria clausola penale e se ricada nella previsione del comma 1 dell’art. 21 (autonomia e collegamento negoziale, con conseguente doppia tassazione) o, piuttosto, in quella del comma 2 del medesimo articolo (intrinseca naturale connessione, negozio complesso e conseguente tassazione unica).(…)
Pur prendendo atto del contrasto giurisprudenziale esistente, questa Commissione ritiene che la pattuizione in esame non abbia vita autonoma e non possa considerarsi una «disposizione» distinta, nel senso preteso dall’ufficio, per giustificare una imposizione indiretta separata rispetto a quella che grava sul contratto ospitante. Infatti, non sembra che questo tipo di clausola sia il frutto di una volontà negoziale ulteriore e autosufficiente rispetto a quella manifestata con la stipula del contratto principale, laddove lo scopo del contratto nel suo complesso – compresa la pattuizione in esame – così come la volontà dei contraenti, restano quelli di assicurare l’esatto, reciproco, tempestivo adempimento delle obbligazioni principali reciprocamente assunte.(…) Peraltro, volendosi porre nella logica della «clausola penale», deve anche rilevarsi che questo tipo di clausola concretizza la fissazione convenzionale della misura degli interessi di mora che trovano comunque fonte nella legge all’art. 1284 c.c. in un’ottica essenzialmente risarcitoria; e anche da questo punto di vista non sembra possibile considerarla disposizione autonoma.(…)