Le pertinenze entrano nel conto del massimo di spesa

Le pertinenze entrano nel conto del massimo di spesa
L’opzione può essere esercitata anche dagli acquirenti degli immobili facenti parte di interi fabbricati oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’articolo 3 del Dpr 380/01, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile e che hanno diritto alla detrazione di cui al comma 3 dell’articolo 16-bis del Tuir. Ciò in quanto gli interventi realizzati dalle predette imprese sono i medesimi interventi richiamati nel comma 1, lettere a) e b) del l’articolo 16-bis del Tuir.

8

Accorpamenti o suddivisioni, per i limiti di spesa fa fede la situazione catastale precedenti i lavori

Nel caso in cui al termine dei lavori agevolabili ai fini del superbonus, un edificio unifamiliare sia frazionato in due unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dall’esterno, rileva la situazione esistente all’inizio dei lavori (con spesa massima agevolabile per intervento calcolata sull’edificio unifamiliare), oppure quella finale (due unità immobiliari indipendenti per cui la spesa massima agevolabile si calcola per ogni unità immobiliare autonomamente)?

Nel caso di due unità immobiliari non funzionalmente indipendenti in un edificio plurifamiliare di proprietà di un unico soggetto, che al termine dei lavori verranno accorpate catastalmente in un unico edificio unifamiliare, rileva la situazione iniziale (per cui è precluso l’accesso al superbonus) o la situazione finale, (che consente l’accesso alla predetta agevolazione)?

Se il proprietario di un intero edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate (per esempio quattro unità abitative e due depositi) dona o vende al figlio una delle unità abitative prima dell’inizio dei lavori, si costituisce un condominio e di conseguenza è possibile accedere al superbonus per gli interventi realizzati sulle parti comuni?

In presenza di un intervento di demolizione e di ricostruzione che può usufruire sia dell’ecobonus che sismabonus, il numero delle unità immobiliari ai fini del calcolo del limite di spesa ammissibile al 110% si considera prima dell’intervento o alla fine dell’intervento?

Con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Ciò implica, in sostanza, che, con riferimento ai casi prospettati, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni.

Il medesimo criterio va applicato anche ai fini del superbonus. Pertanto, ad esempio, nel caso in cui:

– un edificio unifamiliare sia frazionato in due unità immobiliari funzionalmente non indipendenti appartenenti allo stesso proprietario solo al termine dei lavori, gli interventi che possiedono le caratteristiche richieste dalla norma sono ammessi al superbonus e la spesa massima agevolabile sarà calcolata con riferimento all’edificio unifamiliare iniziale;

– due unità immobiliari, non funzionalmente indipendenti, in un edificio plurifamiliare che al termine dei lavori vengano accorpate in un edificio unifamiliare, gli interventi realizzati non sono ammessi al superbonus;

– se il proprietario di un intero edificio composto da più unità distintamente accatastate dona al figlio una delle unità abitative prima dell’inizio dei lavori, si costituisce un condominio e di conseguenza si può accedere al superbonus per gli interventi sulle parti comuni;

– se si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile sia ai fini dell’ecobonus che del sismabonus, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori.

9

Demolizione e ricostruzione, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori

Se si fa un intervento di miglioramento energetico agevolato dal superbonus sulle parti comuni condominiali, un contribuente che possieda quattro appartamenti nel condominio potrà eseguire i lavori trainati (ad esempio il cambio delle finestre) su tutti e quattro gli appartamenti?

No, come precisato nella circolare 24/20, in base all’articolo 119, comma 10 del Dl Rilancio i contribuenti persone fisiche possono beneficiare del superbonus relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

10

Come si calcola la superficie del 50% adibita a edifici residenziali ai fini del superbonus

Nella circolare n.24/E del 2020 (pagina 15) è precisato che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del superbonus, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza cioè qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%. Come si conteggia tale superficie? Ai fini del calcolo occorre tener conto anche della superficie di eventuali unità immobiliari di categoria A1 facenti parte dello stesso condominio?

Nella circolare 24/E è stato precisato che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Ciò implica che, utilizzando un principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%, è possibile ammettere al Superbonus, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di un edificio. Qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50 per cento, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. Quindi nel caso di:

– edificio residenziale nel suo complesso – in quanto più del 50% della superficie totale delle unità immobiliari sono destinate a residenza – il superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del superbonus per interventi “trainati” realizzati sui propri immobili;

– edificio NON residenziale nel suo complesso – in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50% – il superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del superbonus anche per interventi cd “trainati” realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle categorie catastali cd. di lusso sopra indicate, escluse dal Superbonus.

11

Pertinenze nel calcolo delle spese ammesse in caso di intervento sull’impianto centralizzato

Nel caso di intervento sull’impianto termico centralizzato concorrono alla determinazione della spesa massima ammissibile anche le pertinenze non servite dall’impianto termico?

In continuità con la prassi in materia di ecobonus e sismabonus, si ritiene che concorrono alla determinazione della spesa massima anche le pertinenze. In particolare, ai fini dell’applicazione della detrazione disciplinata dall’articolo 14, comma 2-quater spettante per le spese sostenute per interventi effettuati sulle parti comuni che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio ovvero diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e purché conseguano almeno la qualità media indicata nel decreto del ministro dello Sviluppo economico del 26 giugno 2015, su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 40mila moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, è stato specificato che l’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari.