Pertinenza, pesa la percentuale
Basta la Scia o la Cila per il via libera alla pertinenza dell’immobile, ma soltanto se il volume realizzato è sotto il 20% dell’edificio principale: altrimenti serve il permesso di costruire. In campo urbanistico, peraltro, la relativa nozione è differente rispetto a quella civilistica: affinché costituisca pertinenza ai fini edilizi, il manufatto deve essere non soltanto al servizio del fabbricato ma anche privo di autonoma destinazione. Risultato: va demolito il roof garden utilizzato come ristorante dell’albergo ma costruito senza il necessario titolo edilizio. È quanto emerge dalla sentenza 2446/20, pubblicata l’8 ottobre dalla seconda sezione della sede staccata di Catania del Tar Sicilia.
Il caso. Niente da fare per la società che gestisce l’hotel: la struttura va smantellata perché il roof garden utilizzato a pranzo e cena dagli ospiti non può essere considerato pertinenza dell’edificio principale in quanto risulta autonomo dal punto di vista funzionale. E infatti viene impiegato separatamente dall’albergo. Lasciano molti dubbi, fra l’altro, gli elaborati prodotti in giudizio per dimostrare che il locale incriminato rientrerebbe nei parametri ex articolo 3 del testo unico dell’edilizia: il 20% del volume sembra infatti calcolato in rapporto al totale della struttura alberghiera e non al singolo corpo di fabbrica di cui il roof garden sarebbe pertinenza. In ogni caso la disposizione al comma sesto lettera e) esclude che si possano realizzare con un titolo semplificato i manufatti che devono essere considerati nuove costruzioni in base agli strumenti urbanistici.
Nel concetto urbanistico di pertinenza, poi, contano anche gli elementi strutturali: dalla composizione dei materiali alla smontabilità o meno del manufatto. A differenza di quanto avviene nel campo civilistico non può dirsi pertinenza l’opera che ha natura non precaria e una destinazione permanente e durevole nel tempo, per quanto al servizio dell’edificio principale.
I precedenti. Via libera alla piscina, invece, perché costituisce una mera pertinenza dell’abitazione. Il comune, spiega la sentenza 1074/19, pubblicata dalla prima sezione della sede di Lecce del Tar Puglia, non può negare il permesso di costruire in sanatoria perché il prefabbricato nel giardino di casa ha dimensioni modeste, non amplia la superficie e la funzionalità economica dell’immobile né altera in modo significativo l’assetto del territorio.
Accolto il ricorso della proprietaria del fabbricato a uso residenziale in zona agricola: non si può ritenere nuova costruzione la piscina di tre metri per sei. E ciò anche se il prefabbricato non risulta del tutto interrato, come nota il direttore dell’area tecnica dell’ente locale nel rigettare la domanda ex articolo 36 dpr 380/01. In realtà anche in materia edilizia si applica la nozione ex articolo 817 Cc che individua come pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento dell’immobile principale. E la piccola piscina non viola gli standard e gli indici di copertura degli interventi edilizi né aumenta il carico urbanistico della zona. Insomma: il prefabbricato è un manufatto adeguato soltanto all’uso effettivo e quotidiano del proprietario dello stabile mentre non può essere utilizzato in modo autonomo. Dunque? La piscina è attratta nell’ambito dell’originaria destinazione residenziale dell’immobile cui si riferisce, mentre costituiscono meri volumi tecnici i mini-locali annessi che contengono i filtri per l’acqua e gli altri impianti tecnologici.
Attenzione, però: scatta la demolizione quando il balcone si trasforma in veranda senza permesso di costruire. E ciò perché, osserva la sentenza 4421/18, pubblicata dalla terza sezione del Tar Campania, il manufatto non costituisce una pertinenza in quanto aumenta il volume dell’appartamento e modifica la sagoma del fabbricato: il progetto richiede dunque il rilascio di un titolo edilizio vero e proprio, mentre non basta la mera segnalazione di inizio attività. Né il responsabile dei lavori contro legge può pensare di cavarsela con una mera sanzione pecuniaria: l’attività «punitiva» dell’amministrazione non risulta discrezionale ma vincolata.
Inevitabile l’ordine del comune di abbattere la veranda in alluminio anodizzato e vetri che risulta realizzata senza titolo. L’opera non può essere considerata pertinenza in senso urbanistico perché aggrega un’ulteriore entità edilizia alla struttura preesistente, cioè l’appartamento: si tratta dunque dell’ampliamento della costruzione e non di un’attività di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo. Chiudere lo spazio in origine sovrastante al balcone determina una variazione dell’immobile dal punto di vista architettonico e planovolumetrico: l’unica alternativa, in astratto, è la sanatoria. La demolizione è automatica perché il provvedimento con cui il comune sanziona l’abuso edilizio non risulta connotato da discrezionalità tecnica né prevede la valutazione dell’interesse pubblico all’abbattimento del manufatto.
Ancora. Va annullata l’autorizzazione concessa dal comune per costruire una tettoia del negozio perché non si tratta di mera pertinenza del locale commerciale: da una parte, stabilisce la sentenza 5941/18, pubblicata dalla sezione seconda bis del Tar Lazio, le ampie dimensioni della superficie consentono di escludere l’esistenza di un nesso funzionale rispetto al (presunto) immobile principale, che è più piccolo; dall’altra l’aumento del carico urbanistico e il mutamento della destinazione d’uso rendono necessaria una vera e propria concessione edilizia affinché i lavori siano legittimi. Vince la causa il condominio preoccupato per l’impatto dell’opera sull’edificio.
Il ricorso dell’ente di gestione è accolto perché il provvedimento dell’ente locale viola l’articolo 1 della legge 10/1977: la tettoia in ferro, alta cinque metri, ha una superficie di 180 metri quadri e non può essere la pertinenza di un negozio di soli 30, peraltro risultato chiuso. La verità è che l’area viene utilizzata come deposito di merci per un’altra attività commerciale e per la lavorazione di materiali. Insomma: l’opera contestata dal condominio determina una trasformazione permanente del territorio e impone il rilascio di un titolo edilizio più complesso come la concessione, che può essere assentita solo se l’amministrazione valuta la compatibilità dei lavori con la disciplina urbanistica ed edilizia. E soprattutto tenendo conto delle sue caratteristiche e della sua vocazione funzionale a un’attività produttiva (che non è il negozio sottostante).
Va abbattuta, infine, la tettoia realizzata dal proprietario di casa senza permesso di costruire benché i pannelli laterali siano comunque amovibili. E ciò perché, motiva la sentenza 1051/16, pubblicata dalla quarta sezione del Tar Campania, è l’incremento dei volumi che risulta in ogni caso realizzato a imporre di dotarsi del titolo edilizio. L’opera, poi, non può essere riconosciuta come pertinenza in senso urbanistico in modo da evitare la demolizione: si tratta, infatti, di una nozione più restrittiva di quella applicabile in campo civilistico laddove esclude i manufatti che sono sì posti a servizio di un immobile, ma risultano utilizzabili in modo autonomo rispetto a quest’ultimo. Deve essere rimossa la superficie di quaranta metri quadrati sorretta da pali in legno e pareti laterali in muratura sull’immobile: in base al regolamento edilizio del comune, invero, non può essere tecnicamente definita «tettoia» perché risulta chiusa da pareti laterali, per quanto non fisse. Come accade per esempio per la veranda, non basta la Dia-Scia per tutti gli interventi che alterano la sagoma di un’abitazione determinando l’incremento di volume e una variazione architettonica. Ancora: un bene che è pertinenza per il diritto civile può non esserlo sul piano urbanistico perché sul secondo fronte per evitare il permesso di costruire è necessario dimostrare che il manufatto risponda a una precisa esigenza dell’immobile cui accede. Il requisito non ricorre quando l’opera incriminata occupa aree e volumi diversi.