Abuso edilizio in condominio: è coperto da privacy?

L’amministratore che indaga la violazione di norme edilizie da parte di uno dei condomini e che rivela l’abuso in assemblea viola la privacy?

Di recente, si è verificata una particolare vicenda condominiale che ha trovato la sua soluzione sui banchi della Cassazione. Un uomo aveva commesso un abuso edilizio all’interno del proprio appartamento inserito in uno stabile condominiale. Al ché, alcuni dei vicini avevano sollecitato l’amministratore affinché facesse le opportune verifiche, verifiche che avevano evidenziato la totale assenza di titoli edilizi in capo al proprietario dell’immobile. Sicché, l’amministratore, dopo aver consultato gli uffici tecnici del Comune, aveva reso edotta di ciò l’assemblea, comunicando appunto l’illiceità delle opere realizzate dal condomino. Quest’ultimo, per tutta risposta, ha citato in giudizio l’amministrare per aver diffuso informazioni a suo dire riservate e, come tali, coperte dalla privacy.

È davvero possibile parlare di tutela della riservatezza in casi del genere?

Quando è legittimo violare la privacy dei condomini? L’abuso edilizio in condominio è coperto da privacy? E ancora, esistono soggetti “qualificati” per i quali è consentito derogare al diritto alla riservatezza dei condomini?

A tutte queste domande ha dato una risposta la Suprema Corte. Ecco la sintesi dell’ordinanza qui in commento [1].
Privacy in condominio: cosa prevede la legge?
Partiamo dalla parte più ovvia del ragionamento. La privacy esiste anche in condominio. I dati sensibilissimi dei condomini, come le condizioni di salute, l’orientamento sessuale o religioso, sono coperti dal diritto alla riservatezza e non possono essere diffusi.

Ciò nonostante il condominio – per quanto non abbia capacità giuridica e non sia un ente a sé stante, distinto dai condomini – è comunque portatore di un interesse protetto dall’ordinamento: quello a conoscere tutte le questioni relative ai condomini che possano interferire con gli interessi condominiali. Di qui, ad esempio, deriva l’assenza di qualsiasi privacy in merito alle condizioni economiche dei condomini che non abbiano pagato le quote all’amministratore. Quest’ultimo può ben comunicare i nomi dei morosi all’interno dell’assemblea o a chi ne faccia richiesta, con il solo divieto di portare a conoscenza di terzi tali fatti. Ragion per cui dette informazioni sull’omesso versamento delle spese condominiali non possono essere esposte in una bacheca visibile a tutti né possono essere esposte durante la riunione di condominio se ad essa partecipano anche estranei.

Legge sulla privacy: cosa prevede?
I due testi fondamentali che regolano il diritto alla riservatezza sono la legge n. 196 del 2003 e il recente GDPR, ossia il regolamento UE 2016/679.

Ai sensi di tale normativa, per “dati personali” si intende qualunque informazione relativa a persona fisica, identificata o identificabile, anche indirettamente, mediante riferimento a qualsiasi altra informazione, ivi compreso un numero di identificazione personale.

Esistono poi dei dati maggiormente tutelati rispetto ai dati personali: si tratta dei “dati sensibili”. Per dati sensibili si intendono i dati personali idonei a rivelare:

l’origine razziale ed etnica;
le convinzioni religiose, filosofiche o di altro genere;
le opinioni politiche;
l’adesione a partiti, sindacati, associazioni od organizzazioni a carattere religioso, filosofico, politico o sindacale;
lo stato di salute e la vita sessuale.
Per “trattamento”, invece, si intende qualunque operazione o complesso di operazioni, effettuati anche senza l’ausilio di strumenti elettronici, concernenti la raccolta, la registrazione, l’organizzazione, la conservazione, la consultazione, l’elaborazione, la modificazione, la selezione, l’estrazione, il raffronto, l’utilizzo, l’interconnessione, il blocco, la comunicazione, la diffusione, la cancellazione e la distruzione di dati, anche se non registrati in una banca dati.

Da ultimo, con il termine “comunicazione” s’intende il dare conoscenza dei dati personali a uno o più soggetti determinati diversi dall’interessato, dal rappresentante del titolare nel territorio dello Stato, dal responsabile e dagli incaricati, in qualunque forma, anche mediante la loro messa a disposizione o consultazione» e con “diffusione” la normativa intende il dare conoscenza dei dati personali a soggetti indeterminati, in qualunque forma, anche mediante la loro messa a disposizione o consultazione.

Abuso edilizio: esiste la privacy in condominio?
La legge riconosce a ciascun cittadino il diritto di accesso agli atti amministrativi per verificare se l’opera realizzata dal vicino sia conforme o meno ai regolamenti urbanistici e sia in regola con i titoli edilizi. In buona sostanza, non chiunque ma solo chi abbia un interesse meritevole di tutela può rivolgersi al Comune per consultare l’autorizzazione amministrativa rilasciata dall’ente alla realizzazione delle opere da parte di terzi. Questo interesse è costituito, di norma, dalla vicinanza delle due proprietà immobiliari. Sicché, il vicino di casa così come il condominio sono legittimati a prendere visione della pratica edilizia presentata dal titolare del bene presso l’ufficio tecnico comunale per verificare se sono state rilasciate le dovute autorizzazioni o se l’opera è abusiva.

L’amministratore è un soggetto qualificato e deputato a svolgere attività di ricerca sulla regolarità edilizia delle opere realizzate in condominio. Tra i suoi compiti vi è infatti il dovere di «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio».

Una volta presa consapevolezza dell’esistenza di un abuso edilizio, può l’amministratore comunicare tale informazione agli altri condomini? La risposta fornita dalla Cassazione è affermativa. Difatti, la normativa a tutela della privacy degli individui non copre le informazioni relative alle unità immobiliari di proprietà degli stessi, specie se ciò viene effettuato ai fini della verifica dell’eventuale commissione di abusi edilizi. Tale verifica, poi, è pacificamente legittima se effettuata dall’amministratore di condominio in adempimento ai propri doveri di tutela della salubrità e stabilità del palazzo.

Nel caso in questione, quindi, i dati trattati non erano quelli personali del condomino, ma del suo immobile e, in particolare, quelli relativi alla regolarità amministrativa delle costruzioni realizzate.

L’area in oggetto era infatti soggetta a vincoli e l’amministratore aveva dubitato che il condomino avesse chiesto e ottenuto le dovute autorizzazioni edilizie.

Appurata l’assenza delle autorizzazioni, e quindi l’abusività del manufatto realizzato, l’amministratore aveva poi dato la comunicazione a tutti gli altri condomini e conduttori di immobili in condominio.

A parere della Cassazione, tale utilizzo non violava i diritti del condomino in quanto i soggetti destinatari erano comunque soggetti interessati a ricevere la comunicazione, dato che l’opera poteva compromettere l’equilibrio statico del palazzo.