Cessione di credito, sconto, prestito: basta un terzo dei millesimi (forse)
La strada della semplicità è irta di complicazioni. Così la recente norma sulla possibilità di decidere in assemblea condominiale sulla cessione del credito d’imposta o sullo sconto in fattura e anche sui finanziamenti necessari (in genere sotto forma di prestito ponte) per accedere al 110% senza anticipare denaro, risulta di difficile applicabilità concreta. Eppure è un tema all’ordine de giorno di quasi tutte le assemblee che si stanno convocando in questo periodo, nonostante le difficoltà
La legge 126/2020, di conversione del Dl 104/2020, ha apportato una modifica importante all’articolo 119 del Dl 34/2020 (quello del 110%, per intenderci), che ora, al comma 9-bis, suona così: «Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio»,
Tutto facile, quindi: se si riesce a convocare l’assemblea, in presenza, mista od online, basta che la maggioranza dei presenti, che rappresenti almeno un terzo dei millesimi, voti per la cessione del credito o lo sconto in fattura per privare del suo diritto chi, con liquidità a disposizione, avrebbe invece voluto pagare la sua quota in modo da detrarla e ricavarne il non disprezzabile interesse del 2% all’anno. Allo stesso modo, un voto con la stessa maggioranza assoggetta tutti a pagare interessi salati alla banca nell’operazione del prestito ponte (che viene concesso per pagare l’impresa in attesa che il credito ceduto divenga effettivamente fruibile). È vero che tutto rientra nell’operazione, ma chi paga la sua quota al condominio anziché alla banca risparmia comunque.
Il rischio che un’applicazione letterale del comma 9-bis possa suscitare reazioni molto negative e anche del contenzioso è quindi reale: la norma, il cui estensore non ha, evidentemente, tenuto conto delle differenza tra una società e un condominio (che non ha personalità giuridica), lascia certo spazio a un giudizio nel quale illegittimare la delibera non sarebbe troppo difficile, con le catastrofiche conseguenze del caso.
Una delibera che preveda una scelta del genere dovrebbe essere quindi votata, per evitare problemi, almeno previa consultazione con tutti i condòmini per saggiare le loro disponibilità, anche se non potessero partecipare alla riunione, ad accettare la scelta.