Assemblee con tempistica fissa
L’avviso di convocazione dell’assemblea deve pervenire al condomino almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione in prima convocazione. Lo ha ribadito la seconda sezione civile della Corte di cassazione, con la recente sentenza n. 24041 del 30 ottobre 2020, offrendo una serie di chiarimenti su alcuni importanti corollari che spesso vengono dibattuti tra condomini e amministratore.
Che cos’è l’avviso di convocazione? Ai sensi del comma 3 dell’art. 66 disp. att. c.c. l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione. Scopo dell’avviso è naturalmente quello di informare i condomini del luogo, del giorno e dell’ora in cui l’amministratore ha ritenuto di convocare una riunione assembleare per decidere sulle questioni poste all’ordine del giorno. I condomini hanno il diritto di partecipare in maniera consapevole e informata all’assemblea e questo spiega sia perché debbano essere preventivamente avvisati dello svolgimento della riunione sia perché detto avviso debba pervenire entro un certo termine prima. Si tratta, a ben vedere, di una disposizione introdotta dal legislatore per garantire ai condomini la possibilità di organizzare i propri impegni in modo da poter presenziare all’assemblea e prepararsi in modo adeguato alla discussione dei singoli argomenti posti all’ordine del giorno, anche chiedendo per tempo all’amministratore copia della documentazione a ciò necessaria.
Il rispetto del termine di legge. Il computo del termine di cinque giorni, come chiarito dalla giurisprudenza, si effettua a partire dalla data fissata per l’assemblea in prima convocazione (che non deve essere conteggiata) e procedendo a ritroso nel tempo. I cinque giorni che il legislatore ha voluto concedere ai condomini per prepararsi alla riunione assembleare devono essere intesi come pieni. Ne consegue che, volendo assumere per esempio che l’assemblea in prima convocazione debba svolgersi il 27 novembre, l’avviso di convocazione dovrà pervenire ai condomini entro e non oltre il 21 novembre, rimanendo imputabili all’amministratore eventuali ritardi dovuti a disservizi postali.
Nella sentenza dello scorso 30 ottobre la Suprema corte ha evidenziato come ogni condomino abbia il diritto di intervenire all’assemblea e debba quindi essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine di cui sopra. Trattasi, infatti, di atto unilaterale recettizio che, come tale, produce i propri effetti solo nel momento in cui viene a conoscenza del destinatario (art. 1334 c.c.) o, come si dirà anche meglio più avanti, entra nella sua sfera di conoscibilità. Ne consegue che il mancato rispetto di tale termine costituisce per il condomino destinatario valido motivo di annullamento della delibera assembleare, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come confermato dal testo ora vigente dell’art. 66, comma 3, c.c., il quale fa riferimento non solo all’omessa, ma anche alla tardiva o incompleta convocazione, specificando peraltro la legittimazione del solo condomino non ritualmente convocato ad agire in giudizio.
Spetterà a quest’ultimo provare la data in cui l’avviso di convocazione è pervenuto al proprio indirizzo, con l’ulteriore conseguenza che, nell’ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l’assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro. Nessun rilievo può inoltre attribuirsi in siffatta materia alla regola della c.d. scissione degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario, giacché essa, come ricordato dalla Cassazione, è stata sancita dalla giurisprudenza costituzionale con riguardo agli atti processuali e non a quelli sostanziali, e si estende, al più, anche agli effetti sostanziali dei primi ove il diritto non possa farsi valere se non con un atto processuale.
La responsabilità dell’amministratore per eventuali ritardi nella consegna degli avvisi di convocazione discende quindi dalle norme del codice civile in materia di atti unilaterali recettizi. In particolare, come detto, l’art. 1334 c.c. rimette l’efficacia di questo genere di atti alla conoscenza di essi da parte del destinatario. Il successivo art. 1335 c.c., invece, enuncia il principio generale della presunzione di conoscenza degli atti una volta che essi siano pervenuti all’indirizzo del destinatario, anche se lo stesso sia assente (a meno che quest’ultimo provi di non averne avuto conoscenza per causa a lui non imputabile). Nella sentenza in questione la Suprema corte specifica che questa conclusione trova un saldo appiglio normativo nella disposizione di cui all’art. 66 disp. att. c.c., nella quale si utilizza l’espressione «comunicato», la quale evoca appunto la regola di cui all’art. 1335 c.c., a differenza, per esempio, di quanto si legge nell’art. 2479 bis c.c. per l’assemblea della società a responsabilità limitata.
Attenzione al rispetto di termini più elevati. Se quello dei cinque giorni è il termine, per così dire, sindacale, al di sotto del quale non è possibile andare, pena l’annullabilità delle deliberazioni adottate in assemblea, occorre avvertire come esso possa essere aumentato da un’eventuale disposizione regolamentare. È infatti possibile che il regolamento di condominio imponga all’amministratore di inviare l’avviso di convocazione ai condomini con un preavviso maggiore di cinque giorni, per esempio di dieci. In casi del genere valgono i criteri visti in precedenza in merito alle modalità di conteggio di tale termine. E uguale è anche la conseguenza del mancato rispetto della disposizione regolamentare, ovvero l’annullabilità delle deliberazioni adottate in sede assembleare, perché anche in questo caso assunte contra legem. Da segnalare, infine, come a volte dei termini più ampi per l’invio dell’avviso di convocazione siano previsti anche dalla legge. Si pensi al capo post riforma del 2012 di cui all’art. 1117-ter c.c., laddove è previsto che l’avviso di convocazione dell’assemblea chiamata a deliberare sulla proposta di modifica della destinazione d’uso delle parti comuni debba essere affisso per non meno di 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o nella bacheca condominiale e, soprattutto, debba essere inviato ai singoli condomini almeno 20 giorni prima della riunione.
Le modalità di invio dell’avviso di convocazione. Il terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. post riforma del 2012 prevede quindi in modo specifico le modalità per l’inoltro dell’avviso di convocazione, richiedendo alternativamente l’utilizzo della posta raccomandata, della posta elettronica certificata, del fax oppure la consegna a mani (con consigliabile ricevuta cartacea del ritiro dell’atto da parte del condomino). In tutti questi casi si avrà dunque la prova certa dell’invio e della ricezione dell’avviso di convocazione alternativamente all’indirizzo di residenza e/o domicilio del condomino, al suo indirizzo di posta elettronica certificata o al numero di fax da questi indicato. Al fine di evitare eventuali contestazioni, l’amministratore dovrà però avere cura di tenere costantemente aggiornato il registro dell’anagrafe condominiale contente la residenza e/o il domicilio dei singoli condomini, nonché l’indirizzo di posta elettronica certificata e/o il numero di fax degli stessi. Con l’eccezione di un precedente di merito, rappresentato da una sentenza della Corte di appello di Brescia del 3 gennaio 2019 (si veda ItaliaOggi Sette del 28 gennaio 2019), si ritiene invece che non possa essere utilizzata una semplice e-mail per l’invio dell’avviso di convocazione, neppure ove vi sia stata espressa richiesta da parte del condomino.