Bonus affitti, rebus da decifrare
Il decreto Ristori bis, unitamente al decreto Ristori, aumenta la platea dei beneficiari del credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili commerciali, ma rende ancora più complesso il quadro delle norme agevolative, specialmente dopo che il Consiglio dei ministri avrà messo a punto il Ristori ter.
In seguito all’emanazione dei dpcm successivi al decreto Rilancio e al decreto Agosto, per capire se sarà possibile usufruire del bonus ed evitare errori bisognerà tener conto di molte variabili: aliquota del credito d’imposta differenziata in caso di affitto di immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda, attività agevolate dai decreti Ristori e Ristori bis solo se elencate negli allegati 1 e 2 ai decreti, ubicazione nelle zone gialle, arancioni e rosse, soglia dei 5 milioni di ricavi, avvio dell’attività dal 1° gennaio 2019, ecc.
Inoltre, per quanto riguarda le zone rosse e arancioni, il probabile ingresso di nuovi territori nel perimetro delle zone che presentano grave o elevato livello di rischio pandemico, oltre a quelle inizialmente individuate, rischiano di aumentare e di creare sovrapposizioni, e probabilmente difficoltà, nell’individuare i giusti criteri per l’applicazione degli aiuti previsti dai vari decreti. Se poi con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dei recenti decreti dovessero intervenire ulteriori modifiche, il quadro già abbastanza complesso della normativa varierà ancora.
Il quadro dei decreti finora emanati. Le mensilità su cui calcolare il credito d’imposta variano in funzione delle attività maggiormente colpite dalle restrizioni causate dall’emergenza da Covid-19 (mesi di marzo, aprile, maggio e giugno), ma anche della stagionalità, come per le attività turistiche ricettive, per le quali il decreto Rilancio (n. 34/2020 convertito dalla legge 77/2020), poi modificato dal decreto Agosto (n. 104/2020, convertito dalla legge 126/2020), aveva inizialmente individuato nei mesi di aprile, maggio, giugno e luglio il periodo su cui calcolare il bonus del 60% ridotto al 50% nel caso di affitto di azienda (turistica).
Con il decreto Ristori e Ristori bis le mensilità «agevolate» riguardano anche il periodo ottobre-dicembre 2020, ma solo per le attività comprese, rispettivamente, nell’allegato 1 al dl n. 137/2020 e nell’allegato 2 al dl n. 149/2020 (per il decreto Ristori bis oltre a essere recenti nell’allegato 2 le attività devono anche essere in zona arancione o rossa).
Il decreto Rilancio. Il bonus affitti relativo agli immobili a uso non abitativo è stato introdotto sul piano normativo dall’art. 28 del decreto Rilancio (dl 34/2020 convertito dalla legge 77/2020).
Il credito matura con riferimento ai canoni di locazione (pagati) relativi ai mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2020 (per le attività stagionali fra cui quelle turistiche il bonus viene riconosciuto a valere sui canoni per i mesi di aprile, maggio, giugno e luglio).
A modificare parzialmente l’impianto normativo originario è successivamente intervenuto il decreto Agosto (dl 104/2020 convertito dalla legge 126/2020) che, modificando l’art. 28 del decreto Rilancio, ha previsto l’aumento della percentuale del credito di imposta relativo all’affitto di azienda dal 30 al 50% per le strutture turistico-ricettive, la possibilità di fruire del bonus anche nel caso di due contratti distinti, uno relativo alla locazione dell’immobile e uno relativo all’affitto d’azienda, e la proroga del bonus fino al 31 dicembre 2020 per le imprese turistico ricettive. Queste ultime, in seguito alle modifiche apportate, potranno pertanto fruire del bonus affitti nel corso di un arco temporale di 10 mesi nel 2020.
Per ottenere il bonus del 60% del canone di locazione (30% in caso di affitto di azienda 50% per le strutture turistico ricettive) in ciascuno dei mesi di riferimento il locatario deve aver subìto una riduzione del fatturato di almeno il 50% rispetto al corrispondente periodo dell’anno precedente e l’ammontare dei ricavi relativi al periodo d’imposta precedente non deve aver superato la soglia di 5 milioni di euro.
La verifica dell’eventuale superamento del limite di ricavi per le strutture alberghiere, termali, le agenzie di viaggio e turismo e i tour operator non è invece necessaria (in ogni caso il credito d’imposta potrà essere utilizzato in misura piena).
Il decreto Ristori (dl 137/2020). Per poter fruire delle agevolazioni previste dal decreto Ristori il potenziale beneficiario deve esercitare le specifiche attività indicate nell’Allegato 1 del decreto 137/2020. Si tratta di soggetti che operano nelle attività economiche interessate dalle chiusure o dalle limitazioni di orario di apertura indicate dal dpcm 24 ottobre 2020 (alberghi, ristoranti, palestre, gelaterie, bar, sale giochi, stabilimenti termali, centri benessere, discoteche ecc.).
Per il bonus, ai fini del decreto Ristori, non rileva l’ammontare dei ricavi o dei compensi di cui al periodo d’imposta precedente.
Nel caso di un’attività di ristorazione con somministrazione (codice Ateco 561011) il beneficiario ha avuto diritto al bonus del 60% per i mesi di marzo, aprile, maggio e giugno (mentre per i mesi di luglio, agosto e settembre 2020 non ha maturato, e non maturerà, alcun bonus) in applicazione delle disposizioni del decreto Rilancio e del decreto Agosto.
Grazie alle disposizioni del decreto Ristori al medesimo soggetto verrà riconosciuto il credito d’imposta in misura piena a valere sui canoni relativi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020 (pagati), indipendentemente dalla soglia dei 5 milioni di ricavi. Sono esclusi da tale meccanismo agevolativo i contribuenti che non esercitano alcuna delle attività elencate nel predetto allegato 1.
Il decreto Ristori bis (dl 149/2020). L’estensione del bonus affitti per i canoni di locazione relativi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre dell’anno 2020 è stata prevista dal decreto Ristori bis a favore di una più ampia platea di beneficiari rispetto agli aventi diritto di cui al decreto Ristori. Tale agevolazione rinforzata deve però rispondere a un doppio ordine di requisiti:
a) la tipologia dell’attività deve essere compresa nell’Allegato 2 al decreto (elenco che è stato ampliato rispetto al dl 137/2020);
b) l’attività deve essere ubicata in una Regione con un grave o elevato livello di rischio, ovvero in zona rossa o arancione (sono escluse le attività in zona gialla).
In tale ipotesi, viene prevista l’estensione del credito per i canoni di locazione relativi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre del 2020.
Al verificarsi delle suddette ipotesi, come peraltro previsto anche dal dl 137/2020, il bonus spetterà in misura piena indipendentemente dall’ammontare dei ricavi.