Ci si può rifiutare di firmare il rogito se si scopre un abuso edilizio?
La scena è abbastanza ricorrente: una persona firma il compromesso per l’acquisto di un appartamento ma pochi giorni prima del rogito si accorge di un abuso edilizio che gli era stato taciuto dal venditore. Si chiede pertanto se può rifiutarsi di firmare l’atto di compravendita.
Della vendita di immobile con difformità urbanistiche si è spesso occupata la giurisprudenza. Più di recente la Cassazione [1] si è occupata di un caso molto simile, utilizzando per chiarire quando è possibile svincolarsi dal contratto e ottenere indietro la caparra. Ma procediamo con ordine.
Si può vendere un immobile con un abuso edilizio?
Per legge, tutte le volte in cui un immobile presenta un abuso edilizio di rilevanti dimensioni non può essere trasferito. È quindi nullo l’atto di compravendita o la donazione dello stesso, anche se l’acquirente ne è consapevole ed è consenziente. Questo perché la legge [2] stabilisce che l’atto notarile di compravendita è nullo se non vengono menzionati i “principali” titoli abilitativi, cioè concessioni edilizie, permessi di costruire, e le relative versioni omologhe rilasciate in sanatoria.
Un abuso edilizio può considerarsi “grave” quando l’immobile è privo di un titolo edilizio (si pensi a un appartamento costruito senza la licenza edilizia concessa dal Comune) o è stato realizzato in totale difformità dal permesso di costruire.
Al contrario, nelle ipotesi di abuso di “minore” entità, la vendita è valida ma solo a patto che l’acquirente sia stato messo a conoscenza dell’abuso edilizio. In questo caso non è l’ordinamento a decretare la nullità dell’atto ma solo l’eventuale azione del compratore che deve richiedere la cosiddetta risoluzione del contratto.
Cosa si può fare se si scopre che un immobile è abusivo?
L’acquirente che si accorge di un abuso prima della stipula del rogito, ma dopo la sottoscrizione del preliminare, può rifiutarsi di firmare il rogito solo se l’abuso, seppur di minore gravità, ha comunque – in relazione all’intero immobile e al corrispettivo convenuto – un valore importante. In tali ipotesi può pretendere il pagamento del doppio della caparra. Se non ottiene la collaborazione della parte venditrice può rivolgersi al tribunale.
Attenzione però: se il venditore riesce a ottenere la sanatoria prima del rogito, la risoluzione del contratto non può più essere chiesta e l’acquirente è tenuto a firmare l’atto di compravendita (il cosiddetto contratto definitivo), pagando il relativo corrispettivo.
Secondo la Cassazione, se la difformità urbanistica è invece di scarsa importanza, in relazione al valore della vendita, non è possibile chiedere la risoluzione del contratto. Tutt’al più l’acquirente che non è stato informato di ciò prima della stipula del contratto, potrà richiedere una riduzione del prezzo di vendita o il rimborso delle somme spese per la sanatoria dell’abuso o per la sua demolizione.
Come infatti ha scritto la Suprema Corte in precedenti occasioni, ai fini della risoluzione del contratto, in caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempienza tenendo conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile secondo un criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso [3].
In sintesi: si può vendere un immobile abusivo?
Ciò significa, in termini molto pratici, che
non è possibile vendere un immobile completamente privo di permesso di costruire o in totale difformità rispetto al permesso di costruire. La vendita è infatti nulla e il notaio ne sarà responsabile professionalmentE;
è possibile vendere un immobile con una parziale difformità rispetto al permesso di costruire a patto però che l’acquirente ne sia al corrente;
è altresì possibile firmare un preliminare (il compromesso) di un immobile abusivo se, prima della firma del rogito, il venditore si impegna ad ottenere la sanatoria;
se l’acquirente non è al corrente dell’abuso edilizio, questi potrà chiedere la risoluzione del contratto solo se le dimensioni dell’abuso sono, in proporzione al valore della vendita, gravi;
viceversa, se l’abuso è minimo, non è possibile ottenere la risoluzione del contratto ma solo un risarcimento pari all’effettivo valore del bene o agli importi da sborsare per la sanatoria o la demolizione.