LA SUPREMA CORTE INDICA COME CONTARE I QUORUM PER DELIBERARE NELLE ASSEMBLEE
Maggioranze, mano ai calcoli
In condominio non sempre i conti tornano. A volte può essere particolarmente difficile individuare gli aventi diritto al voto in assemblea e quindi calcolare le maggioranze per deliberare validamente sui punti all’ordine del giorno. Se poi il condominio è composto soltanto da due condomini è possibile solo una strada: l’unanimità. In caso contrario, non essendo applicabile il principio maggioritario, non resta che ricorrere in tribunale al fine di far determinare al giudice quale strada intraprendere per la gestione dei beni e dei servizi comuni. Sono queste le riflessioni che si possono trarre dalla lettura della recente sentenza della seconda sezione civile della Corte di cassazione n. 25558 dello scorso 12 novembre 2020.
L’adozione del principio maggioritario. In ambito condominiale opera il metodo collegiale e vige il principio maggioritario, la cui applicazione si rende necessaria per consentire al condominio di funzionare correttamente. La realtà di tutti i giorni insegna quanto sia difficile che una collettività, per quanto piccola, si trovi interamente d’accordo su una determinata decisione. Ancorare il funzionamento dell’assemblea al consenso unanime di tutti i condomini significherebbe esporre a serio rischio di paralisi la gestione del condominio, mettendo l’amministratore in condizione di non poter operare. Al contrario, l’adozione del principio maggioritario garantisce il contemperamento delle (spesso) opposte esigenze legate alla corretta gestione delle parti comuni e consente il raggiungimento di soluzioni largamente condivise.
A chi spetta il diritto di voto all’assemblea condominiale? Il diritto di voto spetta soltanto ai condomini. È una risposta facile. Tuttavia non sempre è così chiaro nella pratica quotidiana come applicare questa regola. E il caso concreto deciso con la recente sentenza n. 25558 della Suprema corte rende bene l’idea.
Nella specie due coniugi comproprietari di un appartamento sito in un edificio condominiale avevano impugnato una deliberazione assembleare contestando il conteggio dei voti risultante dal relativo verbale. Nel predetto fabbricato vi erano infatti altre due unità immobiliari, delle quali una persona era rispettivamente proprietaria e usufruttuaria. Nel predetto verbale si erano conteggiati in totale 3 voti, quello degli impugnanti, quello della proprietaria del secondo appartamento e quello dei nudi proprietari del terzo appartamento. Sia in primo che in secondo grado l’impugnazione era stata respinta, in quanto i giudici avevano valutato che il numero di condomini votanti fosse effettivamente pari a tre, vuoi a conteggiare il numero di titolari di diritti reali vuoi, in alternativa, a ritenere che alla proprietaria e usufruttuaria delle due unità immobiliari spettassero altrettanti voti.
Prima di illustrare la decisione assunta sulla questione dalla Corte di cassazione, ricordiamo che rientra nella nozione di condomino non solo il proprietario dell’unità immobiliare sita nell’edificio condominiale, ma anche chi su di essa abbia altri diritti reali, per esempio proprio l’usufrutto. Ma sulla medesima unità immobiliare possono sussistere più diritti reali. Vi possono essere più comproprietari (si pensi, per esempio ai coniugi in comunione legale) o, come nel caso emblematico dell’usufrutto, il diritto reale minore (quello dell’usufruttuario) coesiste sul medesimo bene con il diritto di proprietà. Questa circostanza, tuttavia, come evidenziato anche nella predetta sentenza della Cassazione, non comporta certo una moltiplicazione del diritto di voto. Infatti, qualora un soggetto sia proprietario e/o titolare di altro diritto reale su più unità immobiliari site nel medesimo edificio condominiale il suo voto in assemblea è sempre pari a una testa.
La Suprema corte, nella citata sentenza, ha infatti censurato la decisione assunta dal giudice di appello di sdoppiare il diritto di voto attribuito alla medesima condomina (quale proprietaria e usufruttuaria di due immobili), evidenziando come fosse da «escludere che potesse operarsi una finzione per cui una sola persona fisica venisse conteggiata come due teste». Il caso concreto resta però davvero particolare. Se, infatti, è corretto ritenere che il proprietario e/o titolare di altro diritto reale su più unità immobiliari possa esprimere un solo voto, si osserva come applicare questo criterio anche nel caso in cui su uno degli immobili sui quali si estendano i diritti reali di un soggetto coesista il diritto reale di un altro condomino comporti di fatto l’esclusione del diritto di voto di quest’ultimo (nella specie il nudo proprietario dell’appartamento del quale la predetta condomina era usufruttuaria).
Il carattere composito del voto. Se quelle tratteggiate in precedenza sono le regole generali per computare il cosiddetto voto per testa attribuito ai condomini, occorre ricordare come in ambito condominiale il sistema di calcolo dei voti proceda su una sorta di doppio binario. Infatti il legislatore, per evitare situazioni di squilibrio nel governo dei beni comuni, ha inteso introdurre un secondo criterio legato al valore delle singole unità immobiliari site nell’edificio condominiale, valore espresso in millesimi. Ciascun voto corrisponde quindi a un determinato numero di millesimi. Il soggetto che sia proprietario e/o titolare di altro diritto reale su più unità immobiliari avrà diritto a un solo voto, ma vanterà un numero di millesimi pari al valore di tutti gli immobili che si trovano nella sua disponibilità. Il proprietario dell’attico e il condomino che abbia solo un piccolo box avranno entrambi diritto a un voto, ma la caratura millesimale di essi avrà naturalmente un peso molto diverso.
La formazione delle maggioranze. Il sistema misto previsto dal legislatore per il conteggio dei voti si può vedere all’opera in sede di determinazione delle maggioranze necessarie all’adozione delle deliberazioni assembleari, che variano da materia a materia e sono naturalmente fissate dalla legge. È possibile che nell’ambito della stessa assemblea siano posti in discussione argomenti che necessitano di quorum deliberativi diversi. Per decidere validamente su ogni questione posta all’ordine del giorno sarà quindi necessario raggiungere quel minimo di voti volta per volta indicato dalla legge in considerazione sia del numero di condomini favorevoli sia del prescritto valore millesimale. La sola maggioranza per teste non sarà sufficiente ove la stessa non corrisponda anche alla maggioranza millesimale (e viceversa). Tutto ciò, come evidenziato, al fine di trovare un giusto equilibrio fra le diverse esigenze dei condomini. È quindi chiaro come la gestione del condominio si fondi su un complesso sistema di pesi e contrappesi.
Il condominio composto da due soli condomini. La recente sentenza n. 25558/2020 della Cassazione, risolto il problema dell’individuazione dei soggetti aventi diritto al voto, si è quindi occupata di un altro caso molto particolare nell’ambito del diritto condominiale, ovvero quello del cosiddetto condominio minimo.
Nel riallacciarsi alla precedente giurisprudenza di legittimità i giudici hanno evidenziato come in questa ipotesi non siano applicabili le regole ordinarie e il condominio possa proseguire nella sua ordinata gestione soltanto ove vi sia concordia tra i condomini e, quindi, unanimità di decisioni. In caso contrario, non essendo possibile prendere in considerazione i millesimi attribuiti alle unità immobiliari, poiché questo significherebbe evidentemente statuire a priori la prevalenza assoluta di un condomino sull’altro, l’unica strada è quella di rivolgersi caso per caso al tribunale, perché determini la soluzione migliore per il condominio nel suo complesso.