Detenzione con il bollino blu
Il beneficiario della detrazione maggiorata del 110%, in presenza di una mera detenzione, deve essere in possesso di un contratto di locazione, anche finanziaria, e/o di comodato, regolarmente registrato, al più tardi, al momento di inizio degli interventi o a quello del sostenimento delle spese.


Questa una delle numerose e utili indicazioni fornite dal Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili (Cndcec), congiuntamente con la Fondazione nazionale dei commercialisti (Fnc), nel recente documento dal titolo «Il superbonus 110%: check list visto di conformità ecobonus e sismabonus» (si veda ItaliaOggi del 28/11/2020).


Per fruire della detrazione, infatti, il contribuente deve aver effettuato tutti gli adempimenti prescritti dall’art. 119 e, nel caso di opzione per la cessione e/o sconto del corrispettivo, gli ulteriori, indicati dall’art. 121 del dl 34/2020; in tale ultimo caso, in aggiunta agli adempimenti previsti, infatti, il legislatore richiede l’apposizione del visto di conformità, di cui all’art. 35 del dlgs. 241/1997, su apposita comunicazione da inoltrare all’Agenzia delle entrate, in via telematica. 


Nella parte concernente la documentazione da controllare (§ 3), con particolare alle attività da sviluppare a cura del professionista per il rilascio del visto di conformità, al fine di evitare responsabilità di natura amministrativa ma, talvolta, anche penali, si passano in rassegna i principali documenti da controllare e conservare.


Si parte, quindi, dal titolo di possesso o detenzione dell’immobile e si ricorda quanto già indicato dall’Agenzia delle entrate (circ. 24/E/2020), in caso di mera detenzione in godimento dell’unità immobiliare, ovvero la necessità di controllare che il contribuente sia in possesso di un valido contratto, recante una data antecedente l’avvio dei lavori per gli interventi previsti o al momento di sostenimento delle spese, se antecedente il detto avvio; si chiede, quindi, la presenza di un contratto di locazione, anche di natura finanziaria, o di un contratto di comodato (anche verbale) regolarmente registrato, abbinato al consenso rilasciato dal proprietario per l’esecuzione degli interventi destinatari delle agevolazioni.


Nel caso della società cooperativa a proprietà indivisa è necessario acquisire l’accettazione della domanda di assegnazione da parte del consiglio di amministrazione dell’ente mutualistico e, nel caso di immobili condotti in locazione finanziaria, la detrazione deve rispettare l’ulteriore limite del costo sostenuto dalla società concedente (comma 3, art. 4, dm 6/08/2020).


L’agevolazione spetta anche ai familiari e, per quanto concerne quelli conviventi, il documento ricorda che la stessa trova applicazione limitatamente ai lavori eseguiti su unità immobiliari appartenenti all’ambito privatistico ovvero quelli nei quali può esplicarsi la convivenza, con esclusione di quelli strumentali all’attività di impresa o di lavoro autonomo; per il convivente di fatto, del possessore o detentore, la detrazione spetta anche in assenza di un contratto di comodato sempre che lo status sia attestato con una specifica dichiarazione sostitutiva di atto notorio.


Non è necessario che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e, ferme restando tutte le condizioni indicate, il bonus spetta anche se le abilitazioni comunali all’esecuzione dei lavori risultino intestate al proprietario e non al familiare che usufruisce della detrazione.


Per chi ha acquistato un immobile, l’Agenzia delle entrate (circ. 24/E/20202 § 1.2) aveva già precisato che il diritto alla detrazione spetta anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto dell’intervento immesso nel possesso, ma a condizione che il preliminare sia regolarmente registrato.


Nel caso in cui l’immobile sia trasferito per causa morte (mortis causa), le quote residue della detrazione si trasferiscono interamente ed esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile; in sintesi, la detrazione compete a chi dispone dell’immobile, a prescindere dal fatto che lo abbia adibito ad abitazione principale (circ. 24/E/2004 risposta 1.1).


Naturalmente, in presenza di più eredi, la detrazione ereditata è attribuita tra gli stessi in parti uguali (circ. 15/E/2003 § 2) e risulta necessaria una autocertificazione (art. 47 del dpr 445/2000) che attesti la disponibilità del bene e la relativa detenzione materiale e diretta.