Progetti all’insegna del decoro
Via libera alla canna fumaria del ristorante sulla facciata posteriore dell’edificio soltanto se non lede al decoro architettonico dello stabile. La necessità di rispettare l’armonia delle linee stilistiche voluta dal progettista vale anche per le modifiche apportate alla cosa comune in favore del singolo condomino, per quanto sia prevista in modo esplicito soltanto per le innovazioni approvate dall’assemblea. Ma è proprio la natura reale dell’azione ex articolo 1102 cc che consente al singolo proprietario esclusivo di cambiare in corso di giudizio il progetto delle tubazioni per ottenere l’accoglimento della domanda. Lo stabilisce la sentenza 25790/20, pubblicata dalla seconda sezione civile della Cassazione.
Il caso. È accolto soltanto l’unico motivo di ricorso della società proprietaria dell’immobile affittato al ristoratore. Il danno al decoro architettonico risulta contemplato solo dall’articolo 1120 cc per le innovazioni che alterano funzione e destinazione della cosa comune. Ma per identità di ratio si applica anche all’ipotesi articolo 1102 cc: altrimenti il singolo condomino nell’uso delle parti comuni subirebbe meno restrizioni dell’assemblea che deve deliberare a maggioranza qualificata.
La nozione di decoro è più ampia dell’«aspetto architettonico» cui si riferisce l’articolo 1127, comma terzo c.c. per valutare le sopraelevazioni. Si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, alla fisionomia estetica che conferisce all’edificio una sua specifica attività: nella specie lo stop scatta perché il condotto di aspirazione fa a pugni con la «leggerezza» ricercata dal progettista laddove mensole, ringhiere e travetti hanno tutti dimensioni esili. Non conta allora che le tubazioni non siano previste sulla facciata principale né se il prospetto sia stato già compromesso da interventi di singoli. Nell’immagine dello stabile rientrano tutti i lati dell’edificio. Né ai fini del decoro rileva se il fabbricato abbia un particolare pregio. E spetta soltanto al giudice del merito accertare se c’è o no la lesione lamentata, anche attraverso la consulenza tecnica d’ufficio. Nel nostro caso la Corte d’appello ritiene superfluo il sopralluogo ritenendo sufficienti le fotografie dell’impianto.
L’errore sta, tuttavia, nel non considerare la proposta migliorativa avanzata dal consulente tecnico di parte che ipotizza di portare la condotta al livello del marciapiede. E ciò sul rilievo che le soluzioni alternative non potrebbero trovare sfogo nel giudizio di secondo grado. In realtà l’azione del proprietario delle mura si fonda sulla verifica dei limiti del diritto di comproprietà laddove domanda che si accerti il diritto a installare la canna fumaria sulla facciata: rientra dunque fra quelle relative a diritti autodeterminati, individuati sulla base del bene che ne forma l’oggetto. Insomma, la causa petendi s’identifica con lo stesso diritto di comproprietà sul bene comune: non c’è quindi diversità di domande agli effetti degli artt. 183 e 345 cpc se l’attore nel corso del giudizio deduce modalità di realizzazione dell’opera diverse da quelle prospettate in origine. E ciò perché l’allegazione risulta compresa nello stesso petitum, vale a dire la domanda che il giudice accerti la liceità del mutamento d’uso per la cosa comune. Parola al giudice del rinvio.
I precedenti. Attenzione, però: il ristoratore può essere condannato rimuovere la canna fumaria della facciata dell’edificio e pagare il danno non patrimoniale ai condomini dell’ultimo piano. E ciò anche se il comune ha autorizzato la conduttura, escludendo che sia inquinante, e i vicini non hanno documentato un vero e proprio danno alla salute. Un conto, chiarisce infatti l’ordinanza 23754/18, pubblicata dalla seconda sezione civile della Cassazione, è la tutela di carattere amministrativo e un altro sono le norme di diritto privato in tema di distanze legali ed emissioni intollerabili: l’obbligo di rimuovere l’impianto e risarcire i vicini, dunque, può scattare anche se i fumi dispersi nell’aria non superano i limiti fissati dalla norma di interesse generale. Ma la consulenza tecnica d’ufficio attesta che sono insopportabili per chi ci abita e il giudice aderisce alle conclusioni.
Bocciato il ricorso della signora condannata a risarcire 5 mila euro a ognuno dei richiedenti. L’articolo 6-ter del decreto 208/08 convertito dalla legge 13/2009 non ha ridotto la portata della norma ex articolo 844 cc: la normativa che fissa i livelli ai quali possono ritenersi accettabili le immissioni nell’ambiente – ad esempio i rumori – serve ad assicurare alla collettività il rispetto di livelli minimi di quiete. E opera dunque nei rapporti verticali, quelli fra privati e pubblica amministrazione. Ciò non toglie che nei rapporti fra privati possa essere il giudice a valutare in base alla situazione concreta se gli olezzi del ristorante siano tollerabili: nella specie no, perché gli appartamenti all’ultimo piano risultano invivibili in base alla consulenza tecnica. E il risarcimento scatta anche se i condomini non documentano un danno biologico perché è leso il diritto al normale svolgimento della vita familiare.
Ancora. La canna fumaria può sorgere a meno di un metro dal confine tra le due proprietà se i regolamenti locali lo consentono. E ciò perché, motiva la sentenza 23973/17, pubblicata dalla seconda sezione civile della Cassazione, la distanza minima prescritta dall’articolo 889, secondo comma, cc vale per i tubi del gas e dell’acqua perché possono risultare pericolosi, per eventuali trasudamenti o infiltrazioni, mentre le condutture per la dispersione dei fumi sono regolate dal successivo articolo 890 c.c.
Accolto in parte uno dei motivi di ricorso nella lite fra confinanti per la rimozione di tramezze del balcone, vano contatori e perfino di un muretto realizzato sul terrazzo della casa. Rispetto alle canne fumarie, invero, trova ingresso la censura che denuncia la violazione dell’articolo 112 cpc per la mancata corrispondenza fra chiesto e pronunciato. Il primo giudice ne dispone l’abbattimento perché ritiene siano realizzate in modo irregolare. La Corte d’appello, dal canto suo, osserva che i manufatti sono appoggiati al confine o comunque a distanza non legale mentre sarebbe irrilevante che il loro posizionamento costituisca una «posizione tecnica indispensabile». Ma così facendo non risponde alla doglianza secondo cui manca una violazione di carattere tecnico o civilistico. E in effetti le canne fumarie rientrano sotto l’ombrello dell’articolo 890 c.c. perché hanno la stessa funzione dei camini: la Corte d’appello avrebbe dunque dovuto esaminare i regolamenti locali, individuandone la portata e riportandola al caso di specie. Provvede il giudice del rinvio.
È invece il condominio a risarcire il proprietario esclusivo se la sua delibera illegittima ha fatto scappare l’aspirante inquilino. Dopo il no dell’ente di gestione alla canna fumaria sul muro dell’edificio, riporta la sentenza 4435/17, pubblicata dalla seconda sezione civile della Cassazione, scatta la risoluzione del preliminare di locazione perché l’efficacia del contratto risulta condizionata all’installazione del condotto: l’ente di gestione, dunque, è condannato a rifondere il danno da lucro cessante patito dal condomino-locatore, in misura pari al mancato incasso del canone fissato per il primo anno di affitto in tutto il periodo in cui l’immobile rimane sfitto.
Bocciati i motivi di ricorso incidentale del condominio, confermata la liquidazione in favore del proprietario-locatore. L’installazione della canna fumaria sul muro comune del fabbricato costituisce una mera utilizzazione della cosa comune consentita dall’articolo 1102 c.c. E dunque va riconosciuta la «potenzialità lesiva» della decisione adottata dal condominio, che integra gli elementi costitutivi della fattispecie risarcitoria ex articolo 2043 cc: in particolare sussiste il nesso causale fra il rifiuto dell’autorizzazione deciso dall’assemblea e l’evento lesivo costituito dalla mancata esecuzione del contratto di locazione stipulato con il terzo. Dalle risultanze probatorie agli atti risulta accertato che il contratto non ha avuto seguito proprio per la mancata installazione del condotto di smaltimento dei fumi, che evidentemente era una condizione necessaria per il promissario conduttore.