Imu, contribuenti alla cassa
Mancano meno di dieci giorni per la scadenza del pagamento del saldo Imu. Il termine ultimo per il versamento della seconda rata, infatti, è fissato al prossimo 16 dicembre. Obbligati a versare l’imposta municipale sono tutti i contribuenti titolari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli. Sono invece esonerati dal prelievo gli immobili adibiti a abitazione principale, tranne quelli di lusso, ville e castelli. Hanno diritto a uno sconto gli immobili inagibili, le unità immobiliari date in uso gratuito a parenti in linea retta, entro il primo grado, i fabbricati di interesse storico o artistico e quelli locati a canone concordato. Il saldo deve essere calcolato sulla base delle aliquote e delle detrazioni deliberate dai comuni per l’anno in corso. Il versamento va effettuato con il modello F24 o tramite apposito bollettino di conto corrente postale.
Termini e modalità di pagamento. I titolari degli immobili (proprietari, usufruttuari ecc.) devono pagare entro il 16/12 l’imposta a saldo, che deve essere calcolata applicando le aliquote, riduzioni e detrazioni deliberate dalle amministrazioni comunali entro il 31/10, operando un conguaglio rispetto a quanto già versato in sede di acconto nel mese di giugno. Il pagamento può essere effettuato con il modello F24 o con bollettino di conto corrente postale. Le somme versate dai contribuenti vengono incassate dalla «Struttura di gestione» e riversate all’ente interessato.
Obbligati e immobili soggetti al prelievo. Sono soggetti alla nuova imposta municipale i possessori di fabbricati, aree edificabili e terreni. Non devono, invece, versare l’imposta i titolari di immobili destinati a prima casa e equiparati, con relative pertinenze, per i quali è prevista l’esenzione. Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle suddette categorie catastali, anche se iscritte in catasto unitamente all’immobile adibito ad abitazione. Non fruiscono dell’esenzione i fabbricati iscritti nelle categorie catastali A1, A8 e A9, vale a dire immobili di lusso, ville e castelli, per i quali il trattamento agevolato è limitato all’aliquota e alla detrazione. Per queste unità immobiliari è prevista l’applicazione di una aliquota ridotta del 5 per mille, che i comuni possono aumentare o diminuire di 1 punto percentuale, e una detrazione di 200 euro. La suddetta aliquota può essere ridotta senza limiti e perfino azzerata. L’aliquota di base per tutti gli altri immobili, a partire dalle seconde case, è fissata nella misura dell’8,6 per mille, che gli enti locali possono aumentare fino al 10,6 per mille. L’aliquota può essere ulteriormente aumentata fino all’11,4 per mille, ma solo dagli enti locali che hanno confermato la ex maggiorazione Tasi, già deliberata dai consigli comunali negli anni precedenti nella misura massima dello 0,8 per mille. Prima di effettuare il pagamento del saldo è necessario conoscere le deliberazioni adottate dalle singole amministrazioni locali.
Per gli immobili concessi in locazione finanziaria, la nuova Imu la paga il locatario solo per la durata del contratto. Non è tenuto a versare l’imposta il locatario, anche se non riconsegna il bene immobile al locatore in caso di risoluzione anticipata. L’articolo 1, comma 743, della legge di bilancio 2020 (160/2019) dispone che per la locazione finanziaria quello che conta è il contratto e il tributo è dovuto dal locatore a prescindere dal possesso di fatto dell’immobile. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, dunque, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. Da quest’anno sono cambiate le regole sulle aree edificabili cosiddette pertinenziali, di cui va tenuto conto in sede di pagamento della seconda rata. Sono soggette al pagamento, infatti, se non hanno questa qualificazione ai fini urbanistici e se non sono accorpate catastalmente al fabbricato. L’articolo 1, comma 741, lettera a) della citata legge 160 ha apportato delle modifiche alla disciplina delle aree edificabili che sono al servizio di un fabbricato. Il legislatore è andato oltre il principio affermato dalla Cassazione, che ha riconosciuto la non imponibilità dei terreni pertinenziali ancorché non graffati in catasto come un unico bene. La norma dispone che per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, «purché accatastata unitariamente». La norma non ha la natura di disposizione di interpretazione autentica e non ha efficacia retroattiva.
Il valore di un’area edificabile deve sempre essere calcolato con riferimento al 1 gennaio dell’anno d’imposizione. Ma questa decorrenza vale solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso di modifiche urbanistiche occorre calcolare il tributo sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione, anche durante l’anno. Si tratta di una novità importante contenuta nell’articolo 1, comma 746, della legge di bilancio 2020, che tende a superare l’orientamento giurisprudenziale che riteneva applicabile il valore di mercato delle aree solo a partire dal 1 gennaio dell’anno d’imposizione. Occorre fare riferimento, invece, alla data di adozione degli strumenti urbanistici, poiché i valori venali in comune commercio si applicano anche in corso d’anno.
Le riduzioni d’imposta. Ex lege sono soggette al prelievo in misura ridotta alcune tipologie di immobili. Fruiscono di questo beneficio i fabbricati inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, le unità immobiliari concesse in comodato a parenti in linea retta, entro il primo grado, e, infine, i fabbricati di interesse storico o artistico. Per queste unità immobiliari, gli interessati hanno diritto a una riduzione della base imponibile nella misura del 50%. Per quelli concessi in uso gratuito i beneficiari possono fruirne, purché sussistano le condizioni richieste dalla norma. Il comodante deve avere la residenza anagrafica e la dimora nel comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato. Oltre all’immobile concesso in comodato, può essere titolare di un altro immobile nello stesso comune, che deve essere utilizzato come propria abitazione principale, purché non si tratti di un fabbricato di pregio. Quest’ultimo requisito è imposto anche per l’unità immobiliare data in comodato. Il comodante può possedere anche altri immobili, a condizione però che non siano classificati tra quelli destinati a uso abitativo. L’agevolazione si estende anche, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.