Pertinenze, 110% condizionato
Anche una pertinenza che sarà accorpata all’immobile può usufruire della maxi detrazione del 110%, ma a condizione che risulti chiaramente il cambio di destinazione. Con la risposta a interpello n. 562, l’Agenzia delle entrate ha ribadito la possibilità estendere l’agevolazione da Superbonus agli immobili diversi da quelli abitativi oggetto di ristrutturazione e per i quali è stato previsto l’accorpamento con una unità abitativa. Dalla lettura del documento di prassi si evince che il cambio di destinazione d’uso continua a rivestire un ruolo centrale ai fini del riconoscimento dell’agevolazione.
Superbonus limitato alle abitazioni. Come noto, l’impianto normativo delle agevolazioni da Superbonus introdotte dal cosiddetto decreto Rilancio (dl n. 34/2020) è finalizzato a incentivare i lavori di efficientamento energetico eseguiti su immobili residenziali. Il legislatore, con l’art. 119 del decreto, si è limitato a indicare alcune tipologie di immobili, quali per esempio gli edifici plurifamiliari o unifamiliari e quelli in condominio, mentre è stata l’Agenzia delle entrate a individuare, in modo sensibilmente restrittivo, gli immobili interessati dagli interventi agevolabili secondo la disciplina Superbonus. In particolare, con la circolare n. 24/E/2020 l’Agenzia delle entrate ha chiarito che sia gli interventi «trainanti» sia quelli «trainati» possono essere realizzati esclusivamente su:
(i) edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze;
(ii) unità immobiliari residenziali e loro pertinenze, funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi all’esterno situate all’interno di edifici plurifamiliari;
(iii) parti comuni di edifici condominiali.
L’apertura dell’Agenzia delle entrate. Nonostante la rigida impostazione della circolare n. 24/E/2020, rispondendo a una Faq pubblicata nell’area tematica dedicata a tale misura, l’Amministrazione finanziaria ha recentemente chiarito che, in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, sono agevolabili anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili diversi dalle abitazioni a condizione che, successivamente ai lavori, l’immobile sia destinato all’uso abitativo e tale destinazione risulti sin dal provvedimento che autorizza i lavori. La circostanza che, ante lavori, l’immobile non aveva destinazione abitativa non fa tuttavia venir meno gli ulteriori requisiti, prescritti dai dm attuativi per gli interventi e le tipologie di immobili interessate. In particolare, l’unità oggetto d’intervento deve essere dotata di impianto di riscaldamento, pena l’impossibilità di accedere al beneficio.
Le conferme della risposta a interpello n. 562/2020. Con istanza di interpello un contribuente ha rappresentato di essere proprietario di un immobile censito in catasto nella categoria A/3 (abitazione di tipo economico) e di due pertinenze censite, rispettivamente, nella categoria C/6 (rimesse o autorimesse o stalle) e C/2 (magazzini o depositi). Prima dell’entrata in vigore delle disposizioni agevolative in commento, il contribuente ha presentato una pratica di ristrutturazione e riqualificazione energetica con cambio di destinazione dell’uso della pertinenza C/2 che, al termine dei lavori, sarà accorpata all’immobile a destinazione abitativa (A/3). In risposta all’istanza di interpello, l’Amministrazione finanziaria ha astrattamente considerato la spettanza della detrazione 110% valorizzando due circostanze. La prima è rappresentata dal fatto che la pertinenza era dotata di un impianto di riscaldamento e, precisamente, un caminetto fisso che rientra nella nuova definizione di «impianto termico» introdotta dal dlgs n. 48/2020 a decorrere dall’11 giugno scorso. A oggi, quindi, rientra nella nozione di «impianto termico» ogni «impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione». Infine la norma precisa che «non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari a uso residenziale e assimilate».
Va segnalato che l’intervento è stato giudicato agevolabile in quanto realizzato dopo l’entrata in vigore della nuova definizione di «impianto termico»; diversamente per gli interventi realizzati prima di tale data la presenza il caminetto è assimilato agli impianti termici, e consente quindi di accedere all’agevolazione, solo se la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi è maggiore o uguale a 15KW.
Il secondo elemento che ha determinato il parere positivo dell’Agenzia delle entrate è rappresentato dal fatto che sin dal provvedimento amministrativo autorizzativo dei lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato, in origine non abitativo. Tale conclusione, per quanto in linea di continuità con i chiarimenti resi con i precedenti documenti di prassi, merita di essere valorizzata perché prescrive, in ogni caso, il dato formale del cambio di destinazione d’uso anche nel caso in cui l’immobile non residenziale sia destinato a essere accorpato all’immobile residenziale a seguito dei lavori di ristrutturazione. In altre parole, a nulla rileva che al termine dei lavori l’immobile classificato nella categoria C/2 sia accorpato all’immobile residenziale; se il titolo autorizzativo dei lavori non prevede il cambio di destinazione, l’efficientamento energetico che ha interessato l’immobile non residenziale non potrà fruire delle agevolazioni da Superbonus.
Infine, con la risposta all’interpello n. 562, pubblicata il 27 novembre 2020, l’Agenzia delle entrate ha ribadito che in ragione del fatto che al termine dei lavori si verificherà l’accorpamento dell’immobile in categoria C/2 all’immobile abitativo in categoria A/3, ai fini della fruibilità del Superbonus è necessario che il miglioramento energetico di almeno due classi riguardi l’intero edificio risultante dall’accorpamento e non solo la pertinenza.
Osservazioni pratiche. Indubbiamente l’aver ricompreso i caminetti fissi tra gli impianti termici consente una più ampia applicazione dell’agevolazione in commento. Tuttavia, le caratteristiche stesse di tale sistema di riscaldamento potrebbero comportare alcune difficoltà pratico-tecniche. Anzitutto, secondo quelle che sono le prescrizioni Enea operative rispetto alle precedenti misure, l’impianto dovrebbe essere dotato di libretto; inoltre, ai fini dell’ecobonus, è richiesta la presenza dell’impianto negli ambienti ove sono eseguiti i lavori. Ovviamente, un camino non è dotato di libretto di impianto né è un sistema di riscaldamento normabile o facilmente standardizzabile. Inoltre, in caso di lavori di ristrutturazione è ben possibile che il contribuente decida di eliminare il manufatto, sostituendolo con altri sistemi di riscaldamento più efficienti e sostenibili. In attesa di ulteriori chiarimenti sul punto, si raccomanda ai contribuenti di far redigere una apposita relazione tecnica che certifichi la presenza dell’impianto nonché l’essere lo stesso a servizio dell’intera unità immobiliare cui si riferisce. Ciò ai fini del rispetto del requisito della «presenza» dell’impianto negli ambienti oggetti dei lavori, pena in caso contrario l’esclusione dal bonus per i volumi non riscaldabili.