IL MIO 110% RISPONDE
Titoli abilitativi o dichiarazioni sostitutive per l’inizio lavori
PROMISSARIO ACQUIRENTE
E SUPERBONUS 110%
Quesito
Nel caso di vendita di appartamenti realizzati da impresa costruttrice derivanti da demolizione e successiva ricostruzione aventi tutti i requisiti per ottenere sia il Sismabonus, sia il Superbonus 110%, si chiede se:
– il visto di conformità sui documenti asseverati debba avvenire dopo il rogito notarile e l’emissione della fattura di vendita dell’immobile.
– la richiesta di cessione del credito o lo sconto in fattura, da parte dell’acquirente, debba essere effettuata in un momento antecedente ovvero successivo rispetto al rogito notarile ed all’emissione della fattura di vendita.
Risposta
Nell’assunzione circa l’applicabilità del Superbonus 110 alla propria fattispecie di riferimento, in relazione ad entrambi gli interrogativi posti, sulla scorta di quanto precisato dall’agenzia delle entrate nell’ambito della circolare ministeriale n. 24/E/2020 si evidenzia che:
– ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori, ovvero al momento del sostenimento delle spese, qualora antecedente il predetto avvio;
– la data di inizio lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata nei modi e nei termini previsti dal dpr 445/2000;
– ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.
Fermo restando quanto sopra, che fornisce il dovuto riscontro agli specifici interrogativi posti, si segnala, per completezza espositiva, con specifico riferimento ai presupposti ed alle modalità operative legate al rilascio del visto di conformità ed al connesso esercizio di opzione ai fini di usufruire della cessione ovvero dello sconto, la circolare ministeriale 30/E/2020, emessa dall’Agenzia delle Entrate il 22 dicembre 2020, la quale contiene due sezioni dedicate, strutturate sulla base di specifici quesiti, potenzialmente di interesse nella fattispecie sottesa alla presente analisi.
CAPPOTTO E APPARTAMENTI
NON RISCALDATI
Quesito
Un condominio è composto da 11 appartamenti: 7 dotati di impianto di climatizzazione invernale e 4, invece, privi di tale impianto. È possibile effettuare il c.d. «cappotto» termico sull’intero edificio?
Risposta
L’art. 119 del decreto Rilancio ha introdotto la maxi detrazione del 110%, spettante per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per interventi di:
1. isolamento termico sugli involucri;
2. sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni in condominio e sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
3. riduzione del rischio sismico (c.d. «Sismabonus»).
Come espressamente chiarito dall’agenzia delle entrate nella circolare n. 24/E/2020, l’agevolazione fiscale da Superbonus spetta in caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali (pareti generalmente esterne), orizzontali (coperture, pavimenti) ed inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati che rispettano i requisiti di trasmittanza «U» (dispersione di calore), che interessano l’involucro dell’edificio, anche unifamiliare, o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno sita all’interno di edifici plurifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.
Posto quanto sopra, si precisa che ai fini del calcolo della suddetta percentuale si tiene conto della superficie disperdente lorda dell’edificio senza alcuna distinzione tra immobili riscaldati e non riscaldati.
Per completezza espositiva, attesa la lettera del quesito, si evidenzia ulteriormente che, qualora si proceda altresì ad interventi che interessino gli impianti di climatizzazione invernale, le relative spese, nel rispetto delle ulteriori condizioni ex lege previste, rientreranno nell’ambito di applicazione dell’agevolazione solo qualora gli interventi in questione abbiano ad oggetto la sostituzione di impianti già esistenti.
Va da sé, dunque, che, in caso di (prima) installazione dei suddetti impianti, il Superbonus non sarà al contrario applicabile.