A cura di: Avv. Giandomenico Graziano

Il diritto reale di uso ex art. 1021 c.c.

Il diritto d’uso appartiene alla categoria giuridica dei cd. diritti reali, e cioè quei diritti che gravano su una res, ovverosia su una cosa.

Tali diritti sono qualificati come diritti “tipici” e “a numero chiuso”, nel senso che la loro disciplina e le loro caratteristiche sono previste ed indicate da specifiche norme codicistiche, senza che vi sia possibilità per i privati di prevederne e configurarne degli altri aventi peculiarità proprie.

Una distinzione fondamentale è quella che si può operare tra diritti reali cd. in re propria – qual è la proprietà – e diritti reali cd. in re aliena, cioè diritti reali che gravano e vengono esercitati dal relativo titolare su beni che però sono di proprietà di un altro soggetto.

A loro volta, i diritti reali su cosa altrui possono essere ulteriormente distinti in due sottocategorie: i diritti reali di godimento da un lato (superficie, enfiteusi, uso, usufrutto, abitazione e servitù) e i diritti reali di garanzia dall’altro (pegno e ipoteca).

Caratteristica precipua dei primi è quella di provocare una separazione tra la titolarità effettiva del bene, che resta in capo al proprietario/concedente, e le facoltà che ne derivano, quali il godimento, l’utilizzazione e la gestione, che passano in capo al beneficiario.

Proprio a questa sottocategoria appartiene il diritto d’uso, previsto e disciplinato da una manciata di articoli del codice civile, e segnatamente dagli artt. 1021, 1024, 1025 e 1026 (che a sua volta richiama in quanto compatibili le disposizioni relative al diritto di usufrutto).

Ma in cosa consiste questo diritto? Ebbene per rispondere occorre leggere l’art. 1021 c.c., il quale afferma che il proprietario di un determinato bene può concedere ad un soggetto terzo, denominato usuario, la facoltà di servirsi e utilizzare quel bene medesimo, potendo altresì, qualora si tratti di bene fruttifero, raccoglierne i relativi frutti, purché nel limite di quanto necessario per soddisfare i bisogni dello stesso e della sua famiglia.

A ben vedere dunque, il diritto d’uso attribuisce al suo titolare due facoltà fondamentali:

l’utilizzo diretto della cosa, senza alcuna limitazione: e infatti l’usuario può trarre dal bene tutte le utilità di cui è suscettibile, anche per le proprie attività economiche ed industriali;
se la cosa è fruttifera, la percezione dei relativi frutti, seppur con determinate limitazioni: l’usuario può infatti percepire i frutti necessari unicamente alla soddisfazione dei bisogni propri e di quelli della propria famiglia. In altre parole, possono essere legittimamente percepiti i frutti destinati al consumo materiale e diretto dell’usuario e dei suoi familiari. Sono, quindi a contrario da ritenersi esclusi sia i frutti civili (e quelli comunque consistenti in danaro, in quanto quest’ultimo è idoneo unicamente alla soddisfazione indiretta e non diretta di un bisogno), sia quei frutti naturali che eccedono la misura necessaria al consumo dell’usuario e della sua famiglia.
Come detto sopra, poi, la scarna disciplina del diritto reale d’uso è però integrata dal richiamo che l’art. 1026 c.c. opera alle disposizioni, in quanto compatibili, relative al diritto d’usufrutto, la più significativa delle quali è sicuramente quella relativa alla durata, che – come noto – non può mai eccedere la vita del suo titolare.

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Il cortile condominiale: disciplina generale

Quando si parla di cortile condominiale si fa genericamente riferimento sia a quelle aree scoperte ricomprese tra corpi di fabbrica diversi e appartenenti a uno o più edifici, sia ai vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio (quali le aree verdi, le zone di rispetto, le intercapedini).

Nella nozione va ricompreso non solo lo spazio scoperto (ossia la superficie calpestabile), ma anche la colonna d’aria ad esso sovrastante e suscettibile di separata utilizzazione, mentre devono ritenersi distinti i muri maestri che lo contornano.

La loro funzione è principalmente quella di assicurare aria e luce alle unità immobiliari condominiali ivi prospicienti.

Trattandosi di parte comune dell’edificio condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c., i condomini possono naturalmente utilizzare liberamente il cortile condominiale, fermo restando che per quanto riguarda le spese di manutenzione, esse resteranno a carico dei condomini in proporzione ai millesimi di proprietà

L’utilizzo (legittimo) da parte del singolo condomino però, in mancanza di espresse disposizioni assembleari o regolamentari di senso contrario, non potrà mai spingersi fino al punto di limitare la possibilità degli altri condomini di usufruire in egual modo del cortile.

E i giardini condominiali? Analogo discorso, si ritiene applicabile anche ai giardini condominiali che, seppur non espressamente menzionati dall’art. 1117 c.c., vengono equiparati da dottrina e da giurisprudenza ai cortili condominiali, avendo rispetto a questi ultimi l’ulteriore caratteristica di contribuire alla valorizzazione del decoro architettonico dell’edificio, fornendo dunque un’ulteriore utilità a tutti i condomini.

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Il diritto di utilizzo esclusivo di una porzione del cortile condominiale

Fatte queste premesse, ci si è domandati in dottrina e giurisprudenza come sia qualificabile la diffusa prassi negoziale di attribuire ad uno o più condomini il diritto d’utilizzo esclusivo di un determinato bene comune o una porzione di esso – e che solitamente è appunto il cortile condominiale – nonché se tale prassi sia lecita, soprattutto vagliando eventuali corrispondenze col diritto d’uso di cui all’art. 1021 c.c.

Ebbene, sulla questione si è recentemente pronunciata la Corte di Cassazione con Sentenza n. 28972/2020.

Per gli Ermellini la locuzione “diritto di uso esclusivo” adoperata nella prassi negoziale non potrebbe essere agevolmente ricondotta alla previsione di cui all’art. 1021 c.c. in quanto l’”uso” ivi previsto rappresenta la manifestazione del diritto, per il suo titolare, di servirsi di una cosa, mentre nella prassi negoziale si fa riferimento più che altro alla destinazione del bene, e non alla qualificazione del diritto.

Del resto – continua la Corte – un diritto reale di godimento di uso esclusivo di una parte comune dell’edificio riservato ad un condomino, priverebbe gli altri condomini del relativo godimento, e cioè riserverebbe loro un diritto di comproprietà svuotato del suo nucleo fondamentale, con conseguente strutturale snaturamento di tale diritto: salvo, naturalmente, che la separazione del godimento dalla proprietà non sia il frutto della creazione di un preciso diritto reale di godimento normativamente previsto.

Ma posto che – come detto sopra – non si può ricondurre l’utilizzo esclusivo al diritto d’uso ex art. 1021 c.c. e posto che nemmeno si può ipotizzare la costituzione di un diritto di servitù prediale (che può sì essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, ma non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, che ne comporterebbe lo svuotamento della proprietà di esso) resta da chiedersi se la creazione di un atipico “diritto reale di uso esclusivo” possa essere il prodotto dell’autonomia negoziale.

Sul punto, gli Ermellini hanno risposto negativamente, affermando che “nella giurisprudenza di questa Corte il principio della tipicità dei diritti reali, con quello sovrapponibile del numerus clausus, è fermo. E cioè, non è configurabile la costituzione di diritti reali al di fuori dei tipi tassativamente previsti dalla legge”.

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Il principio di diritto e la sorte del titolo negoziale che contempla un diritto di uso esclusivo

Sulla base delle argomentazioni sopra riportate, la Corte ha enunciato quindi il seguente principio di diritto: “La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’articolo 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi”.
Così stando le cose, qual è dunque la sorte del titolo negoziale che abbia previsto un l’attribuzione di un diritto di uso esclusivo ad uno dei condomini?

Secondo la Corte una risposta potrebbe rinvenirsi nell’art. art. 1117 c.c. il quale, nel porre una presunzione di condominialità, consente l’attribuzione della proprietà esclusiva di una parte altrimenti comune ad un solo condomino. Si tratterebbe quindi di verificare se la volontà negoziale non fosse quindi in realtà quella di trasferire la piena la proprietà al condomino. Il che non può essere escluso unicamente dal dato letterale contrario, atteso che il significato delle dichiarazioni negoziali può ritenersi acquisito esclusivamente al termine del processo interpretativo che deve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore.

Ove l’indagine ermeneutica non consenta di validare tale soluzione, restano due opzioni: o ricondurre l’uso esclusivo, sussistendone i presupposti, al diritto reale d’uso tipico di cui all’art. 1021 c.c. limitandone le facoltà del titolare a quelle previste dalla relativa disciplina, se del caso attraverso l’applicazione dell’art. 1419 c.c.; oppure verificare la possibilità di convertire ai sensi dell’art. 1424 c.c. il contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo, in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (inter partes) di natura obbligatoria.

fonte quotidianodelcondominio.it