Non gravano sul nuovo condomino i debiti del condominio anteriori al suo ingresso
Quotidiano Del Condominio7 aprile 2021Edit this post
A cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgro
Il nuovo condòmino non è tenuto a pagare i debiti che siano sorti quando lo stesso non era ancora entrato a far parte del condominio. Ciò è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 12580/2020.
Nel caso in esame, un avvocato aveva notificato un atto di precetto ad un condòmino, dopo l’accoglimento di un precedente decreto ingiuntivo emesso, a carico del condominio, per l’attività svolta dal professionista fra il 2002 e il 2008. Il condòmino proponeva opposizione al precetto in questione, asserendo che non fosse tenuto al pagamento pro-quota del relativo debito condominiale, dal momento che esso era sorto prima dell’acquisto del suo immobile, avvenuto nell’anno 2013.
L’opposizione al precetto veniva accolta dal Giudice di prime cure, ma, successivamente, veniva rigettata dal Giudice di merito, che riformava interamente la sentenza di primo grado. Più nello specifico, la Corte d’appello:
in primo luogo, sulla premessa per cui l’art. 63 delle disp. att. c.c. avrebbe potuto operare solamente nei rapporti fra condòmino e condominio e non anche in quelli fra condòmino e terzi creditori del condominio, asseriva che il condòmino fosse obbligato nei confronti del legale in virtù di quanto stabilito dall’art. 1104 c.c., comma 3, applicabile al condominio per il richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c.;
in secondo luogo, adduceva l’esigenza, di carattere pratico, di non caricare il terzo creditore dell’onere, potenzialmente molto gravoso, di accertare chi fossero i componenti del condominio al momento dell’insorgenza dell’obbligazione.
A questo punto, la vicenda approdava in Cassazione, davanti alla quale il condòmino lamentava la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1139 c.c. e del comma 4 dell’art. 63 delle disp. att. c.c., dal momento che, a suo avviso, il Giudice di merito aveva errato nel ritenere che il cessionario di un’unità immobiliare di un fabbricato condominiale fosse obbligato a rispondere dei debiti del condominio verso terzi, anche qualora gli stessi fossero sorti in un momento precedente al suo acquisto, sulla base dell’art. 1104 c.c.
I Giudici Ermellini, nell’accogliere il ricorso, richiamavano consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui, “la costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l’azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e l’appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l’amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli. Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori”.
Inoltre, il Tribunale Supremo sottolineava che la sentenza impugnata fosse in contrasto con il tenore letterale dell’art. 1104 c.c., che fa riferimento ai “contributi” dovuti non versati. Secondo i Giudici di legittimità, ai fini della responsabilità del cessionario di un’unità condominiale, equiparare la nozione di “contributi” a quella di quota millesimale del credito vantato dal terzo nei confronti della comunione, contrasta con il canone ermeneutico, fissato dall’art. 12 delle Preleggi, del “significato proprio delle parole”. Difatti, il debito per contributi è, per definizione, un debito nei confronti degli altri comunisti, piuttosto che un debito verso terzi.