Proprietario box paga ascensore?
Ripartizione delle spese millesimali: i costi che vengono addossati a chi non ha un appartamento ma solo un box auto o un parcheggio.
Un nostro lettore ci chiede se il proprietario del box deve pagare le spese dell’ascensore. La questione sulla ripartizione delle spese condominiali segue le regole fissate dall’articolo 1123 del Codice civile a norma del quale tutti i condomini devono partecipare alle spese relative alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio. Tuttavia, la stessa norma specifica che, laddove si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Sul punto, si è consumata una lunga diatriba nelle aule giudiziarie volta a definire, appunto, se il proprietario del box auto è tenuto a pagare le spese dell’ascensore e ciò soprattutto in quegli stabili in cui al box si accede da un’area separata rispetto alla tromba delle scale e che pertanto non sono serviti dall’ascensore. Cerchiamo di fare il punto della situazione.
Partiamo dalla corretta interpretazione dell’articolo 1123 del Codice civile che abbiamo appena citato. Quando la norma parla di «uso» non intende l’uso effettivo ma quello potenziale: quindi, non rileva il fatto che un condomino non voglia, spontaneamente, utilizzare l’ascensore: il fatto che tale servizio possa essere eventualmente utilizzato fa sì che questi debba contribuire a tutte le spese, secondo la tabella millesimale allegata al regolamento (che, appunto, determina la contribuzione alle spese di scale e ascensore solitamente in base all’altezza del piano in cui si trova l’unità immobiliare).
Il successivo articolo 1124 del Codice civile («manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori») novellato dalla legge 220/12, al comma 1 stabilisce che «le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo».
Il fatto quindi che il box auto si trovi nel locale seminterrato, raggiungibile con l’ascensore, fa sì che anche chi è proprietario di un solo box auto debba contribuire alle spese di gestione ordinaria e alla manutenzione straordinaria dell’ascensore medesimo. Egli infatti è pur sempre un condomino e può potenzialmente servirsi dell’elevatore qualora voglia. Come anticipato, ciò che conta è l’uso potenziale del servizio comune, a nulla rilevando ad esempio che il condomino sostenga di fare le scale a piedi o di entrare nel box da un ingresso esterno.
Sarebbe nulla la delibera assembleare che disponga un diverso metodo di ripartizione delle spese dell’ascensore se non adottata all’unanimità, ossia con il consenso di tutti i condomini. Come chiarito di recente dalle Sezioni Unite della Cassazione [1], difatti, l’assemblea non può derogare alla regola dei millesimi con la semplice maggioranza. In tal caso, la votazione potrebbe essere impugnata senza il rispetto del termine di 30 giorni (previsto invece per le delibere annullabili). Con l’ulteriore conseguenza che, anche dopo molto tempo, il condomino potrebbe opporsi all’eventuale decreto ingiuntivo notificatogli dall’amministratore per la riscossione delle quote relative all’ascensore, sul presupposto dell’illegittimità del criterio di ripartizione delle relative spese.
Come anticipato in apertura, è diversa l’ipotesi in cui i box auto siano raggiungibili dall’esterno e, pertanto, non siano serviti dall’ascensore. In tale ipotesi, infatti, i condomini non titolari di un appartamento ma solo del suddetto posto auto non saranno tenuti a contribuire alle relative spese, né a quelle di manutenzione ordinaria né straordinaria.
Pertanto, sempre che il regolamento condominiale non disponga diversamente, prevedendo cioè una possibile compartecipazione alle spese dei piani interrati per l’impianto ascensoristico, si può ritenere che gli stessi piani interrati «dove non arrivano gli ascensori» non debbano partecipare alle spese manutentive e di conservazione dell’impianto ascensore in quanto lo stesso non arriva, non serve il piano interrato.
fonte laleggepertutti