Sulla coibentazione del sottotetto condominiale: il punto della Cassazione
Quotidiano Del Condominio
A cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgro
Con l’ordinanza n. 18191/2020, la Corte di Cassazione, pronunciandosi in materia condominiale, ha affermato che, sebbene il singolo condòmino abbia la possibilità di coibentare il sottotetto per utilizzarlo come deposito, tuttavia gli è vietato chiuderne una parte con un tramezzo, anche se l’accesso rimane libero per tutti gli altri proprietari dello stabile condominiale.
Nella vicenda in esame, il Tribunale condannava Tizio e Caia all’abbattimento del muro eretto a divisione di una parte del sottotetto condominiale e al rilascio della porzione di quest’ultimo occupata dagli altri condòmini convenuti.
Poiché il giudice di merito rigettava l’impugnazione avanzata dai due attori, questi ultimi presentavano ricorso in Cassazione, davanti alla quale Tizio e Caia asserivano che:
non avevano mai inteso usurpare la porzione del sottotetto e non ne avevano mai negato la natura condominiale;
quella porzione del sottotetto era stata ristrutturata allo scopo di eliminare le infiltrazioni di umidità;
la chiusura con la eretta parete non precludeva l’uso comune, essendo stata sin dall’inizio consegnata la chiave all’amministratore condominiale, tanto che si era avuto accesso per svolgere dei lavori di natura condominiale;
l’uso più inteso da parte del singolo condòmino della cosa comune era consentita dall’art. 1102 cod. civ., considerato che l’uso paritetico non importava l’uso identico e contemporaneo da parte di tutti i condòmini;
costituiva “una vuota illazione” l’affermazione della Corte d’Appello, secondo cui la chiave non escludeva la disponibilità esclusiva in favore dei ricorrenti;
la cosa comune non era stata alterata, essendone rimasta immutata la funzione;
gli attori non avevano interesse, ai sensi dell’art. 100, cod. proc. civ., all’azione, in quanto si trovavano nel possesso delle chiavi;
la Corte distrettuale, violando gli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., non aveva spiegato perché mai la divisione di una parte del sottotetto, accedibile liberamente mediante l’uso della chiave, avesse costituito un uso improprio, escludente quello degli altri condòmini.
Il Tribunale Supremo stabiliva che “la nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell’art. 1102 cod. civ., non va intesa nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l’identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell’oggetto della comunione (ex multis, Sez. 2, n. 7466, 14/4/2015, Rv. 635044); sicché, i limiti posti dall’art. 1102 c.c. all’uso della cosa comune da parte di ciascun condòmino, ossia il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo condomino, se rispettati, di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità”.
Secondo gli Ermellini, in virtù di quanto stabilito dall’art. 1102 c.c., il singolo condòmino può apportare modifiche alla cosa comune allo scopo di farne un uso più intenso; pertanto, lo stesso può, mediante opportune opere, aumentare la capacità di coibentazione del sottotetto, e, ove ne ricorrano i presupposti, usarlo per riporre mobili di esclusiva proprietà, a patto che non chiuda una parte dello stesso, in quanto detta segregazione non è funzionale al maggior legittimo godimento della cosa comune.