Rendiconto condominiale sempre rappresentativo degli eventi gestionali del condominio
Quotidiano Del Condominio
A Cura di: Antonio De Luca, Dottore Commercialista
Secondo quanto previsto dalle disposizioni civilistiche (art. 1130-bis c.c.), il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita, ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve.
In particolare, è previsto che il rendiconto condominiale sia composto da:
un registro di contabilità;
un riepilogo finanziario;
una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Ai sensi dell’art. 1130 co. 7 c.c., nel registro di contabilità l’amministratore deve annotare in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Secondo la prassi, l’amministratore può tenerlo sia in modalità cartacea, sia in modalità informatizzata, utilizzando appositi programmi gestionali.
In sede consuntiva, l’amministratore predispone un conto finanziario (rendiconto consuntivo) al termine dell’esercizio finanziario nel quale vengono esposte sinteticamente le entrate e le uscite manifestatesi nell’anno.
Il rendiconto consuntivo, in particolare, non è altro che una sintesi delle entrate e le uscite già esposte nel registro di contabilità.
Per questo motivo, all’interno del bilancio consuntivo sono elencate tutte le spese sostenute per il condominio durante l’anno di gestione. Le spese dovrebbero essere raggruppate per voci omogenee, ad esempio: spese di riscaldamento e manutenzione caldaia, spese di manutenzione del giardino, spese per le pulizie ecc.
In ogni gruppo devono essere elencate le voci di spesa, con l’indicazione del fornitore e gli estremi della fattura. Inoltre, deve risultare un avanzo di cassa o un disavanzo, a seconda che le spese siano rimaste contenute nelle previsioni oppure le abbiano superate.
È pacifico in dottrina e giurisprudenza (Trib. Roma 2 ottobre 2017) che la situazione patrimoniale costituisce parte integrante del rendiconto condominiale. Secondo la prassi di categoria il riepilogo finanziario è costituito dalla situazione patrimoniale e dal rendiconto delle entrate delle uscite.
Infatti, oltre a richiamare i tre documenti in analisi (registro di contabilità, riepilogo finanziario e note esplicative), bisogna sempre tenere presente che l’art. 1130-bis c.c. possiede come incipit: “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”. Pertanto, all’interno di uno o più dei 3 documenti che costituiscono il rendiconto condominiale (registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa) devono sicuramente essere previsti sia “le voci di entrata e di uscita (rectius rendiconto delle entrate e delle spese)” che la “situazione del patrimonio del condominio”.
La situazione patrimoniale del condominio è costituita da un documento contabile schematico, che espone le attività e le passività del patrimonio condominiale, con espressa indicazione del saldo e cioè del patrimonio netto.
Di fatto, la situazione patrimoniale è un riassunto delle scritture contabili riferite al patrimonio condominiale, che subisce dei mutamenti gestionali, dall’inizio alla fine dell’esercizio di gestione.
In sostanza, il documento in parola descrive le attività, cioè i crediti del condominio, tipo quelli vantati nei confronti dei condòmini, con saldo a debito e le passività, ossia i debiti del condominio nei confronti dei fornitori, compresi quelli delle precedenti gestioni contabili, con indicazione di eventuali fondi speciali di riserva, tipo quelli per i lavori di ristrutturazione.
Per migliorare l’aspetto qualitativo della situazione patrimoniale è buona norma indicare anche entrate, riferite a quote dell’anno in corso o a saldi di precedenti gestioni, ed uscite, riferite a spese dello stesso anno in corso o al pagamento di fatture precedenti, sebbene non sia un obbligo.
Ai fini della redazione della situazione patrimoniale, si deve tenere presente che ad ogni operazione che causa un aumento o diminuzione di attività se ne contrappone sempre una identica e di segno opposta.
In altri termini, attività e passività devono coincidere.