Affitto immobili commerciali: ultime sentenze

Affitto immobili commerciali: ultime sentenze

Locazione di immobili adibiti ad uso commerciale; obbligo di iscrizione alla Gestione assicurativa degli esercenti attività commerciali.

Clausola di predeterminazione del canone a scaletta
In ossequio al principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili ad uso commerciale, va dichiarata legittima la clausola con cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto; ciò, sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, sia correlando l’entità del canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e ininfluenti sull’equilibrio economico del sinallagma.

Tribunale Palermo sez. II, 15/03/2021

Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale
L’art. 79 l. n. 392 del 1978, il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, mira ad evitare che al momento della stipula del contratto le parti eludano in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge sul cosiddetto equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore, ma non impedisce che al momento della cessazione del rapporto le parti addivengano ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare alla rinunzia da parte del conduttore, dopo la cessazione del rapporto, all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale di cui all’art. 34 della stessa legge, e, “a fortiori”, ad avvalersi della facoltà di impedire che l’esecuzione si compia senza la corresponsione (o l’offerta nella misura dovuta) della detta indennità.

Cassazione civile sez. VI, 24/06/2020, n.12405

Mancanza del certificato di agibilità: costituisce inadempimento del locatore?
In un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo spetta al locatario verificare la sussistenza delle necessarie certificazioni tecniche e amministrative per svolgere l’attività preposta. È escluso che il conduttore possa considerare il locatore responsabile per la mancanza del certificato di agibilità dei locali, a meno che questa pattuizione non fosse stata espressamente prevista nel contratto d’affitto.

Cassazione civile sez. III, 26/05/2020, n.9670

I diritti vantati dal conduttore
In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, i diritti vantati dal conduttore, una volta sorti, sono disponibili e possono essere oggetto di rinunzia, con o senza corrispettivo, a favore del locatore come di un terzo, non ostandovi la tutela di cui all’art. 79 della l. 27 luglio 1978 n. 392, che è volta ad impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo .

Cassazione civile sez. III, 26/02/2020, n.5127

Differenze tra locazione e affitto di azienda
Il giudice, nel valutare se un contratto debba essere qualificato come locazione di immobile od affitto di azienda (o di un ramo di essa), deve, in primo luogo, verificare se i beni oggetto di tale contratto fossero già organizzati in forma di azienda; in caso di esito positivo dell’indagine, egli è tenuto, quindi, ad accertare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato o semplicemente quello di un immobile, al cui utilizzo risultino strumentali gli altri beni e servizi eventualmente ceduti, restando poi libero l’avente causa di costituire “ex novo” un’azienda propria.

(Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la decisione della corte di appello, la quale, poiché l’immobile oggetto del contratto era situato in un centro commerciale, aveva erroneamente ritenuto l’avvenuta cessione di un’organizzazione aziendale, senza verificare se il cedente avesse in precedenza impresso ai beni interessati dall’accordo una tale organizzazione e valorizzando, invece, il trasferimento in godimento, assieme al locale, di elementi, quali un massetto, un registratore ed un gabinetto, di per sé insufficienti a costituire un’azienda).

Cassazione civile sez. III, 17/02/2020, n.3888

Predeterminazione del canone in misura differenziata
In tema di locazione ad uso commerciale, deve ritenersi legittima la clausola contrattuale con cui viene pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata, c.d. canone a scaletta, purché vi sia la comune visione delle parti e l’equilibrio economico del sinallagma.

Tribunale Trani, 07/09/2020, n.1262

Locazione ad uso commerciale: validità del contratto
In materia di locazione ad uso commerciale, e per analogia, tenuto conto della tipologia di attività concessa, nel caso di affitto di azienda incentrato sullo sfruttamento di un immobile, vige il principio della tendenziale irrilevanza delle difformità amministrative e/o urbanistiche per l’esercizio dell’attività da svolgere nell’immobile, ai fini della validità del contratto e della responsabilità per inadempimento del concedente, a meno che questi abbia assunto l’obbligo specifico di garantire i necessari titoli abilitativi, oppure manchino in radice i requisiti per il relativo ottenimento. Ciò è sostenuto sul presupposto che sia onere del conduttore/affittuario verificare che le caratteristiche dei beni siano adeguate a quanto necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi.

Tribunale Pisa, 11/06/2020, n.581

Mancata corresponsione del canone e risoluzione per grave inadempimento
In tema di responsabilità contrattuale, costituisce grave inadempimento, rilevante ai fini della risoluzione, anche la sola mancata corresponsione del canone ex art. 1455 e che, trattandosi di obbligazioni contrattuali, il creditore sia tenuto esclusivamente a provare la fonte del rapporto e ad allegare l’inadempimento del debitore all’obbligazione e quest’ultimo risulti gravato, per contro, della prova dell’eventuale suo fatto estintivo, modificativo o impeditivo; qualora poi l’inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento, ai sensi e agli effetti dell’art. 1455 c.c., riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita.

Tribunale Trento, 20/02/2020, n.30

Clausola di rinuncia preventiva all’indennità di avviamento: è nulla?
In tema di locazione di immobile anno Domini uso non abitativo, la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento è nulla, ancorché sia ​​stata pattuita a fronte della riduzione del canone, ai sensi dell’arte. 79 della ln 392 del 1978, potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludere che si trovi in ​​quella posizione di diritto alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata.

Cassazione civile sez. III, 30/09/2019, n.24221

Mancato conseguimento del certificato di agibilità e validità del contratto
In tema di locazione, il mancato conseguimento del certificato di agibilità che non dipenda da intrinseche caratteristiche dell’immobile locato, ma dall’inerzia della parte tenuta a farne richiesta – la quale, salvo diversa previsione contrattuale, va individuata nel locatore – ovvero dallo svolgimento negligente o comunque erroneo della relativa procedura, non determina la nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto.

(In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto che non fosse configurabile la nullità del contratto di locazione ad uso commerciale di un immobile la cui agibilità, sussistente al momento della consegna, era venuta meno in conseguenza di lavori effettuati nel corso del rapporto).

Cassazione civile sez. III, 25/06/2019, n.16918

Imposte sui redditi: gli immobili appartenenti ad imprese commerciali
In tema di imposte sui redditi ai sensi dell’art. 40 del d.P.R. n. 917 del 1986 gli immobili appartenenti ad imprese commerciali gestite da società di capitali costituiscono beni strumentali, anche se non sono utilizzati direttamente e sono dati in locazione, solo se per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa destinazione senza trasformazioni radicali, restando altrimenti assoggettati al regime proprio delle fonti di reddito fondiario: in detta ipotesi incombe sul contribuente che intenda far valere la natura strumentale dell’immobile l’onere di provare la destinazione esclusiva dello stesso all’attività propria dell’impresa.

Cassazione civile sez. trib., 27/12/2018, n.33522

Indennità di avviamento nella locazione commerciale
L’avviamento ex art. 34 L. n. 392/1978 ha natura di obbligazione legale tanto da essere corrisposta dai proprietari-locatori di immobili commerciali ai conduttori sia nell’an che nel quantum.

Conseguentemente, l’indennità prevista ex art. 34 non ha un’origine negoziale tra le parti né deriva da un nesso sinallagmatico, perché i presupposti indennitari liquidati sono specificati dalla norma previsti ex art. 34 e determinati dal giudice.

Corte appello Venezia sez. IV, 24/10/2018, n.2917

Conduttore rifiuta di restituire l’immobile in attesa dell’indennità di avviamento
Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli articoli 27 e 34 della legge 392/1978, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno, con la precisazione che, stante l’esistenza di un rapporto di reciproca interdipendenza tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata consegna dell’immobile locato, ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile, e l’adempimento dell’obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell’indennità per la perdita dell’avviamento, ove sia chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d’ufficio se l’attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l’obbligo di pagamento della suddetta indennità, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore.

Cassazione civile sez. VI, 19/10/2018, n.26526

Nullità della clausola di rinuncia preventiva all’indennità di avviamento
In materia di locazione ad uso commerciale, la nullità, ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978, della clausola di rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento non importa la nullità dell’intero contratto, atteso che tale pattuizione è sostituita di diritto dalla norma imperativa, di cui all’art. 34 della stessa legge, attributiva del credito indennitario, né assume rilevanza il fatto che le parti abbiano convenuto il venir meno dell’intero contratto in caso di declaratoria di invalidità della pattuizione di rinunzia, rimanendo esclusa l’essenzialità di tale clausola dalla presenza di una disciplina inderogabile del diritto rinunziato, la quale impone, senza la necessità di una disposizione espressa, la sostituzione ai sensi dell’art. 1419, comma 2, c.c.

Cassazione civile sez. III, 23/08/2018, n.20974

Disdetta del contratto di locazione
In tema di contratti di locazione ad uso commerciale, ogni comproprietario è legittimato ad agire per intimare la disdetta del contratto di locazione, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso degli altri comunisti, aventi ognuno pari poteri gestori, senza che sia necessaria la partecipazione di tutti e, quindi, l’integrazione del contraddittorio, giacché nelle vicende del rapporto di locazione l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione.

Tribunale Grosseto, 13/07/2018, n.681

I diritti del conduttore
I diritti del conduttore possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di locazione è sorto mentre ad essi non si può rinunciare preventivamente, pena la nullità delle relative clausole contrattuali (cassata la decisione della Corte territoriale che, quanto ad una locazione ad uso commerciale, non aveva fatto corretta applicazione dei principi affermati in materia di indennità di avviamento, ammettendo una rinuncia preventiva).

Cassazione civile sez. III, 13/06/2018, n.15373

L’obbligo di iscrizione alla Gestione commercianti
L’obbligo di iscrizione alla Gestione assicurativa degli esercenti attività commerciali sorge nel caso di svolgimento di attività commerciale in qualità di titolare e gestore di imprese che siano dirette e organizzate prevalentemente con il lavoro proprio o di componenti familiari e partecipazione personale al lavoro aziendale con carattere di prevalenza e abitualità e pertanto presupposto imprescindibile affinché sussista detto obbligo è costituto dall’esercizio di attività imprenditoriale di natura commerciale, che non ricorre nell’ipotesi in cui la società di persone, di cui il preteso contribuente è socio, si limiti a locare immobili di proprietà ed a percepire il relativo canone di locazione, laddove la locazione di beni immobili può costituire attività commerciale ai fini previdenziali solo ove venga esercitata nell’ambito di una più ampia attività di prestazione di servizi, quale attività di intermediazione immobiliare.

Tribunale Cassino sez. lav., 12/03/2018, n.95

L’iscrizione alla gestione Inps commercianti
L’obbligo di iscrizione alla gestione assicurativa degli esercenti attività commerciali presuppone, necessariamente, la partecipazione personale del commerciante al lavoro aziendale, con carattere di abitualità e prevalenza, la cui ricorrenza deve essere provata dall’istituto assicuratore (nella fattispecie, tale prova non è stata fornita in quanto in giudizio è invece emerso che parte ricorrente si limitava a riscuotere il canone di locazione degli immobili di cui la società era proprietaria)

Tribunale Treviso sez. lav., 01/02/2018, n.62

Diniego di rinnovazione del contratto per immobili adibiti ad uso commerciale
In tema di contratto di locazione di immobili ad uso commerciale, la facoltà, prevista dall’art. 29 l. n. 392/1978, di disdettare il contratto alla prima scadenza, comunicando la disdetta a mezzo raccomandata da inviare con un preavviso di almeno dodici mesi e indicando il motivo del diniego del rinnovo, deve considerarsi validamente esercitata dal conduttore e conosciuta dal destinatario, quando il mittente-conduttore dimostri l’avvenuto recapito della missiva all’indirizzo del locatore, incombendo su quest’ultimo l’onere di provare di non averne avuto conoscenza senza sua colpa.

Tribunale Milano sez. XIII, 17/05/2017, n.5707

Domande di risoluzione del contratto e di pagamento dei canoni insoluti
In materia di locazione di immobili adibiti ad uso commerciale, in caso di plurime cessioni dell’azienda e del contratto di locazione, ex art. 36 della l. n. 392 del 1978, senza liberazione del cedente, poiché tra costui e ciascuno dei cessionari si determina – in relazione all’azione che il locatario esperisca per la risoluzione del contratto ed il pagamento dei canoni insoluti – una situazione di litisconsorzio facoltativo, la mancata regolare instaurazione del contraddittorio verso uno solo di essi non legittima l’annullamento della sentenza di primo grado con rimessione degli atti al primo giudice, nei confronti di tutti, ex art. 354 c.p.c.

Cassazione civile sez. III, 31/05/2017, n.13706

Durata legale delle locazioni alberghiere e commerciali
In caso di cessazione del rapporto di locazione stagionale relativo ad immobili adibiti ad attività alberghiera, l’indennità di avviamento, di cui all’art. 34, l. n. 392 del 1978, deve essere calcolata interpretando la norma secondo un criterio proporzionale che tenga conto della durata effettiva della locazione stagionale rispetto all’ordinaria durata legale delle locazioni alberghiere (e commerciali) e, quindi, rapportando al mese il canone convenuto, moltiplicando questo per ventuno mensilità e dividendo il prodotto per nove.

(Nel caso di specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza del merito che aveva deciso solo sul quantum della suddetta indennità, sussistendo il giudicato sull’an debeatur).

Cassazione civile sez. III, 01/04/2004, n.6402

Aumento canoni mensili, il pagamento di ulteriori somme di denaro e minaccia di sfratto
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso commerciale, non è ravvisabile il delitto di estorsione qualora il locatore richieda, oltre all’aumento di canoni mensili, il pagamento di ulteriori somme di denaro, con la minaccia dello sfratto.

Tribunale S.Remo, 03/02/1995

Immobile destinato ad attività commerciali
Le disposizioni della legge n. 392 del 1978 cosiddetta sull’equo canone, le quali, prevedendo una serie di vantaggi per le locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo (in particolare l’art. 71 che limita imperativamente al 75 per cento le indicizzazioni ISTAT), non sono applicabili nel caso di affitto di azienda. Manifestamente non si pongono in contrasto con il principio di uguaglianza sancito dall’art. 3 cost., giustificandosi la difformità di trattamento con il rilievo che l’azienda costituisce un’entità complessa di beni destinata all’esercizio di un’impresa, con caratteristiche ed esigenze di natura economica, sociale e giuridica nettamente distinte da quelle di un immobile destinato ad attività commerciali.

Cassazione civile sez. III, 10/05/1989, n.2138

fonte laleggepertutti