Come vanno ripartite le spese relative alla manutenzione di scale e androni in condominio?
Quotidiano Del Condominio 26 ottobre 2021Edit this post
Come vanno ripartite le spese relative alla manutenzione di scale e androni in condominio?
a cura avv. Giuseppina Sgrò
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 10621 del 17 giugno 2021, ha spiegato qual è il criterio di riparto delle spese che riguardano gli impianti destinati a servire una parte soltanto dell’edificio condominiale.
Più nello specifico, il Tribunale capitolino si è così espresso: “I presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi o gli impianti, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza e l’uso non di tutto l’edificio (o degli edifici) ma di una sola parte o di alcune parti di esso (o di essi) ricavandosi dall’art. 1123 comma terzo, cod. civ., che le cose ed i servizi non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti”.
Per il Tribunale di Roma, qualora si configuri il cosiddetto condominio parziale in ordine alle scale, agli impianti ascensori e agli androni dei vari edifici che sono più di uno e che servono alcune parti soltanto del complesso condominiale, il riparto delle spese per questi beni è regolato dalla norma di cui all’art. 1123, comma terzo, c. c., vale a dire dal criterio dell’utilizzazione separata.
Pertanto, è invalida la delibera che pone a carico di tutti i condòmini le spese di manutenzione di scale e androni che servono solo una parte del fabbricato.
Il Giudice capitolino ha, inoltre, richiamato consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui la fattispecie del condominio parziale si configura automaticamente ex lege ogni qualvolta un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche funzionali o strutturali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una sola parte dell’edificio in condominio rimanendo, per l’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene (Cass. 791/2020 e Cass. 4127/2016).
Dall’applicazione della norma di cui all’art. 1123, comma terzo, c.c. derivano implicazioni che riguardano la gestione e l’imputazione delle spese. In particolare, non sussiste l’onere di contribuire alla manutenzione delle cose comuni da parte dei soggetti che non ne hanno l’uso, ed il quorum costitutivo e deliberativo dell’assemblea, nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati ad alcuni condòmini soltanto, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate.
Al contrario, i partecipanti che non hanno la titolarità sui beni comuni non hanno diritto di partecipare alla votazione e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in ordine alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.