L’ORIENTAMENTO DEI GIUDICI DI LEGITTIMITÀ SULLE INNOVAZIONI AMMESSE E NON IN CONDOMINIO
Decoro inteso ad ampio raggio
Resta dov’è la nuova finestra realizzata dal condomino sulla facciata dell’edificio. E ciò perché per il modo con cui è realizzata, dalla posizione ai materiali, non altera il decoro architettonico tanto da imporre la rimessione in pristino. Laddove il decoro dello stabile condominiale, rispetto all’aspetto architettonico, è inteso in senso dinamico oltre che statico: non risulta riferito soltanto all’epoca della costruzione, ma deve tenere conto delle modifiche successive. È quanto emerge dall’ordinanza 39598/21, pubblicata il 13 dicembre dalla seconda sezione civile della Cassazione.
Il caso. Vittoria per il proprietario dell’appartamento che ha fatto aprire nella facciata del fabbricato un’ampia veduta al posto della parete in mattoni forati. Diventa definitiva la decisione della Corte d’appello che ha riformato la pronuncia del Tribunale: l’opera non costituisce motivo di alterazione del decoro architettonico; la finestra, d’altronde, si apre all’altezza di altre vedute preesistenti ed è realizzata all’interno della parete frangisole, mentre la forma allungata e i colori ricordano il muro perimetrale: non stona, insomma, con il resto della facciata. E la valutazione effettuata sul piano estetico costituisce oggetto di un apprezzamento del giudice del merito, che risulta insindacabile in sede di legittimità se viene motivata in modo corretto e congruo, come emerge dalla sentenza di secondo grado.
Ai fini del decoro architettonico, infatti, non conta soltanto la conservazione delle linee originarie volute dal progettista: pesano pure le innovazioni apportate nel frattempo dai singoli proprietari che non sono «incorse nei limiti normativamente previsti»; conta, dunque, in quale stato si trovi la facciata oggi rispetto all’epoca della costruzione. Il concetto di decoro dinamico oltre che statico vale per tutti gli edifici, a prescindere dal pregio del fabbricato e consente di ritenere lesiva unicamente l’innovazione che non soltanto altera le linee architettoniche dello stabile, ma che si riflette in senso negativo sull’aspetto armonico dello stabile, creando un pregiudizio economico agli altri condomini. Nella specie la finestra non danneggia i restanti proprietari esclusivi, mentre l’apprezzamento del giudice del merito risulta esente da una viziata applicazione di legge.
I precedenti. La necessità di rispettare l’armonia delle linee voluta dal progettista vale anche per le modifiche apportate alla cosa comune in favore del singolo condomino, per quanto sia prevista in modo esplicito soltanto per le innovazioni approvate dall’assemblea. Il via libera alla canna fumaria del ristorante sulla facciata posteriore dell’edificio, nello specifico del caso, scatta soltanto se il manufatto non lede il decoro architettonico dell’edificio. Ed è proprio la natura reale dell’azione ex articolo 1102 cc, spiega la sentenza 25790/20 della Cassazione, che consente al singolo proprietario esclusivo di cambiare in corso di giudizio il progetto delle tubazioni per ottenere l’accoglimento della domanda.
È accolto l’unico motivo di ricorso proposto dalla società proprietaria dell’immobile dato in locazione al ristoratore. Il danno al decoro architettonico risulta contemplato soltanto dall’articolo 1120 cc per le innovazioni che alterano funzione e destinazione della cosa comune. Ma per identità di ratio si applica anche l’articolo 1102 cc: altrimenti il singolo condomino nell’uso delle parti comuni subirebbe meno restrizioni dell’assemblea che deve deliberare a maggioranza qualificata.
La nozione di decoro è più ampia «dell’aspetto architettonico» richiamato dall’articolo 1127 comma terzo cc, per valutare le sopraelevazioni: si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, alla fisionomia estetica che conferisce all’edificio una sua specifica attività; nella specie lo stop scatta perché la condotta di aspirazione lede la «leggerezza» ricercata dal progettista (mensole, ringhiere e travetti hanno tutti dimensioni ridotte). Non conta che le tubazioni non siano previste sulla facciata principale, né se il prospetto sia stato già compromesso da interventi di singoli.
Nell’immagine dello stabile rientrano tutti i lati dell’edificio e spetta soltanto al giudice del merito accertare se ci sia o no la lesione lamentata, anche attraverso la consulenza tecnica d’ufficio.
Nel nostro caso la Corte d’appello reputa superfluo il sopralluogo ritenendo sufficienti le fotografie dell’impianto. L’errore sta, tuttavia, nel non considerare la proposta migliorativa del consulente tecnico di parte che ipotizza di portare la condotta al livello del marciapiede. E ciò sul rilievo che le soluzioni alternative non potrebbero trovare sfogo nel giudizio di secondo grado. In realtà l’azione del proprietario delle mura si fonda sulla verifica dei limiti del diritto di comproprietà laddove domanda che si accerti il diritto a installare la canna fumaria sulla facciata: rientra dunque fra quelle relative a diritti autodeterminati, individuati sulla base del bene che ne forma l’oggetto.
Attenzione, però: deve essere demolita la tettoia con angolo cottura che il proprietario dell’attico ha realizzato sopraelevando il suo terrazzo. Ciò perché, si legge nell’ordinanza 16258/17 della Cassazione, il manufatto risulta lesivo del decoro architettonico dell’edificio, anche se non riguarda la facciata principale: nella sagoma esterna e visibile del fabbricato non rientra soltanto il prospetto ma sono compresi anche gli altri lati dello stabile.
Non riesce a salvarsi l’opera realizzata dal condomino dell’ultimo piano: è davvero antiestetico il locale coperto, costruito in sopraelevazione all’attico e ben visibile dalla strada, come dimostra la Ctu, decisiva nel convincere i giudici che con l’intervento edilizio si è consumato un pregiudizio ai danni dell’estetica del palazzo in un quartiere-bene di Roma (l’indagine sul danno alla facciata rientra nei poteri del giudice di merito e non risulta sindacabile in sede di legittimità). Il punto è che «l’aspetto architettonico» indicato dall’articolo 1127, comma 3, cc come limite alle sopraelevazioni esprime una nozione diversa da quella di decoro architettonico contemplata dagli articoli 1120, comma 4, 1122, comma 1 e 1122 bis cc: è necessario verificare se il manufatto rispetta lo stile del fabbricato e non altera le linee impresse dal progettista.
L’impatto sull’aspetto architettonico deve essere valutato rispetto alle caratteristiche stilistiche percepibili sul piano visivo, verificando eventuali danni economici determinati dalla diminuzione del pregio estetico: ecco perché non ha senso distinguere tra le varie facciate dell’edificio, laddove tutte connotano il fabbricato imprimendogli una fisionomia autonoma e un certo rilievo estetico, declinando l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che caratterizzano la costruzione.
Il condominio, invece, non può ottenere che il proprietario esclusivo rimuova la pensilina e l’antenna satellitare installata sul muro perimetrale se, avverte la sentenza 20248/16 della Suprema corte, i manufatti sono discreti e non si configura la lesione del decoro architettonico.
Diventa definitiva la decisione della Corte d’appello: i manufatti non alterano le linee architettoniche e la fisionomia estetica del complesso immobiliare. Decisive le foto agli atti: la tettoia è piccola, sobria e di colore neutro e s’inserisce in modo armonico nell’ambiente; e l’antenna satellitare, che pure ha dimensioni modeste, risulta piazzata sulla facciata posteriore della villetta, come d’altronde hanno già fatto altri condomini. Il regolamento condominiale, infine, blocca l’opera del vicino quando tutela l’estetica oltre che il decoro dell’edificio. Le norme di natura contrattuale, chiariscono i giudici di legittimità con la sentenza 1748/13, possono introdurre limiti più rigorosi rispetto al codice, impedendo così gli interventi nel giardino del confinante.
fonte italiaoggi