Condominio, la revoca dell’amministratore
L’amministratore è una figura di fondamentale importanza per l’ordinata gestione del condominio. È espressione della maggioranza assembleare e i condòmini, anche per mezzo del consiglio di condominio, hanno il diritto e il dovere di controllarne l’operato e, ove non siano più soddisfatti del suo lavoro, di revocarne il mandato e nominare un sostituto. Vediamo allora quali sono i principali compiti dell’amministratore e come fare per procedere alla sua revoca.

1. La figura dell’amministratore condominiale

L’amministratore condominiale è la persona fisica o giuridica deputata all’esecuzione delle deliberazioni adottate dall’assemblea e che ha la rappresentanza, anche processuale, del condominio. La sua nomina è operata dalla stessa assemblea condominiale. La presenza dell’amministratore è obbligatoria allorché i condòmini siano più di otto (art. 1129 cc), facoltativa negli altri casi. Ove l’assemblea non provveda, l’incarico è attribuito dal Tribunale, su ricorso di uno o più condòmini o, novità di cui alla legge n. 220/2012, dell’amministratore dimissionario. Benché sia l’assemblea a nominare l’amministratore, il rapporto contrattuale si stabilisce direttamente fra quest’ultimo e i singoli condòmini, perché il condominio non ha una personalità giuridica autonoma. Il rapporto che intercorre tra il condominio e l’amministratore è un mandato con rappresentanza. L’assemblea, inoltre, ai sensi dell’art. 1129 cc, può revocare in ogni tempo il suo mandato, così come può revocarlo il Tribunale, sempre su ricorso dei condòmini.

L’assemblea ha piena libertà nell’individuare l’amministratore, anche se, come si dirà a breve, la legge n. 220/2012 ha introdotto per la prima volta dei requisiti minimi per lo svolgimento di questa attività. L’art. 1129, comma 3, cc prevede inoltre che l’assemblea possa scegliere di subordinare la designazione dell’amministratore alla presentazione da parte di quest’ultimo di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del proprio mandato. Ma può anche essere il regolamento condominiale a specificare le caratteristiche che, salve quelle minime previste dalla legge, deve possedere il soggetto da nominare come amministratore. Appare, infatti, del tutto legittimo che i condomini stabiliscano a priori i requisiti che dovrà possedere il soggetto che si candidi a ricoprire tale ruolo. Il regolamento potrà per esempio prevedere che l’amministrazione debba sempre essere affidata a un condòmino o che la stessa, per ragioni di giustizia distributiva, debba essere esercitata a turno da tutti i condòmini.

Quanto alla durata del mandato che lega l’amministratore alla compagine condominiale, l’art. 1129, comma 10, cc stabilisce che il relativo incarico ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Su questa disposizione introdotta dalla legge di riforma del 2012 si sono registrate diverse interpretazioni da parte della dottrina e della giurisprudenza di merito. Da una parte, infatti, il comma 10 dell’art. 1129 cc è stato letto come introduttivo di un automatismo in base al quale l’incarico dell’amministratore si rinnoverebbe di anno in anno senza necessità di una nuova nomina e salvo sempre il diritto di revoca (assembleare e giudiziale) da parte dei condomini. Dall’altra, invece, il rinnovo automatico del mandato si verificherebbe soltanto in occasione della prima scadenza dell’incarico, salva sempre la possibilità di revoca dell’amministratore.

Con la riforma del condominio del 2012, chi si avvicina all’attività di amministrazione condominiale deve essere in possesso di una serie di requisiti di affidabilità e trasparenza, oltre a dover frequentare un corso iniziale di formazione e corsi periodici di aggiornamento. La formazione professionale rappresenta quindi lo strumento che il legislatore ha individuato per rendere più serio il mercato della gestione dei condomini e allontanarne i soggetti incompetenti e poco motivati. Tanto è vero che la formazione periodica è diventata obbligatoria anche per chi ha già svolto in passato l’attività di amministratore, rimanendone esentati soltanto quei condomini che intendano prendersi sulle spalle l’onere della gestione del condominio in cui abitano.

La legge n. 220/2012, oltre a rafforzare prerogative e obblighi dell’amministratore condominiale, ha quindi voluto restringere le modalità di accesso a detta attività, pur senza giungere all’istituzione di un vero e proprio registro. D’altra parte, nel corso degli anni questa figura si è pian piano arricchita di nuove attribuzioni e responsabilità che hanno reso sempre più necessario per i condomini rivolgersi a soggetti in grado di svolgere questo compito con professionalità e competenza. In mancanza di norme che disciplinassero questo specifico aspetto, sono state le associazioni di categoria ad assumersi l’onere di formare e aggiornare i propri iscritti, in certo qual modo certificandone il possesso di una serie di competenze di base.

L’art. 71-bis disp. att. cc prevede che possano svolgere per la prima volta l’attività di amministratore condominiale, a meno che si tratti di soggetto nominato fra i condomini dello stabile e, quindi, con una procedura, per così dire, in economia, soltanto quei soggetti che siano in possesso di una serie di requisiti di serietà e professionalità (si veda la relativa tabella). Si tratta di criteri abbastanza blandi che, tuttavia, possono ritenersi una congrua base di partenza per quanti intendano impegnarsi in questa attività. Da evidenziare la necessità che i nuovi amministratori abbiano conseguito almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado e che siano stati adeguatamente formati allo svolgimento dei propri compiti, obbligandosi altresì a tenersi periodicamente aggiornati mediante la frequentazione di specifici corsi formativi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) (ma non anche di quelli di cui alle lettere f) e g)) di cui sopra comporta la cessazione ex lege dall’incarico, con la conseguenza che i condomini dovranno attivarsi (anche uno solo di essi) per convocare l’assemblea e provvedere alla nomina di un nuovo amministratore.

Con l’art. 71-bis disp. att. cc (ma anche nell’art. 1129 cc) è stato quindi chiarito che l’attività di amministrazione condominiale può essere svolta anche dalle società, eliminando ogni residuo dubbio sul carattere personale della relativa obbligazione. In tal caso i requisiti di cui sopra devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori (della società) e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

2. Le attribuzioni dell’amministratore condominiale

Serietà, trasparenza, competenza e maggiori responsabilità. Questo l’identikit del nuovo amministratore condominiale delineato dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio. L’art. 1130 cc ne individua in modo specifico le attribuzioni, mentre il successivo art. 1131 cc disciplina il rapporto di rappresentanza attiva e passiva. Tuttavia, già nell’art. 1129 cc sono previsti una serie di importanti obblighi in capo all’amministratore, che vanno quindi a integrare d’imperio il contenuto base del contratto di mandato. Vediamo allora di passare in rassegna i principali adempimenti cui è tenuto l’amministratore, rimandando poi alla tabella riepilogativa per una visione di insieme e ai successivi paragrafi per degli approfondimenti sui compiti di maggiore rilievo.

Come anticipato, l’amministratore, al momento dell’accettazione della nomina, se previsto dall’assemblea, deve presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Il medesimo è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea abbia deliberato lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere però inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.

È stato quindi ribadito, anche in sede normativa, l’obbligo dell’amministratore di passaggio delle consegne alla cessazione dell’incarico. Detto obbligo potrà essere assolto mediante consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini sia a questi ultimi sia al nuovo amministratore designato dall’assemblea. Viene poi ulteriormente specificato che l’amministratore dimissionario resta comunque tenuto ad adottare eventuali interventi urgenti nell’interesse delle parti comuni anche dopo la cessazione dell’incarico, qualora non possa utilmente attivarsi il nuovo amministratore (per esempio perché non ancora nominato dall’assemblea), senza diritto a ulteriore compenso.

L’amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (art. 1130, comma 1, n. 4) e curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni. Gli altri registri obbligatori sono quelli dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità, nel quale sono annotati, in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita. Compito fondamentale dell’amministratore è poi quello della redazione del rendiconto condominiale annuale della gestione e della convocazione dell’assemblea per la relativa approvazione entro i successivi centottanta giorni.

L’amministratore ha poi la rappresentanza del condominio nei confronti dei terzi ed essa è anche di tipo processuale, nel senso che il primo può agire in giudizio, sia contro i terzi che contro gli stessi condomini (per esempio per il mancato pagamento delle spese, così come ripartite dall’assemblea condominiale), in nome e per conto del condominio (rappresentanza processuale attiva). Qualora la controversia riguardi una delle materie attribuite alla competenza dell’amministratore dall’art. 1130 cc, lo stesso può agire in giudizio senza che sia necessaria un’apposita autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale. Detto potere può quindi essere esplicato nei limiti delle attribuzioni proprie dell’amministratore. È tuttavia possibile che detto ambito sia ampliato dal regolamento di condominio o dalla stessa assemblea (art. 1131, comma 1, cc).

Di contro, per le controversie che esulino dall’ambito delle attribuzioni dell’amministratore, così come delineate dall’art. 1130 cc, la rappresentanza processuale attiva di quest’ultimo sarà sempre subordinata all’esistenza di un’espressa manifestazione di volontà in tal senso da parte dei condomini, o contenuta nel regolamento di condominio, oppure formalizzata in un’apposita deliberazione assembleare (che, ai sensi dell’art. 1136, commi 2 e 4, cc, dovrà essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

Sempre all’amministratore, ex art. 1131, comma 2, cc, vanno notificati i provvedimenti amministrativi e le sentenze che riguardano il condominio. Nel caso in cui l’atto di citazione o il provvedimento amministrativo indirizzati all’amministratore esorbitino dall’ambito delle sue competenze, lo stesso è tenuto a informarne prontamente l’assemblea (art. 1131, comma 3, cc). In caso contrario, quest’ultimo potrà essere revocato e chiamato a risarcire gli eventuali danni patiti dal condominio.

3. L’apertura del conto corrente condominiale e il diritto di accesso dei condomini alla documentazione del condominio

Con la legge n. 220/2012 è stato messo per la prima volta in chiaro l’obbligo dell’amministratore di attivare un conto corrente specifico intestato al condominio sul quale fare transitare tutte le somme in entrata e in uscita. Questa disposizione risponde evidentemente a un’esigenza di elementare trasparenza nell’amministrazione delle somme di denaro di proprietà altrui.

Tuttavia, fino a oggi, detto fondamentale obbligo di diligenza era stato sostanzialmente rimesso al buon cuore dell’amministratore condominiale o a specifiche indicazioni provenienti dal regolamento o da deliberazioni assembleari. È vero anche che la giurisprudenza aveva man mano ricavato dal dovere di diligenza che deve contraddistinguere l’operato del mandatario un vero e proprio obbligo dell’amministratore di evitare la confusione tra il proprio denaro e quello dei condomini amministrati. Tuttavia, giustamente, il legislatore ha infine inteso prevedere in modo specifico detto obbligo, al fine di rendere più trasparente ed efficiente la contabilità condominiale.

Al conto corrente condominiale, che può essere sia bancario sia postale, hanno quindi diritto di accedere tutti i condòmini. L’accesso, per ovvi motivi di opportunità e sicurezza nello svolgimento del rapporto contrattuale con l’istituto bancario, dovrà comunque essere intermediato dall’amministratore. Al condòmino interessato a visionare o avere copia dei movimenti registrati sul conto corrente basterà dunque rivolgere una specifica richiesta, orale o scritta, all’amministratore, allo stesso modo in cui occorre operare per ottenere copia della documentazione afferente alla gestione del condominio.

Da questo punto di vista la verifica del conto corrente rappresenta infatti una concreta applicazione del diritto di accedere alla documentazione del condominio detenuta dall’amministratore in ragione dello svolgimento del suo incarico, diritto codificato dalla legge n. 220/2012, che anche in detta materia ha fatto tesoro dei più recenti sviluppi giurisprudenziali. L’art. 1129, comma 2, cc obbliga infatti l’amministratore, contestualmente all’accettazione dell’incarico e a ogni suo rinnovo, a comunicare ai condomini i giorni e le ore nelle quali è possibile, previo appuntamento, prendere gratuitamente visione della documentazione condominiale e ottenerne copia firmata, previo rimborso delle spese vive. Gli amministratori non possono dunque più rifiutarsi di esibire ai condòmini la documentazione afferente alla gestione del condominio, ma possono (anzi devono) organizzare l’accesso al proprio studio individuando in via generale i giorni e le ore deputati a tale adempimento.

4. La gestione finanziaria del condominio

L’amministratore, nella sua veste di mandatario dei condòmini, è tenuto a rendere il conto del proprio operato con cadenza annuale. Quest’ultimo, infatti, gestisce le risorse finanziarie messe a sua disposizione dai condòmini per la gestione dei beni e dei servizi comuni e deve periodicamente dimostrare di avere operato diligentemente. È l’assemblea l’organo chiamato a svolgere questo controllo, mediante l’approvazione del rendiconto condominiale. Quest’ultimo deve contenere le voci di entrata e di uscita, nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale, compresi i fondi disponibili e le eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l’immediata verificabilità. In particolare, il rendiconto sarà, in primo luogo, composto da un registro di contabilità, in cui andranno registrate in ordine cronologico, entro 30 giorni dalla loro effettuazione, tutte le operazioni poste in essere. Dunque, sostanzialmente, un libro giornale della contabilità condominiale.

In altre parole, il registro di contabilità contiene nel lato passivo tutte le uscite del condominio, che possono essere quelle della gestione ordinaria del periodo, quelle relative al pagamento di debiti relativi a precedenti gestioni (ordinarie o straordinarie) già chiuse o quelle relative a gestioni straordinarie ancora aperte. Dal lato attivo il registro riporta invece tutte le entrate del periodo, che possono essere il versamento da parte dei condomini di conguagli della precedente gestione, rate ordinarie della gestione in corso, rate per gestioni straordinarie in corso ed eventuali entrate relative a canoni percepiti dal condominio per locazione di locali e spazi comuni.

A quanto sopra bisogna aggiungere un riepilogo finanziario, vale a dire un prospetto (a due settori: entrate e uscite) che riepiloghi per voci omogenee i singoli movimenti finanziari intervenuti nell’esercizio (per esempio i versamenti delle quote condominiali) e dal quale sia possibile dedurre l’avanzo oppure il disavanzo della gestione. Inoltre, l’amministratore deve predisporre una nota sintetica esplicativa della gestione (in analogia alla nota integrativa prevista per il bilancio delle società di capitali), vale a dire un elaborato nel quale si illustri l’andamento della gestione e i suoi fatti salienti, con particolare attenzione ai rapporti in corso e alle questioni pendenti, redatto in modo da rendere comprensibili tutti i dati riportati nei documenti precedenti. Bisogna poi allegare al rendiconto anche un documento contenente lo stato patrimoniale, mettendo in evidenza i crediti e i debiti in essere, il saldo del conto corrente e dell’eventuale cassa contanti, i fondi e le riserve costituite. Infine, pur se non espressamente previsto dal nuovo art. 1130-bis cc, si deve continuare ad allegare anche un prospetto esplicativo dal quale risulti l’imputazione delle spese a ogni condomino in base alle tabelle millesimali le quali, come spesso accade, potrebbero essere anche diverse in relazione al tipo di spesa (per esempio una per le spese generali e una per l’ascensore).

Occorre infine segnalare come il nuovo art. 1130-bis cc abbia anche previsto la possibilità che l’assemblea, con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 cc, nomini un revisore dei conti condominiali per una o più annualità specifiche.

Il contenuto del rendiconto condominiale

Registro di contabilità (libro giornale della contabilità condominiale)

Riepilogo finanziario

Nota sintetica esplicativa della gestione finanziaria

5. Il recupero delle spese dai condòmini morosi

L’art. 1129, comma 9, cc, obbliga l’amministratore, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea, a perseguire in via esecutiva i condòmini morosi trascorsi infruttuosamente sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile nel quale il credito esigibile è compreso. L’amministratore non può quindi restare con le mani in mano a fronte dei ritardi accumulati dai condòmini e nemmeno può privilegiare alcuni di essi nel recupero forzoso dei crediti, dovendo al contrario attivarsi nel predetto termine di legge verso tutti i comproprietari che versino nella medesima situazione.

L’art. 63 disp. att. cc ha poi maggiormente semplificato la possibilità di escludere il comproprietario non in regola con i pagamenti dall’utilizzazione dei beni e dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, eliminando il precedente obbligo di specifica previsione da parte del regolamento condominiale. Rimangono però sempre le difficoltà di ordine pratico legate alla realizzazione tecnica dell’intervento di distacco e il rischio di possibili ricorsi giudiziali da parte dei condomini privati dei relativi servizi che lamentino un pregiudizio alla salute. Ragion per cui è consigliabile fare un uso parsimonioso di tale strumento sanzionatorio, per esempio nei casi di morosità conclamata, al fine quantomeno di limitare il danno patito dalla collettività condominiale.

6. La tenuta del registro di anagrafe condominiale

L’amministratore deve conoscere esattamente chi sono i proprietari delle singole unità immobiliari. La gestione di un aggiornato registro di anagrafe, il nuovo importante adempimento introdotto dalla legge n. 220/2012, rileva infatti non solo ai fini della convocazione e della gestione dell’assemblea (l’amministratore è infatti tenuto a sapere chi siano i condomini, ovvero i soli soggetti legittimati a partecipare alle riunioni di tale organo condominiale), ma anche per la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, così come per la richiesta di decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi e per il conseguente pignoramento immobiliare, oppure per la comunicazione ai terzi creditori del condominio del nominativo dei condòmini non in regola con il versamento degli oneri condominiali.

Il nuovo art. 1130, comma 1, n. 6, cc obbliga quindi l’amministratore a tenere aggiornato un apposito registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (per esempio l’usufrutto, l’uso e l’abitazione) e di diritti personali di godimento (per esempio la locazione), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio dei medesimi, nonché dei dati catastali di ciascuna unità immobiliare e di ogni altra informazione relativa alle condizioni di sicurezza delle parti comuni.

La predetta disposizione contiene però alcuni obblighi anche per i condòmini, in quanto dispone che ogni variazione dei dati contenuti nel predetto registro debba essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro 60 giorni dal fatto, in modo da consentire il tempestivo aggiornamento del registro. Questo vuol dire che se l’amministratore potrà giovarsi della diligente collaborazione dei condòmini, troverà il suo lavoro enormemente semplificato e non sarà costretto a trasformarsi in una sorta di investigatore privato. Cosa che invece potrebbe accadere in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle predette comunicazioni. In questi casi, infatti, l’amministratore è tenuto a richiedere con lettera raccomandata indirizzata al condòmino interessato le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, lo stesso è quindi tenuto ad acquisire diversamente le informazioni necessarie (per esempio recandosi presso i competenti uffici pubblici o incaricando di tale attività un professionista), addebitandone il costo ai diretti interessati.

Da un altro punto di vista, la tenuta di un aggiornato registro dell’anagrafe condominiale dovrebbe ridurre al minimo i casi di soggetti che soltanto apparentemente rivestano la qualità di condomini.

Cosa deve contenere il registro di anagrafe condominiale

Generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (nome, cognome, codice fiscale/partita Iva, residenza/domicilio, ecc.)

Dati catastali di ciascuna delle unità immobiliari delle quali si compone il condominio (appartamento ed eventuali pertinenze, quali box, ecc. ecc.)

Dati relativi alla sicurezza delle parti comuni

7. Il rapporto tra assemblea e amministratore: la nomina, la conferma e la revoca

Come si diceva è l’assemblea a dover prendere le decisioni più importanti in merito allo svolgimento dell’attività dell’amministratore. In primo luogo, è quest’ultima, come detto, a nominare l’amministratore, con la necessaria maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. È poi sempre l’assemblea, come visto, a dover esprimere annualmente il giudizio sul suo operato, approvandone il rendiconto e mettendo a sua disposizione, mediante l’approvazione del preventivo, le somme necessarie alla successiva gestione annuale.

Contestualmente a queste due decisioni l’assemblea è quindi chiamata ogni anno a confermare l’amministratore uscente o a nominarne uno nuovo in sua sostituzione. In tal modo la maggioranza dei condòmini decide liberamente se rinnovare la fiducia all’amministratore che ha eseguito il suo mandato annuale oppure porre termine al rapporto con quest’ultimo, nominando un suo successore. Nonostante nella giurisprudenza di merito si segnali qualche decisione contraria, si ritiene generalmente che per anche per la conferma dell’amministratore uscente serva la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. In altre parole, nomina e conferma sono la stessa cosa.

Come anticipato, una parte della giurisprudenza di merito sostiene invece che per la conferma dell’amministratore sia sufficiente la maggioranza semplice, ovvero un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio (si vedano, per esempio: Tribunale Palermo 29 gennaio 2015; Tribunale di Roma, 15 maggio 2009; Tribunale Pavia 23 maggio 1988). Secondo questa giurisprudenza nomina e conferma sarebbero quindi istituti differenti. Ma questa interpretazione non ha dalla sua l’avallo della Suprema corte, che in Cass. civ. n. 71/80 e, più di recente, in Cass. civ. n. 4269/94, ha chiarito che «la disposizione dell’art. 1136, comma quarto, cc, la quale richiede per la deliberazione dell’assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell’amministratore la maggioranza qualificata di cui al secondo comma, è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato».

L’assemblea, così come può nominare un nuovo amministratore alla scadenza del mandato annuale di quello in carica, può porre termine anticipatamente al contratto di mandato, disponendo in ogni tempo la revoca dell’incarico. Quindi, se uno o più condòmini ritengono che non sia più possibile la prosecuzione del mandato affidato all’amministratore, potranno revocarlo anche prima della scadenza annuale dell’incarico. Per fare ciò occorrerà comunque convocare un’assemblea che abbia all’ordine del giorno la questione della revoca dell’amministratore e i condòmini dovranno deliberare in tal senso sempre con la medesima maggioranza prevista per la sua nomina, ovvero con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

I condòmini interessati a fare in modo che l’assemblea si pronunci su tale questione dovranno pertanto chiedere all’amministratore in carica di convocare la relativa assemblea. Qualora il loro numero, come previsto dall’art. 66 disp. att. cc, sia di almeno due, in rappresentanza di un sesto dei millesimi condominiali, l’amministratore sarà obbligato ad attivarsi in tal senso. In caso contrario, decorsi dieci giorni dal ricevimento della richiesta inviata dai condòmini, questi ultimi potranno procedere autonomamente a convocare l’assemblea.

Nel disporre l’avviso di convocazione sarebbe opportuno indicare espressamente che l’assemblea viene chiamata a esprimersi sulla revoca dell’amministratore in carica e sulla conseguente nomina di un nuovo amministratore in sua sostituzione. Tuttavia, è evidente come la nomina di un nuovo amministratore implichi la revoca di quello precedente, non essendo possibile che un condominio venga gestito da più amministratori. Tra l’altro in casi del genere ci si può richiamare al disposto di cui all’art. 1724 cc, norma dettata in materia di mandato, la quale ammette la revoca tacita dell’incarico affidato al mandatario. Sul punto si è anche pronunciata la Suprema corte, la quale ha chiarito che «in tema di condominio negli edifici, l’assemblea può nominare un nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l’amministratore uscente, applicandosi la norma sulla revoca tacita del mandato, di cui all’art. 1724 cc» (Cass. civ., 18 aprile 2014, n. 9082).

Occorre comunque tenere presente che nel caso di revoca dell’incarico prima della sua scadenza, il condominio è tenuto a corrispondere all’amministratore l’intero corrispettivo pattuito al momento della nomina, salvo che ricorra una giusta causa, ovvero un grave inadempimento tale da poter comportare la revoca dell’amministratore in sede giudiziale (ipotesi della quale si dirà a breve). La Corte di cassazione, in una recente decisione del 19 marzo 2021 (n. 7874), ha infatti espresso il principio di diritto secondo cui l’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri crediti eventuali, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell’art. 1725, comma 1, cc, salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico. I giudici di legittimità hanno infatti evidenziato che il rapporto fiduciario tra l’amministratore e il condominio configura un rapporto di mandato oneroso, al quale si applica l’art. 1725 cc, il quale statuisce che «la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa».

Come si diceva, la revoca dell’amministratore può essere disposta dall’assemblea in ogni tempo e senza che sia necessaria una motivazione specifica. Il più delle volte si tratterà certamente del venir meno dell’amministratore a uno o più degli obblighi previsti a suo carico dalla legge, con la conseguenza che i condòmini non si sentiranno più tutelati da un soggetto che si è reso inadempiente ai suoi doveri di mandatario e legale rappresentante del condominio. Ma i motivi potrebbero anche essere diversi. In ogni caso l’amministratore revocato non ha diritto di conoscere le reali motivazioni della revoca e deve attenersi al deliberato assembleare, svolgendo le attività necessarie e urgenti nell’interesse del condominio e mettendo al più presto a disposizione del suo successore tutta la documentazione condominiale utile alla prosecuzione del mandato.

8. La revoca giudiziale dell’amministratore condominiale

Abbiamo visto come la maggioranza dei condòmini (mandanti) possa sciogliere in ogni momento il vincolo che li lega all’amministratore (mandatario) senza necessità di individuare una giusta causa. Abbiamo anche ricordato come l’art. 1136 cc preveda il medesimo quorum deliberativo sia per la nomina che per la revoca dell’amministratore, ossia la maggioranza dei presenti alla riunione che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. È quindi evidente che la revoca assembleare è possibile soltanto ove si raggiunga la predetta maggioranza. In caso contrario i condòmini che volessero cambiare l’amministratore non avranno altra strada che quella di portare dalla loro parte altri condòmini per sovvertire il rapporto di forze e poter contare sulla maggioranza qualificata per la revoca dell’amministratore o la nomina di un suo sostituto in occasione della votazione annuale per la sua conferma.

Quanto sopra vale però soltanto nei casi nei quali i condòmini in minoranza intendano cambiare amministratore per motivi slegati da suoi eventuali gravi inadempimenti contrattuali. In quest’ultimo caso, infatti, apparirebbe iniquo negare qualsivoglia tutela alla minoranza dei condòmini. Ecco perché il legislatore ha previsto una sorta di valvola di sfogo, ovvero la revoca giudiziale, consentendo anche a un solo condòmino di richiedere al tribunale di valutare l’operato dell’amministratore e disporne, ove occorra, la cessazione dell’incarico con un provvedimento giudiziale. In questi casi sarà quindi un giudice ad accertare se l’amministratore sia venuto meno ai suoi obblighi e se tale circostanza consenta o meno l’ulteriore prosecuzione del rapporto con la compagine condominiale. Come si vedrà a breve, questo tipo di revoca, a differenza di quella assembleare, è quindi possibile soltanto ove ricorra una giusta causa o, meglio, una grave irregolarità commessa dall’amministratore nello svolgimento del proprio incarico.

9. I presupposti per la revoca giudiziale dell’amministratore condominiale

Una nuova disciplina della revoca giudiziale dell’amministratore condominiale è stata introdotta dalla legge di riforma del condominio del 2012. Apprezzabile è stato lo sforzo del legislatore di procedere alla specifica indicazione dei casi di gravi irregolarità a fronte dei quali è possibile richiedere giudizialmente la revoca dell’amministratore. Occorre però avvertire che non si tratta di un automatismo, almeno nell’applicazione che i giudici fanno della nuova normativa, nel senso che questi ultimi mantengono sempre una certa discrezionalità in merito alla qualificazione gravità della condotta segnalata dal condòmino che agisca in giudizio per ottenere la risoluzione del mandato che lega il condominio all’amministratore.

La revoca, come si anticipava, può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, nel caso previsto dal quarto comma dell’art. 1131 cc (mancata informazione all’assemblea del ricevimento, da parte dell’amministratore, di un atto giudiziario o di un provvedimento che abbia un contenuto che esorbita dalle proprie attribuzioni), ovvero se quest’ultimo non renda il conto della gestione, ovvero ancora in caso di gravi irregolarità. Rispetto alla vecchia disciplina di cui all’art. 1129 cc, merita evidenziare come ora basti anche non rendere il conto di una sola gestione per rischiare di essere revocato in via giudiziaria, laddove in precedenza la norma parlava di un ritardo di almeno due anni nella produzione della rendicontazione contabile.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge (tra le più importanti attribuzioni dell’amministratore vi è sicuramente quella di procedere alla convocazione dei condòmini per l’assemblea, in modo da consentire loro di deliberare sulle scelte di gestioni dei beni e dei servizi comuni; è evidente come privare i condòmini di questa possibilità o, comunque, ritardare la convocazione dell’assemblea nei casi previsti dalla legge, quindi anche laddove vi sia stata richiesta da parte di un numero qualificato di condòmini, rappresenti una grave violazione dei doveri da parte dell’amministratore);

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea (anche in questo caso la gravità della violazione è tale da comportare la risoluzione del contratto di mandato, sia che l’inadempimento riguardi una ingiunzione del potere giudiziario o amministrativo, con tutto ciò che può conseguirne i condòmini in tema di sanzioni e altri pregiudizi economici, sia che si tratti della mancata esecuzione delle deliberazioni assembleari, rappresentando queste ultime l’esplicitazione della volontà della maggioranza dei condòmini e, quindi, dei mandanti dell’amministratore);

3) la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale (l’inclusione di questa e della seguente fattispecie tra i casi di grave irregolarità che giustificano la revoca dell’amministratore si spiega agevolmente con l’importanza che il legislatore ha inteso assegnare alla questione della trasparenza nella gestione economica e contabile del condominio);

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva (oltre a creare danni al condominio, questo genere di condotte potrebbero nascondere un ingiustificato favoritismo dell’amministratore nei confronti di uno o più condòmini);

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, numeri 6 (cura e gestione del registro dell’anagrafe condominiale), 7 (cura e gestione degli altri registi dei quali è obbligatoria la tenuta) e 9 (fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso);

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici dell’amministratore e delle altre informazioni i cui al secondo comma dell’art. 1129 cc.

L’elencazione, come emerge chiaramente dal testo della norma, non è tassativa, ma intende operare una mera ricognizione delle ipotesi più frequenti di gravi irregolarità a causa delle quali il legislatore ritiene congrua l’interruzione del rapporto di mandato tra amministratore e condominio.

Come si diceva, si è trattato di una iniziativa pregevole da parte del legislatore, perché in giurisprudenza si è sempre dibattuto sulla corretta interpretazione dell’espressione «gravi irregolarità», giungendo a un’applicazione eccessivamente limitata della norma in questione, che invece costituisce un importante strumento di controllo dell’operato dell’amministratore e di tutela degli interessi della compagine condominiale (soprattutto della minoranza). Occorre però evidenziare come i giudici continuino a utilizzare in maniera davvero parsimoniosa l’istituto in questione, disponendo la revoca dell’amministratore in un numero molto ridotto di casi e non aderendo alla tesi dell’automatismo della revoca nel caso in cui sia stata accertata una delle irregolarità indicate nell’art. 1129 cc.

Il nuovo art. 1129 cc dispone altresì che in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non possa nominare nuovamente l’amministratore revocato (e questo sempre a tutela della minoranza). Si discute se il rigore di detta disposizione possa essere attenuato individuando un termine massimo di durata del divieto. Sul punto è di recente intervenuta la Suprema corte, seppure in maniera incidentale, evidenziando come detto divieto non dovrebbe comunque avere durata superiore a un anno (Cass. civ., 28 ottobre 2020, n. 23743). Infatti, come si legge nella sentenza, «il divieto di nomina dell’amministratore revocato dal tribunale (peraltro esterno al rapporto processuale determinato dal procedimento camerale di revoca, il quale intercorre unicamente tra il condomino istante e l’amministratore, senza imporre e nemmeno consentire l’intervento dei restanti: cfr. Cass. Sez. 6 – 2, 21/02/2020, n. 4696) è temporaneo, e non comprime definitivamente il diritto dello stesso di ricevere l’incarico, rilevando soltanto per la designazione assembleare immediatamente successiva al decreto di rimozione. Il divieto di nomina posto dal riformato art. 1129, comma 13, cc funziona, in realtà, nei confronti dell’assemblea, precludendole di rendere inoperativa la revoca giudiziale con una delibera che riconfermi l’amministratore rimosso dal tribunale (e ciò pure se siano ormai venute meno le ragioni che avevano determinato la sua revoca). Anche tale divieto non oblitera perciò il tipico connotato di provvisorietà ed intrinseca modificabilità dei provvedimenti giudiziari camerali in tema di nomina e revoca dell’amministratore di condominio».

Si ricorda come sia anche previsto che nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali i condòmini, anche singolarmente, possano chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e, in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

La più recente giurisprudenza di merito ritiene che anche l’originaria o sopravvenuta mancanza in capo all’amministratore dei requisiti di cui all’art. 71-bis disp. att. cc, dei quali si è parlato in precedenza, costituisca causa di revoca giudiziale del mandato (Tribunale di Verona, 13 dicembre 2018; Tribunale di Roma, 9 gennaio 2017). All’indomani della legge di riforma del condominio del 2012 si è infatti lungamente discusso di quali fossero le conseguenze della mancanza o del venir meno dei requisiti per lo svolgimento dell’attività di amministratore condominiale. Secondo alcuni si sarebbe trattato di una causa di nullità della deliberazione di nomina, non potendo l’amministratore svolgere l’attività a cui era stato chiamato dall’assemblea. Per altri si sarebbe invece trattato di una causa di annullabilità. La giurisprudenza di merito sembra invece essersi orientata per la revoca dell’amministratore. Anche in questo caso occorrerà quindi seguire il procedimento giudiziale che verrà descritto a breve.

10. Il procedimento giudiziale di revoca dell’amministratore condominiale

Il procedimento giudiziale di revoca dell’amministratore condominiale ha natura di volontaria giurisdizione, attesa la sua finalità per così dire amministrativa, distinguendosi quindi per una minore formalità e una maggiore velocità. Il giudice, infatti, su ricorso di uno o più condòmini, è chiamato soltanto a valutare la sussistenza delle gravi irregolarità che possono comportare la revoca del rapporto di mandato tra l’amministratore e la compagine condominiale, pronunciandosi sulla questione con decreto motivato. Di recente la Suprema corte ha evidenziato che il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio riveste carattere eccezionale e urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, essendo dato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela a una corretta gestione dell’amministrazione del condominio, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore (Cass. civ., 13 novembre 2020, n. 25681).

Il ricorso deve essere proposto nei confronti dell’amministratore, che è l’unico soggetto legittimato a partecipare al giudizio. La particolare natura del procedimento, a parere di alcuni, consentirebbe alle parti in causa di presenziare personalmente in udienza, vale a dire senza l’ausilio di un avvocato, ma tale possibilità non è unanimemente condivisa, anzi la tesi maggioritaria la esclude, stante l’essenziale natura contenziosa della procedura che, come si vedrà, assume rilievo anche dal punto di vista della regolamentazione delle spese del giudizio. Non è necessario il preventivo esperimento della mediazione, trattandosi di procedimento in camera di consiglio (art. 64 disp. att. cc), quindi rientrante tra quelli espressamente esclusi dall’art. 5 dlgs n. 28/2010.

Il ricorso deve essere necessariamente depositato presso il tribunale del luogo in cui si trova la residenza e/o la sede dell’amministratore. Il decreto con cui il tribunale dispone l’udienza deve essere notificato, in uno con la copia del ricorso, all’amministratore personalmente in uno dei luoghi comunemente previsti per le notifiche degli atti giudiziari, vale a dire a mani o per posta, nella residenza, dimora, domicilio, sede dello stesso. All’udienza in tal modo fissata l’amministratore, se presente, può essere sentito, in contraddittorio con il ricorrente, al fine di esporre compiutamente le proprie ragioni, all’esito delle quali il tribunale, in composizione collegiale, riunito in camera di consiglio, con decreto motivato decide sulla domanda disponendo o meno la revoca dell’amministratore (art. 64 disp. att. cc).

In tema di onere della prova trova applicazione il principio generale operante in materia di inadempimento di una obbligazione: il condòmino che agisca per la risoluzione del mandato intercorrente con l’amministratore deve soltanto provare la fonte del suo diritto a conseguire dall’amministratore l’adempimento dell’obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte. Mentre l’amministratore convenuto rimane gravato dell’onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall’avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione (Tribunale Salerno, 12 aprile 2011; Tribunale Messina 15 novembre 2011).

Avverso il provvedimento del tribunale è ammesso il reclamo alla Corte di appello nel termine di dieci giorni dalla sua notificazione. A partire dal 31 ottobre 2025, come previsto dal dlgs n. 116/2017 di riforma della magistratura onoraria, salvo naturalmente modifiche in corso d’opera, l’art. 64 disp. att. cc dovrà intendersi modificato nel senso che il procedimento di revoca dell’amministratore condominiale passerà nella competenza del giudice onorario di pace e il relativo appello sarà invece gestito dal tribunale. Il procedimento di reclamo si conclude con ordinanza non impugnabile e, pertanto, non ricorribile in Cassazione, se non per il capo relativo alle spese.

A tal proposito occorre evidenziare che il provvedimento reso della Corte di appello in sede di reclamo non costituisce una sentenza, in considerazione del fatto che lo stesso è sprovvisto di quei caratteri di definitività e decisorietà tipici di quest’ultima, non contenendo alcun giudizio in merito ai fatti controversi. Tuttavia, alle parti, segnatamente all’amministratore, rimane la possibilità di far valere le proprie ragioni attraverso un processo a cognizione piena, il quale giammai potrà essere considerato come un riesame del decreto. Di qui l’inammissibilità del ricorso per Cassazione, se non in relazione alla sola statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo (si vedano: Cass. civ., sez. un, 29 ottobre 2004, n. 20957; Cass. civ., sez. VI, 1° luglio 2011, n. 14524).

Quanto alla regolamentazione delle spese del giudizio, parte della giurisprudenza di legittimità è attestata nel ritenere che le caratteristiche proprie del procedimento di volontaria giurisdizione di nomina o revoca dell’amministratore di condominio comportino l’inapplicabilità delle disposizioni di cui all’art. 91 c.p.c. in materia di condanna alle spese, con la conseguenza che queste ultime dovrebbero rimanere a carico del soggetto che le abbia anticipate proponendo il ricorso all’autorità giudiziaria (si veda, più di recente, Cass. civ., sez. II, 11 ottobre 2018, n. 25336). In sostanza, la natura non contenziosa del procedimento per la revoca dell’amministratore di condominio escluderebbe la condanna al pagamento delle spese del giudizio.

D’altro canto, è stato però evidenziato come il principio della soccombenza sia applicabile anche ai procedimenti di volontaria giurisdizione, tutte le volte in cui si registrino situazioni di contrasto tra le parti che richiedano giudiziale composizione (si vedano: Cass. civ., sez. un, 29 ottobre 2004, n. 20957; Cass. civ., sez. II, 26 giugno 2006, n. 14742; Cass. civ. sez. VI, 11 aprile 2017, n. 9348). Di recente la Suprema corte pare avere ribadito la sottoposizione di detto procedimento al principio di cui all’art. 91 c.p.c., con conseguente obbligo del giudice di statuire sulla condanna alle spese in caso di soccombenza (Cass. civ., 13 novembre 2020, n. 25681).

Ciò posto, si deve osservare anche come il novellato art. 1129 cc ha previsto la possibilità per il ricorrente di rivalersi delle spese legali sostenute per il provvedimento giudiziale di revoca nei confronti del condominio il quale, a sua volta, potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. Tuttavia, tale possibilità deve ritenersi limitata ai soli casi in cui la domanda di revoca giudiziale è subordinata alla preventiva convocazione dell’assemblea – come nel caso sopra visto delle gravi irregolarità fiscali o della mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale – e, pertanto, solo qualora l’assemblea non provveda autonomamente alla revoca dello stesso (Cass. civ. sez. II, 1° settembre 2014, n. 18487).

fonte italiaoggi