Abuso edilizio, ordine di demolizione e responsabilità condominio
È illegittimo l’ordine di demolizione per un manufatto abusivo, realizzato in difetto del permesso di costruire, notificato al condominio.
Può un condominio essere ritenuto responsabile di un abuso edilizio e, pertanto, divenire destinatario di un ordine di demolizione da parte del Comune? La questione è al centro di una recente sentenza del Tar Basilicata [1] che, a riguardo, ha ribadito i principi già espressi in passato dalla Cassazione [2].
In merito ai rapporti tra abuso edilizio, ordine di demolizione e responsabilità del condominio la Corte non ha fatto altro che applicare due fondamentali principi del nostro ordinamento, riconosciuti ormai pacificamente.
Il primo: il condominio non ha personalità giuridica come una società. È un semplice ente di gestione e, come tale, non può essere destinatario di rapporti giuridici attivi o passivi.
Il secondo: la responsabilità penale, così come quella amministrativa, è esclusivamente personale e ricade in capo all’autore della violazione. Non può quindi essere chiamato a rispondere del reato una persona giuridica o un ente (salvo rarissime eccezioni). Solo l’autore dell’abuso edilizio può quindi essere destinatario tanto della sanzione penale quanto dell’ordine di demolizione che da questa consegue.
Detto ciò, la conclusione è facilmente tracciabile: non si può notificare a un condominio l’ordine di demolizione di un manufatto abusivo per il quale non è stato previamente rilasciato il permesso di costruire. E se non bastassero le motivazioni appena indicate, basti considerare lo stesso dato testuale della legge in materia di abusi edilizi [3] secondo cui: «Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell’abuso».
La dizione della norma non lascia spazio ad equivoci: al pari della responsabilità penale per l’abuso edilizio, anche l’onere di provvedere alla demolizione dello stesso non può mai ricadere su una persona giuridica o su un ente di gestione quale appunto è il condominio.
Risultato: è illegittimo il provvedimento con il quale un Comune ingiunge a un condominio la demolizione di un manufatto abusivo, motivato con riferimento al difetto del preventivo rilascio del permesso di costruire.
Nel caso di specie, era stata notificata a un condominio un’ordinanza di demolizione riguardante presunti abusi edilizi relativi a un manufatto facente parte di un condomino. Il provvedimento veniva tuttavia annullato per difetto di legittimazione passiva. Il Tar ricorda che il condominio è un ente di gestione che non ha alcuna titolarità giuridica sui beni comuni rispetto ai singoli proprietari.
L’articolo 1117 del Codice civile stabilisce che le parti comuni dell’edificio sono oggetto di proprietà comune dei condomini, con la conseguenza che il condominio non vanta alcun diritto di proprietà sulle stesse. Pertanto il condominio, non potendo essere responsabile dell’abuso e non essendo proprietario del bene immobile al quale l’abuso si riferisce, non può essere destinatario di alcuna sanzione come appunto l’ordine di demolizione.
laleggepertutti