Sopraelevazione: quando si può fare e quando è vietata

Sopraelevazione: quando si può fare e quando è vietata

Il diritto di costruire nuovi piani o fabbriche sulla terrazza condominiale o sul lastrico solare: come funziona e a chi spetta.

Non tutti sanno che, negli edifici condominiali, il proprietario dell’ultimo piano può costruire sopra la terrazza o il lastrico solare un altro piano in modo da ricavare un’ulteriore unità abitativa o un più semplice corpo di fabbrica come un ripostiglio (in questo secondo caso, anche in materiale diverso da cemento o laterizi, purché la costruzione sia stabile e compatta). È il cosiddetto diritto di sopraelevazione riconosciutogli dalla legge. Ma non sempre tale diritto può essere esercitato.

In questa breve guida vedremo quando la sopraelevazione si può fare e quando è vietata. Prima però di addentrarci nel discorso dobbiamo spiegare, nel dettaglio, chi può sopraelevare e a quali condizioni.

Cosa si intende con diritto di sopraelevazione?
Ai sensi dell’articolo 1127 del Codice civile, il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio (o anche il proprietario esclusivo del lastrico solare) «può elevare nuovi piani o nuove fabbriche», a meno che i titoli (cioè gli atti di acquisto, i regolamenti ecc.) non dispongano diversamente.

Affinché possa configurarsi una sopraelevazione, è necessario che si realizzi una maggiore utilizzazione dell’area sulla quale sorge l’edificio. Questo accade generalmente per:

la realizzazione di nuovi piani;
la realizzazione di nuove fabbriche;
l’aumento di volume/cubatura con innalzamento del tetto;
la realizzazione di cappuccine nelle mansarde di un palazzo.
Vincoli e divieti al diritto di sopraelevazione
Il primo vincolo che quindi impedisce la sopraelevazione è il divieto contenuto nel regolamento condominiale o nell’atto di compravendita dell’immobile posto all’ultimo piano.

Il proprietario inoltre deve rispettare i vincoli urbanistici. A tal fine, dovrà chiedere al Comune il permesso di costruire o presentare la relativa documentazione richiesta dalla normativa locale.

La nuova costruzione deve rispettare le condizioni statiche dell’edifico: non deve cioè costituire un pericolo per la sicurezza delle abitazioni sottostanti. Ne consegue che prima di avviare i lavori – a prescindere da eventuali opposizioni dei condòmini – chi intende sopraelevare dovrà verificare, a sue spese, che l’intervento non pregiudichi la stabilità dell’edificio.

Non in ultimo, la sopraelevazione non deve violare il decoro architettonico del palazzo, ossia non tanto la sua estetica ma l’unitarietà delle sue linee e forme. Non deve cioè essere un “pugno nell’occhio” rispetto al contesto.

Opposizione dei condomini al diritto di sopraelevazione
La sopraelevazione può essere avviata anche senza il permesso dell’assemblea di condominio, salvo solo la comunicazione preventiva all’amministratore affinché lo riferisca alla successiva riunione.

I condòmini, tuttavia, possono opporsi all’opera se la stessa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio o diminuisce «notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti».

Tale opposizione può manifestarsi prima che la sopraelevazione sia realizzata ma anche a conclusione dei lavori. In quest’ultimo caso, i condòmini possono chiedere al titolare della sopraelevazione un risarcimento danni e il ripristino della situazione originaria.

Non è più possibile agire dopo venti anni dall’avvenuta sopraelevazione. Sicché, intervenuta ormai la prescrizione del diritto del condominio al ripristino dello stato anteriore del fabbricato, colui che ha edificato acquisisce per usucapione il diritto a mantenere la sopraelevazione, sempre a patto che l’intervento non metta a repentaglio la stabilità dell’edificio.

La violazione dell’aspetto architettonico
Sulla nozione di aspetto architettonico, la Cassazione ha osservato che «il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale».

La stessa Corte ha poi specificato che «le nozioni di aspetto architettonico e di decoro architettonico, pur differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l’una dall’altra. Sicché anche l’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista [2]».

Per la Cassazione «…perché rilevi la tutela dell’aspetto architettonico di un fabbricato, non occorre che l’edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia. Perciò deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di tale conseguenza, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche, salvo che lo stesso, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento».

Quanto alla diminuzione di aria e luce, si tratta di una nozione di immediata comprensione.

Ultimo piano appartenente a più condomini
Se l’ultimo piano appartiene a più proprietari, ciascuno di essi ha facoltà di sopraelevare nei limiti della propria porzione di piano, con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante a ciascuna porzione e nel rispetto dei limiti previsti dalla legge per la sopraelevazione.

L’indennità
Sempre a norma dell’articolo 1127 Cod. civ. «chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante».

La differenza tra indennità e risarcimento sta nel fatto che la prima deriva da un atto lecito, per il quale sussiste un diritto (come appunto la sopraelevazione) mentre la seconda deriva da un atto illecito. Di conseguenza, la misura della prima è un semplice ristoro che contempera le esigenze di entrambe le parti; il risarcimento, invece, copre tutti i danni subiti, anche quelli morali.

Il diritto dei condòmini all’indennizzo si prescrive in 10 anni. Lo stesso titolare della sopraelevazione deve anche ricostruire il lastrico solare che prima dei lavori tutti i condòmini o parte di essi avevano il diritto di usare.

Si può vendere il diritto di sopraelevazione?
Il diritto di sopraelevare può anche essere ceduto ad altro condomino o anche a terzi (ad esempio, un costruttore), potendo, tale diritto, formare oggetto di autonomo contratto di trasferimento.

Cosa succede dopo la sopraelevazione?
Il proprietario del piano risultante a seguito della sopraelevazione diventa condomino nel momento stesso in cui diviene titolare dell’immobile. Egli pertanto acquista un diritto di comunione su tutte le parti comuni dell’edificio.

Con la sopraelevazione andranno rivisti i millesimi che saranno oggetto di apposita modifica.

Il piano risultante dalla sopraelevazione concorre fin da subito al pagamento degli oneri condominiali (spese) anche se non è ancora incluso nelle tabelle condominiali.

laleggepertutti