LA SUPREMA CORTE: LE PARTI COMUNI POSSONO ESSERE USATE DAI CONDOMINI MA CON LIMITAZIONI
Terrazza sul tetto, sì vincolato
Il condomino proprietario del piano sottostante al tetto dell’edificio può ricavarne una cosiddetta «terrazza a tasca» di proprio uso esclusivo, a condizione che la modificazione del bene comune preservi la sua funzione di copertura e protezione delle strutture esistenti. Lo ha ribadito la Corte di cassazione, sezione sesta civile, con la recente ordinanza n. 290, depositata lo scorso 7 gennaio 2022. Le parti comuni non vanno quindi intese come un qualcosa di intangibile e immodificabile. Al contrario, giusto il principio generale di cui all’art. 1102 cc, ogni condomino può attingere da esse la maggiore utilità possibile, ovviamente nei limiti in cui ciò non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comproprietari di farne pari uso.
Il caso concreto. Nella specie una condomina aveva agito in giudizio per sentire condannare una coppia di altri comproprietari a ricostruire le falde del tetto, che questi ultimi avevano tagliato per realizzare una terrazza a tasca, ossia incassata nel tetto e accessibile dagli ambienti di sottotetto. La domanda era stata accolta in primo grado, ma la sentenza era stata ribaltata in appello, poiché i giudici avevano ritenuto legittimo l’intervento. Di qui il ricorso in Cassazione, che ha confermato a sua volta l’interpretazione fornita dai giudici di secondo grado.
Il principio generale di cui all’art. 1102 cc. Dettata in materia di comunione, ma applicabile analogicamente anche al condominio negli edifici, la norma di cui all’art. 1102 cc è una di quelle disposizioni generali che svolge un ruolo sempre più importante nel continuo processo di adeguamento della disciplina condominiale alla mutata realtà sociale e alle nuove esigenze abitative.
L’articolo in questione, rubricato come «uso della cosa comune», dispone che ciascun partecipante possa servirsi del bene comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.
A tal fine, si specifica, ciascun partecipante può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, ma non può estendere il suo diritto su di essa in danno degli altri partecipanti, a meno che ponga in essere atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. Grazie a questa disposizione, come si diceva, si può affermare con certezza che le parti comuni, lungi dall’essere qualcosa di immodificabile, possano invece essere utilizzate dai condomini, senza ovviamente mutarne la destinazione, in tutti i modi in cui sia possibile per questi ricavarne una qualche utilità personale. Le applicazioni concrete di questa norma sono innumerevoli e sicuramente quella di maggiore significato sociale riguarda la giurisprudenza formatasi in tema di superamento delle cosiddette barriere architettoniche, con particolare riguardo alla possibilità di installare un impianto di ascensore anche senza passare dall’autorizzazione dell’assemblea condominiale.
La trasformazione del tetto in terrazzo a uso esclusivo. Anche la fattispecie oggetto della recente sentenza della Suprema corte, ossia quella della trasformazione del detto in terrazzo a uso esclusivo del condomino proprietario dell’ultimo piano, rende bene il concetto che sta alla base della disposizione di cui all’art. 1102 cc. Il tetto dell’edificio in condominio, infatti, è sicuramente un bene di proprietà comune, quindi appartenente a tutti i condomini. La sua funzione è chiaramente quella di offrire una copertura alle unità immobiliari sottostanti. È questa, a ben vedere, l’utilità che tutti i condomini hanno diritto di ricevere dal tetto e che ne giustifica la comproprietà. Trattasi, come detto, di funzione necessaria, di cui gli appartenenti alla compagine condominiale non potrebbero mai essere legittimamente privati per volontà di uno o più condomini.
Tuttavia dal tetto è anche possibile ricavare delle utilità diverse e ulteriori rispetto alla sua funzione tipica di copertura. Può trattarsi di utilità destinate sempre a tutti i condomini, essendo quindi necessaria la previa autorizzazione assembleare (si pensi per esempio all’installazione di impianti pubblicitari o di antenne telefoniche di proprietà di soggetti terzi, dalle quali il condominio può ricavare degli introiti). Ma dette utilità possono riguardare anche soltanto alcuni condomini o, addirittura, uno solo di essi. Esempio tipico, come si diceva, è proprio quello della trasformazione del detto in terrazzo a uso esclusivo del condomino proprietario dell’ultimo piano.
In questo caso è evidente come il vantaggio di tale modificazione della parte comune venga goduto da un solo condomino. Questo risultato, che sembrerebbe a prima vista contrario ai principi che regolano il condominio, è in realtà giustificato, ai sensi dell’art. 1102 cc, proprio dal fatto che l’utilità esclusiva in tal caso assicurata al condomino dell’ultimo piano non contrasta con l’utilità collettiva derivante dalla destinazione del tetto a copertura del fabbricato.
Al contrario, esse possono coesistere, garantendo al contempo che il bene comune svolga la sua funzione tipica e fornisca ulteriore e diversa utilità a uno o più condomini. D’altra parte, anche ove il tetto o una parte di esso siano eliminati e trasformati in terrazza, è evidente come questa modificazione del bene comune, a condizione che siano state rispettate determinate tecniche costruttive, consente comunque di continuare a proteggere le unità immobiliari sottostanti dagli agenti atmosferici.
Le condizioni per operare legittimamente tale trasformazione.
Come evidenziato dalla sentenza in questione, la più recente interpretazione fornita dalla Corte di cassazione afferma che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14107; Cass. civ., sez. VI-II, 4 febbraio 2013, n. 2500; Cass. civ. sez. VI-II, 25 gennaio 2018, n. 1850; Cass. civ., sez. VI-II, 21 febbraio 2018, n. 425; Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2021, n. 2126).
In primo luogo, come già anticipato, occorre che la sostituzione del tetto con il terrazzo consenta comunque quella funzione di copertura e protezione degli immobili sottostanti, rendendo quindi necessario seguire determinate regole tecniche di costruzione. Come ricordato dalla Suprema corte, ogni forma di uso particolare o più intenso del bene comune ai sensi dell’art. 1102 cc, la legittimità della trasformazione di parte del tetto condominiale in terrazza postula altresì che non risulti arrecato pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Le opere di trasformazione non devono quindi mettere a rischio la stabilità e la sicurezza dell’edificio e devono risultare coerenti con la linea architettonica dell’edificio.
fonte italiaoggi