Chi è proprietario del sottotetto in condominio?

Chi è proprietario del sottotetto in condominio?

Come stabilire a chi appartiene il sottotetto all’interno di un edificio condominiale; il caso dell’usucapione.

Il sottotetto è lo spazio compreso tra il tetto dell’edificio e il solaio dell’appartamento dell’ultimo piano. All’interno del condomino si può porre il problema di stabilire di chi sia la proprietà di tale area. Il più delle volte, basta andare al catasto per verificare a nome di chi sia intestato, ma non sempre la documentazione restituisce un quadro chiaro della situazione.

Stabilire chi è il proprietario del sottotetto del condominio non è tuttavia un’operazione particolarmente difficile anche se, il più delle volte, specie quando sussistono dubbi in merito, l’accertamento viene affidato a tecnici del settore come architetti, ingegneri, avvocati.

A indicare quali sono i passaggi da compiere per risalire alla proprietà del sottotetto in condominio sono, più che altro, le sentenze della Cassazione e della giurisprudenza di primo e secondo grado. Proprio queste ultime ci aiutano a sbrogliare la matassa.

Vedremo peraltro a breve che, anche laddove si accerti che il sottotetto è condominiale, ben è possibile che lo stesso divenga oggetto di usucapione da parte di un singolo condomino che, per almeno 20 anni, ne abbia fatto un uso esclusivo. Ma procediamo con ordine.

Sottotetto privato
Il primo passaggio da compiere per verificare di chi sia il sottotetto è escludere che esso appartenga a un singolo condomino, cosa resa evidente da un «titolo di proprietà» ossia da un atto di acquisto (deve trattarsi di un rogito notarile) o anche dallo stesso regolamento condominiale. Potrebbe infatti risultare che, al momento di costituzione del condominio, quando il costruttore operò il frazionamento dello stabile, il sottotetto sia stato inequivocabilmente attribuito in proprietà esclusiva ad uno dei condomini. Ciò taglierebbe la testa al toro e impedirebbe di affermare che il sottotetto appartenga a tutti i condomini.

Sottotetto condominiale
In assenza di un atto pubblico (rogito) che identifichi specificamente la proprietà del sottotetto, bisognerà verificare la funzione a cui esso assolve. Difatti:

laddove esso sia finalizzato a soddisfare esigenze condominiali, il sottotetto appartiene a tutti i condomini; ciascuno di questi ne deterrà quindi una quota ideale pari ai propri millesimi di proprietà e potrà farne sempre uso;
se invece il sottotetto è rivolto a fornire un beneficio al solo proprietario dell’ultimo piano, sarà quest’ultimo il relativo titolare, anche in assenza di un esplicito atto di acquisto.
A stabilire ciò è l’articolo 1117 del Codice civile a norma del quale i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune appartengono al condominio. La norma lascia quindi chiaramente intendere che la proprietà del sottotetto dipende dalla funzione a cui esso è destinato.

Tale concetto è meglio specificato dalla Cassazione [1]. Secondo la Corte, solo laddove c’è un collegamento funzionale – ossia un rapporto di accessorietà – tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse di tutti i condomini, esso è di proprietà di tutti i condomini (ossia del condominio).

Viceversa, qualora il sottotetto serva a isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento e, dunque, di proprietà del relativo titolare.

La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo (ossia all’atto di acquisto) e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.

Leggi anche Sottotetto: chi è il proprietario in condominio.

Le prove sulla proprietà del sottotetto
Come spiega la Cassazione [2], per affermare la condominialità del sottotetto servono prove concrete. In particolare, per comprendere se il sottotetto abbia natura condominiale o meno è necessario svolgere un’indagine specifica volta a verificare se le caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile siano tali da consentire un uso prevalente in funzione della generalità dei condomini, e non solo dei proprietari degli appartamenti siti all’ultimo piano. Laddove però il sottotetto sia destinato a portare vantaggio solo al condomino dell’ultimo piano, quest’ultimo ne è l’unico ed esclusivo proprietario, benché non vi sia un’esplicita menzione nell’atto di acquisto dell’unità immobiliare.

Secondo un precedente del tribunale di Firenze [3], il sottotetto di un immobile di dimensioni modeste e tali da non farlo considerare vano autonomo è di pertinenza del proprietario dell’appartamento sottostante e non del condominio.

Quando il sottotetto non è condominiale
Due sono le ipotesi in cui il sottotetto non è condominiale:

quando un rogito notarile o il regolamento di condominio attribuiscono la proprietà del sottotetto a uno specifico soggetto;
quando, in assenza di un rogito, il sottotetto è funzionale solo alle esigenze del condomino dell’ultimo piano (nel qual caso sarà quest’ultimo il relativo titolare).
Usucapione del sottotetto
Il sottotetto può essere usucapito. Uno dei condomini, ostruendone l’ingresso agli altri e usando indisturbatamente l’area per almeno 20 anni, atteggiandosi a legittimo proprietario, può chiedere al giudice di intestargli il bene. Ciò a patto che, nel frattempo, gli altri condomini non gli notifichino un atto di citazione con cui chiedono la reintegra nel possesso dell’immobile.

Come chiarito dalla giurisprudenza [4], ai fini dell’usucapione di un immobile è necessario che vi sia il possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall’animo di tenere la cosa come propria, che si protragga per oltre venti anni, cui corrisponda per la stessa durata la completa inerzia del proprietario; questi si deve astenere dall’esercitare le sue potestà e non reagire al potere di fatto esercitato dal possessore.

Chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti tali elementi, quindi non solo del semplice possesso ma anche dell’esercizio di poteri tipici del proprietario.

Presupposto dell’usucapione è l’intenzione del possessore di comportarsi come proprietario del bene e prescinde dallo stato soggettivo di buona fede. Pertanto, «ciò che rileva ai fini dell’usucapione non è la convinzione di esercitare un proprio diritto o l’ignoranza di ledere un diritto altrui, bensì la volontà di disporre del bene come se fosse proprio» [5].

Quindi, il condomino che utilizza ed usufruisce in modo esclusivo, quale deposito o mansarda, del sottotetto ed è l’unico a possederne le chiavi di accesso può rivolgersi al giudice per far accertare l’usucapione.

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