Posso citare in causa il condominio per le impalcature?

Ponteggi e danni da rumori, polvere, pericolo di intrusione di ladri e oscuramento delle insegne: le conseguenze che possono derivare dalla ristrutturazione.

Quando è necessario fare lavori di ristrutturazione non c’è da mettere in conto solo la spesa che i condomini sono chiamati a sostenere, ma anche il fastidio delle impalcature usate dalla ditta edile come ponteggi. La presenza costante degli operai impone di tenere chiuse le finestre per evitare che polvere e rumore possano entrare in casa, guastando l’intimità domestica. Senza contare il rischio di intrusioni notturne dei ladri. A questo punto è normale chiedersi: posso citare in causa il condominio per le impalcature? Sul punto sono state emesse numerose sentenze. Ecco alcuni aspetti che vanno tenuti in considerazione.

Furto dalle impalcature: il condominio è responsabile?
Se un ladro si arrampica sui ponteggi per la ristrutturazione e, agevolato da questi, entra in casa altrui, la responsabilità per il furto può essere sia della ditta edile che del condominio, ma solo a patto che non siano state adottate le misure di precauzione per tutelare l’altrui sicurezza.

In particolare:

il condominio è responsabile se, per risparmiare, non ha imposto alla ditta di dotarsi di un impianto di allarme (di solito, previsto su pagamento di un sovrapprezzo). In tal caso, la ditta non sarà tenuta a risarcire i danni ai condomini derubati;
la ditta appaltatrice è invece responsabile se, nonostante la richiesta del condominio di adottare particolari accorgimento volti a evitare l’ingresso dei ladri nelle abitazioni, non abbia fatto tutto ciò che era in suo potere. In questo caso, sarà corresponsabile anche il condominio se non ha vigilato sul corretto operato della ditta. Sul punto leggi Ladri entrano in casa dall’impalcatura: chi è responsabile?
Disagi per le impalcature: polvere e impossibilità di aprire le finestre
Un altro tipico inconveniente derivante dal prolungarsi dei lavori di ristrutturazione, e quindi indirettamente dalle impalcature, è la presenza di pulviscolo, materiale di risulta prodotto dagli interventi edilizi; l’impossibilità di aprire balconi e finestre per arieggiare l’appartamento a causa della presenza degli operai; i forti rumori di cantiere; la riduzione di luminosità delle case.

Sul punto è necessario innanzitutto ricordare che, in base all’articolo 843 del Codice civile, ci vuole sempre un minimo di tolleranza in condomino; diversamente, molte attività non potrebbero mai essere compiute (ivi compresi i lavori all’interno di un singolo appartamento). Questo significa che, per poter chiedere il risarcimento del danno, è necessario che le immissioni o le esalazioni superino la normale tollerabilità, valutata di volta in volta dal giudice.

Secondo poi il tribunale di Taranto [1], va valuto l’articolo 843 del Codice civile. In base a tale norma, per perseguire l’intento di contemperare gli interessi del proprietario e di chi deve eseguire opere di riparazione della cosa propria o comune, si stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso ed il passaggio nel suo fondo (purché ne venga riconosciuta la necessità) per costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune (primo comma). Se l’accesso cagiona un danno, è dovuta un’adeguata indennità (secondo comma).

La liquidazione dell’indennità presuppone sempre la prova del danno all’altrui proprietà e della lesione alla serenità quotidiana subita dal proprietario. Dunque, per riconoscere al condomino il diritto all’indennità per la limitazione del proprio diritto di proprietà esclusiva, occorre che vi sia la prova tangibile di una lesione alla propria consistenza patrimoniale. Stesso discorso va fatto anche in relazione all’affermata diminuzione di luminosità, oltre che di arieggiamento dei locali.

Si tratta comunque di una prova assai difficile. Il pregiudizio subito nel caso di specie, è principalmente dato da una più incomoda fruizione degli ambienti lavorativi ove si svolge l’attività di impresa.

Insegna e negozio nascosto dai ponteggi
Un altro caso è quello del titolare di un negozio la cui vetrina o l’insegna sia coperta dai ponteggi e che perciò potrebbe pretendere un risarcimento dal condomino.

A questo punto, secondo la Corte di appello di Milano, se il locale è in affitto, il conduttore può chiedere una riduzione del canone visto che è dovere del proprietario mantenere l’immobile locato in stato da servire all’uso convenuto. Pertanto, il ponteggio che nasconde la vetrina di un negozio o ne occulta, addirittura, l’esistenza creando una limitazione del godimento dell’immobile al commerciante equivale ad un inadempimento da parte del proprietario agli obblighi a lui gravanti.

Secondo la Cassazione [3], «l’occupazione di un viale antistante un’attività commerciale comporta di per sé un danno». E come tale va risarcito.