Locazioni, cessazione dei contratti da provare
Èillegittimo l’avviso di accertamento emesso in capo al locatore in recupero dei maggiori redditi accertati dalla locazione laddove la parte dimostri documentalmente l’effettiva cessazione della stessa a prescindere dalla registrazione della sua risoluzione.

È quanto si trae dalla sentenza n. 4312/08/2021 emessa dalla Ctr della Lombardia e depositata lo scorso 1° dicembre.

Una società aveva proposto ricorso a un avviso in recupero di maggiori redditi scaturenti da canoni di locazione che l’ufficio riteneva percepiti ma mai dichiarati. Il contratto era stato stipulato nell’aprile 2011 per esigenze abitative in favore dei dipendenti della società conduttrice. Accadeva però che nel gennaio 2014 la parte locataria comunicava alla società contribuente, locatrice, il recesso dal contratto, a cui seguiva il pagamento dei canoni fino all’aprile 2014, periodo di effettiva liberazione dell’immobile e di disattivazione delle utenze. Proprio sulla scorta dell’avvenuto recesso la società impugnava in toto la pretesa impositiva proprio perché il negozio da cui l’ufficio desumeva fossero derivati i maggiori redditi accertati era ormai cessato.

La Ctp milanese, ritenendo ampie le prove documentali fornite dalla contribuente in merito alla cessazione del contratto, accoglieva il ricorso. Appellava il decisum l’Agenzia, richiamando il principio secondo cui i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla loro effettiva percezione, ed evidenziando che la cessazione del contratto di locazione non risultava essere stata seguita dall’assolvimento dell’imposta di registro.

Ebbene la Ctr ha respinto il gravame dell’ufficio considerando ampiamente dimostrata l’effettiva cessazione del rapporto locatizio: deponevano in tal senso tutti i documenti versati dalla società, quali la comunicazione di avvenuto pagamento dei canoni solo fino all’aprile 2014, la raccomandata con cui si comunicava la cessazione del contratto di locazione, le ultime fatture delle utenze elettriche e del gas con annesse dichiarazioni di cessazione della fornitura e l’estratto di conto corrente con riportato la restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale. Tutto ciò dimostrava la cessazione della locazione, mentre non rilevava, contrariamente a quanto dedotto dall’ufficio appellante, l’omessa registrazione della risoluzione del contratto presso i competenti uffici fiscali al fine dell’assolvimento dell’imposta di registro. Dalla stessa deriva l’opponibilità della data certa dell’avvenuta disdetta del rapporto ma non la prova della non percezione dei canoni locativi oltre la data indicata in recesso, prova ampiamente fornita dalla contribuente.

Nicola Fuoco

(…) F.M. ha impugnato l’avviso di accertamento n. (…) asserendo la inesistenza della pretesa impositiva richiesta per il fatto che il negozio giuridico da cui si desumeva la produzione del maggiore reddito aveva cessato di produrre effetti nell’aprile del 2014 a seguito del recesso esercitato dal conduttore, fatto che l’Ufficio non aveva mai contestato. (…)

Quanto infine al merito della pretesa, la Commissione reputa che, come correttamente affermato dai giudici di prime cure, il contribuente abbia fornito ampia prova documentale della cessazione del contratto di locazione a far data dal mese di aprile 2014, avendo prodotto sia la comunicazione del dirigente della C. degli effettivi pagamenti dei canoni fino ad aprile 2014, sia la raccomandata della S. srl di comunicazione della cessazione del contratto di locazione, sia la comunicazione del fornitore G. S. dell’ultima fattura di fornitura del gas, sia la comunicazione del fornitore E. dell’ultima fattura, sia la comunicazione del fornitore Servizio elettrico nazionale sulla cessazione della fornitura di energia elettrica del 12/05/2014, sia l’originale della dichiarazione del notaio N. attestante la vendita dell’immobile oggetto di causa in data 12/06/2015, sia infine l’estratto di conto corrente con riportato la restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale effettuata in data 07/01/2014.

Tali circostanze, tutte documentate, attestano inequivocabilmente che il contratto ha cessato di produrre effetti giusta recesso a opera della conduttrice esercitato in conformità al contratto e che il locatore non ha più percepito i canoni a far data dall’aprile del 2014: a nulla rileva ai fini della prova dell’avvenuta cessazione del contratto l’omessa registrazione della risoluzione del contratto presso i competenti uffici fiscali al fine dell’assolvimento dell’imposta di registro in misura fissa, posto che, ferma e impregiudicata la debenza dell’imposta, ciò che viene in rilievo non è la prova e/o l’opponibilità della data certa dell’avvenuta disdetta del rapporto ma la prova della non percezione dei canoni locativi oltre la data indicata in recesso, prova ampiamente fornita nella presente sede.

Consegue in definitiva la conferma della sentenza appellata: l’Ufficio deve infine essere condannato al pagamento delle spese del giudizio in favore di F.M., nella misura di cui al dispositivo, in quanto parte soccombente. (…)