Lavori in condominio con vizi: come e quando agire

Lavori in condominio con vizi: come e quando agire

Termini responsabilità appaltatore verso il condominio: se il costruttore o la ditta edile riconoscono i vizi dell’opera, i termini di prescrizione si azzerano.

Se un condominio stipula un contratto di appalto con una ditta edile per dei lavori all’edificio, questa è responsabile per eventuali difetti dell’opera che dovessero manifestarsi entro dieci anni da quando la stessa è stata completata. Si pensi al caso di interventi sulla facciata, sul tetto, sugli impianti di risparmio energetico. Questa garanzia opera però solo a patto che il condominio – nella persona dell’amministratore – contesti i difetti entro un anno dalla scoperta.

Una recente sentenza della Cassazione [1] spiega come e quando agire in caso di lavori in condominio con vizi. Ecco alcune importanti indicazioni.

Contratto di appalto e responsabilità dell’appaltatore per le ristrutturazioni
Ai sensi dell’articolo 1669 del Codice civile, «Se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, o presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta».

La scoperta non coincide con il momento in cui si prende atto dell’effetto (ossia del difetto) ma delle sue cause (e quindi della responsabilità dell’appaltatore). Il che significa che non basta una semplice crepa o una macchia di umidità per parlare di “scoperta”: è necessario che vi sia una perizia di un tecnico che possa accertare le ragioni del vizio, individuando così la responsabilità dell’appaltatore.

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione [2], la responsabilità dell’appaltatore scatta non solo se i gravi difetti riguardano una nuova costruzione ma anche quando si manifestano dopo una ristrutturazione.

Dunque, anche riparazioni straordinarie, restauri o altri interventi di natura immobiliare possono “rovinare” o presentare evidente pericolo di rovina del manufatto, tanto nella parte riparata o modificata quanto in quella diversa e preesistente che sia coinvolta per ragioni di statica. L’attenzione dei giudici si sofferma però principalmente sull’ipotesi dei gravi difetti. Più volte, la Cassazione ha applicato l’articolo 1669 anche in caso di opere limitate quando i gravi difetti, interessavano parti limitate o accessorie all’edificio ma tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera. Gli esempi della Cassazione spaziano dallo scollamento, in misura notevole, delle mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti, alle infiltrazioni di acqua nelle murature, dall’inadeguatezza delle fosse biologiche, al disfacimento dell’intonaco esterno dell’edificio.

I termini entro cui agire in caso di lavori in condominio con vizi
Come detto, la ditta che svolge i lavori di ristrutturazione risponde di tutti i vizi verificatisi entro 10 anni dal compimento dell’opera, a patto che sia stata informata di ciò entro 1 anno da quando il condominio ha preso cognizione delle cause dei vizi stessi. In secondo luogo, è necessario che, entro l’anno successivo a tale denuncia inviata all’appaltatore, il condominio avvii la causa in tribunale. Difatti, l’ultima parte dell’articolo 1669 cod. civ. stabilisce che «il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia».

Per i vizi di entità più lievi – quelli cioè non tanto gravi da minacciare la rovina dell’opera – si applica invece l’articolo 1667 del Codice civile che però prevede termini più brevi. In questo caso, la norma prende a riferimento tutti i casi in cui l’opera realizzata sia semplicemente diversa da quella richiesta o presenti qualità inferiori o altri vizi.

In questo caso, il condominio deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro 60 giorni dalla scoperta (anche in questo caso si deve raggiungere la consapevolezza circa le cause del difetto). La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.

Per agire in tribunale, questa volta, c’è più tempo: non più un anno dalla denuncia bensì due. Difatti, l’ultima parte dell’art. 1667 del cod. civ. stabilisce che «L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera».

Ammissione di responsabilità dell’appaltatore
La Corte di Cassazione [1] ha stabilito che qualora l’appaltatore riconosca i vizi dell’opera compiuta, si realizza una nuova obbligazione, svincolata dai termini di decadenza dell’articolo 1669 o dell’articolo 1667 del Codice civile e, come tale, si affianca a quella preesistente legale di garanzia. La nuova obbligazione non è soggetta ai termini di prescrizione e di decadenza stabiliti per quella di garanzia (rispettivamente uno o due anni, come visto sopra), ma all’ordinario termine di prescrizione di 10 anni fissato per l’inadempimento contrattuale.

Questo significa che se il condominio invia la diffida con la denuncia dei vizi alla ditta appaltatrice e questa ammette la propria responsabilità, i termini per agire in tribunale non sono più di un anno (in caso di gravi vizi di costruzione) o di due (in caso di vizi più lievi o altre difformità) bensì di 10 anni.

laleggepertutti