La proprietà del viale d’accesso alla villetta
Redazione4 marzo 2022Edit this post
Una recente sentenza della Cassazione (Cass. n. 40835/21 del 20/12/2021) si è espressa sulla proprietà del viale d’accesso alla villetta: quando è condominiale e quando invece è di proprietà esclusiva.
Di fronte ai giudici, la vicenda di un uomo che rivendicava la titolarità della stradina prospiciente alla propria abitazione. L’aveva acquistata da una cooperativa edilizia, in quanto area pertinenziale all’abitazione, quindi non condominiale.
Nell’esame della richiesta, i giudici sono partiti dall’articolo 1117 del Codice civile, ricordando che rientrano tra le parti comuni dell’edificio le aree scoperte, gli ambienti che servono a dare aria e luce alle singole unità immobiliari, nonché i vialetti di accesso. Con la trascrizione degli atti di vendita delle singole unità immobiliari (ovvero, nel caso in esame, con la trascrizione delle assegnazioni) i beni comuni che originariamente appartenevano al costruttore (ovvero alla cooperativa assegnataria del lotto) si trasferiscono, pro quota, ai singoli proprietari.
Ma le aree di accesso, che normalmente sarebbero comuni, diventano di proprietà esclusiva quando, «per le proprie caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio di una o più unità immobiliari». Nel caso in esame, in mancanza di ogni accertamento diretto a chiarire l’oggettiva destinazione del vialetto a servizio di una singola unità immobiliare, esso deve essere considerato un bene condominiale.
Detto in altri termini, il vialetto si presume condominiale in mancanza di elementi che potrebbero dimostrare il contrario.
Non si può neanche parlare di usucapione abbreviata se il titolo di acquisto – ossia il contratto di compravendita – non cita l’area in questione tra i beni che vengono trasferiti all’acquirente. Difatti «costituisce elemento oggettivo essenziale dell’usucapione abbreviata … l’esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà… Ne consegue che non può essere acquistata la proprietà esclusiva di un bene accessorio in virtù dell’usucapione decennale, qualora si individui quale titolo idoneo … un atto di alienazione di una unità immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento, e piuttosto lo ricomprenda tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., cui si estende l’effetto traslativo pro quota».